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Allarme mutuo giovani. Dopo il grande successo ottenuto dalla formula, al punto da diventare la fetta più cospicua della domanda e dell'erogato, l'offerta si è andata via via assottigliando fino a esaurirsi del tutto nell'ultimo mese. Con preoccupanti conseguenze per gli interessati e per il sistema bancario. Alessio Santerelli, direttore generale divisione broking di Mutuionline, spiega come si è arrivai a questo punto, e le possibili soluzioni per sbloccare la situazione.

Domanda. A cosa si deve lo stop delle banche di un prodotto, il mutuo giovani appunto, che invece ha sempre riscosso grande successo presso la clientela?

Risposta. Semplice, per una ragione di costi, diventati insostenibili per le banche. In altre parole, oltre ai tanti vantaggi di vario tipo per gli acquirenti under 36, il mutuo giovani prevede anche un tetto al tasso di interesse applicabile dalle banche, detto Tegm-Tasso effettivo globale massimo, corrispondente al tasso di usura, livello di fatto invalicabile. Il repentino aumento dei tassi di mercato, soprattutto dei tassi Irs cui sono agganciati i finanziamenti a tasso fisso, ha fatto sì però che oggi il costo dei mutui superi abbondantemente il Tegm.

D. Come è possibile?

R. Il Tegm viene calcolato periodicamente sulla base dei tassi medi del trimestre precedente. Oggi per esempio si prende a riferimento il tasso medio del periodo gennaio-marzo 2022. Peccato che da allora i tassi Irs siano saliti di un punto e mezzo, facendo sballare tutti i conti. In cifre, a gennaio il Tegm era all'1,96%, mentre l'Irs 20 anno era allo 0,6% e quello 30 anni allo 0,52%, valori che consentivano ai tassi dei mutui di rimanere sotto la soglia massima anche considerando lo spread applicato dalle banche. E la situazione non sembra possa migliorare in fretta: il 23 giugno il Mef ha pubblicato i tassi per il terzo trimestre fissando il Tegm per i tassi fissi al 2,15%, valore ancora inferiore all'Eurirs a 20 anni, che il 24 giugno era 2,31%, perché calcolato su un periodo che non rispecchia la situazione attuale. Normalmente questo meccanismo funziona, ma in una fase di rialzo dei tassi di interesse così elevato e repentino finisce per ingessare il mercato.

D. Per questa ragione già da qualche mese le banche che propongono più il Mutuo Giovani si sono ridotte...

R. Sì, e adesso si sono bloccate del tutto. Delle oltre 280 che avevano volontariamente aderito all'accordo, erano rimaste solo due banche sulla piattaforma MutuiOnline a promuovere attivamente le offerte a tasso fisso per i giovani under 36 ovvero Intesa Sanpaolo e Banca Popolare Pugliese, ma da metà giugno anche loro hanno deciso di fare un passo indietro. Si è passati quindi da dieci offerte a febbraio e marzo 2022, a sei ad aprile fino a zero adesso.

D. Con quali effetti per il mercato?

R. In realtà già da aprile la domanda da parte di questa fascia di mercato sta calando, cioè da quando i tassi hanno iniziato ad accelerare e le offerte di mutuo a contrarsi. E il trend continua: l'Osservatorio MutuiOnline segnala a giugno una flessione della domanda di almeno il 30% rispetto a giugno 2021, mese effettivo di avvio del decreto. E questo a danno di tutto il settore considerando che la domanda da parte degli acquirenti under36 era arrivata a coprire oltre il 40% del mercato.

D. Esistono alternative valide al Mutuo Giovani per gli under 36?

R. In realtà no. Ricordiamo che la formula ha avuto grande successo perché, rispetto a edizioni precedenti, ha introdotto alcune misure molto interessanti. Il Mutuo Giovani nasce dal Decreto-Legge Sostegni bis del 26 maggio 2021, che ampliava la platea dei beneficiari al Fondo Garanzia Prima Casa nato nel 2014 e che già prevedeva una garanzia statale gestita da Consap. Il Decreto Sostegni Bis ha portato diverse novità: la garanzia Consap è aumentata dal 50 all'80%, il limite d'età è passato da 35 a 36 anni, e per le coppie basta che uno solo dei due risponda al requisito. Infine è stata introdotta una defiscalizzazione totale per i giovani sulle imposte di registro e ipotecarie e sul mutuo a patto che i mutuatari abbiano un reddito Isee inferiore ai 40mila euro e che il mutuo prima casa richiesto non superi i 250 mila euro di importo. Contestualmente, il Decreto-Legge Sostegni bis ha ampliato il plafond stanziando 290 milioni in aggiunta ai 137 milioni già in dotazione al Fondo. Ma l'aspetto più interessante è l'ampliamento della garanzia che ha permesso alle banche di proporre mutui fino al 100% del valore dell'abitazione acquistata a favore anche di giovani con un contratto di lavoro atipico, permettendo loro di comprare casa senza l'aiuto dei genitori. Proprio grazie al suo successo immediato il decreto, inizialmente previsto fino al 30 giugno di quest'anno, è stato esteso fino a fine 2022 dall'ultima Legge di Bilancio. Lo stop dell'offerta non è comunque l'unico effetto negativo...

D. A che cosa si riferisce?

R. Il tetto del tasso Tegm non è stato raggiunto quando si parla di mutui a tasso variabile, in quanto l'Euribor cui sono indicizzati finora è salito poco, molto meno comunque dell'Irs. Il paradosso quindi è che è ancora possibile ottenere um Mutuo Giovani a tasso variabile, molto più pericoloso, mentre non è più disponibile il più sicuro tasso fisso.

D. Che fare per uscire dall'impasse?

R. Alcune forze politiche e la stessa Abi si sono già attivate in questo senso ma finora senza risultato. Basterebbe comunque effettuare al più presto delle modifiche al decreto legge in modo da rendere sostenibile il tasso massimo, ad esempio prevedendo che il tasso dei mutui possa, ma solo pro tempore, risultare superiore al Tegm di un valore massimo prestabilito, per esempio dell'1%.

red

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