Un premier trimestre dynamique avec des
performances opérationnelles solides
- Loyers bruts à 153,3 M€, en hausse de +2,2% à périmètre
constant
- Taux d’occupation en hausse sur toutes les classes d’actifs
(+80 pb sur 3 mois à 92%)
- Reprise des marchés locatifs avec près de 30 000 m² de bureaux
commercialisés
- Réversion positive de +18% réalisée sur le bureau au premier
trimestre
- Contribution nette positive du pipeline sur les loyers
- Structure du passif assurant une bonne visibilité
financière
- Confirmation de l’objectif de hausse du RRN par action 2022 à
5,5 €
Regulatory News:
Gecina (Paris:GFC) :
Hausse du taux d’occupation sur toutes
les classes d’actifs
- Un taux d’occupation qui progresse sur l’ensemble des classes
d’actifs, traduisant la reprise des transactions locatives
notamment sur le bureau dans les zones centrales d’Ile-de-France,
l’amélioration des process de commercialisation sur le logement, et
la normalisation de l’environnement sur les résidences
étudiants.
Réversion locative capturée au premier
trimestre significative, notamment au cœur de Paris
- Une réversion locative capturée toujours positive, qui atteint
sur le premier trimestre +18% sur le bureau, tirée par les
transactions réalisées au cœur de Paris notamment.
Reprise de l’indexation des
loyers
- Une indexation des loyers qui se matérialise dans la croissance
à périmètre constant au fur et à mesure des dates anniversaire de
signature des baux. Une contribution sur le trimestre de l’ordre de
+0,7% qui va progressivement croître dans les trimestres à
venir
- Pour rappel, l’indice de référence, publié trimestriellement
pour l’indexation des loyers de Bureaux (indice ILAT), atteint
+4,3% à fin 2021 (indice publié fin mars 2022), alors qu’il était
négatif (-1,2%) un an plus tôt.
- Cet indice ILAT publié fin mars 2022 au titre du T4 2021
s’appliquera aux baux dont la date anniversaire de signature
arrivera au cours du 2ème trimestre 2022.
Contribution nette positive du pipeline
sur les loyers
- Sur le premier trimestre, la contribution nette du pipeline
(contribution des actifs livrés nette des mises en restructuration)
est positive, ce qui devrait s’accentuer dans les trimestres à
venir et se confirmer sur 2022, d’autant plus que les discussions
en cours avec des locataires potentiels accroissent la confiance
dans le potentiel locatif à venir du pipeline.
Structure du passif adaptée et robuste,
assurant une bonne visibilité financière
- Dans le contexte actuel, Gecina présente une structure
financière adaptée, résiliente et solide, sans aucune contrainte de
refinancement sur les 24 prochains mois et avec un taux de
couverture élevé à court terme (autour de 90%) mais aussi de long
terme (75% en moyenne jusqu’à fin 2028 avec une maturité moyenne
des instruments de couverture de 7,8 années à fin mars).
- Confirmation de l’objectif de hausse
du RRN par action 2022 à 5,5 €
Loyers bruts à 153,3 M€, en hausse de +2,2% à périmètre
constant
Une croissance des revenus locatifs à périmètre constant
reflétant l’amélioration des taux
d’occupation sur l’ensemble des classes d’actifs, et les
prémices du retour progressif de
l’indexation
Revenus locatifs bruts
31-mars-21
31-mars-22
Variation (%)
En millions d'euros
Périm. courant
Périm. constant
Bureaux
127,3
121,4
-4,7%
+1,8%
Résidentiel traditionnel
26,3
26,5
+0,8%
+1,8%
Résidences étudiants
4,4
5,4
+21,7%
+16,2%
Total loyers bruts
158,1
153,3
-3,0%
+2,2%
A périmètre constant, la dynamique organique (+2,2%)
traduit les premiers effets de la réduction de la vacance sur le
bureau et sur le logement, et la normalisation de l’activité sur
les résidences étudiants. Les effets de la hausse de l’indexation
se matérialiseront progressivement au cours de prochains
trimestres, venant ainsi compléter les facteurs contribuant à la
reprise de la croissance organique des loyers.
- Effets de la hausse du taux d’occupation sur les
portefeuilles de bureaux et de logements (avec des croissances
à périmètre constant de +1,8% sur les deux portefeuilles),
bénéficiant de la forte reprise des transactions locatives depuis
le deuxième trimestre 2021, qui s’est confirmée depuis le début de
l’année 2022. La performance organique traduit ainsi la
commercialisation récente d’immeubles de bureaux partiellement ou
intégralement vacants (notamment Adamas et Carré Michelet à La
Défense), et une stratégie plus proactive sur le logement. La
réduction de la vacance contribue ainsi à la croissance locative à
périmètre constant à hauteur de +1,7% sur le bureau et de +0,6% sur
le résidentiel.
- Normalisation de l’activité sur les résidences
étudiants avec un taux de croissance à périmètre constant de
+16,2% sur cette activité, conséquence de la forte hausse du taux
d’occupation.
- Les effets de l’accélération de l’indexation sont attendus
progressivement dans les trimestres qui viennent, et restent
pour l’instant modérés dans la mesure où ils se transmettent avec
un effet retard. L’indexation contribue ainsi seulement pour
l’instant à hauteur de +0,7% à la croissance organique des loyers
du Groupe, marquant déjà une plus forte contribution que sur
l’exercice 2021 qui était de +0,3%, mais cet effet devrait
mécaniquement s’accentuer au cours de 2022 et 2023, reflétant ainsi
progressivement les indices publiés en nette hausse (notamment
l’ILAT pour le bureau, dont le dernier publié au titre du T4 2021
ressort à +4,3% sur un an).
A périmètre courant, les loyers s’inscrivent en baisse de
-3,0% (-4,8 M€) principalement sous les effets des cessions
réalisées sur le bureau courant 2021. Au premier trimestre la
contribution nette du pipeline est positive, puisque les revenus
locatifs provenant de la livraison d’actifs sont dorénavant
supérieurs à la perte temporaire de loyers sur des immeubles
transférés (ou à transférer) au pipeline de développement.
- Cessions réalisées en 2021 : Gecina a sécurisé la
cession ou cédé au cours de 2021 544 M€ d’immeubles non
stratégiques, avec principalement les immeubles « Portes d’Arcueil
» à Arcueil, « Orion » à Montreuil et « Louise Michel » à Levallois
au 3ème trimestre 2021. Pour rappel, les cessions en 2021 ont été
finalisées avec une prime de l’ordre de +9% sur les expertises à
fin 2020, et la privation de loyers au premier trimestre est de
-5,4 M€.
- Contribution nette positive du pipeline de développement
: la contribution d’immeubles livrés au cours de 2021
(principalement l’immeuble Anthos à Boulogne et la résidence
étudiants Ynov à Ivry) s’élève à 1,4 M€ et excède ainsi la
privation temporaire de loyers sur des immeubles à fort potentiel
de création de valeur libérés en vue d’une restructuration à venir
(-0,7 M€).
Un taux d’occupation qui progresse sur l’ensemble des classes
d’actifs
Le taux d’occupation financier moyen (TOF) du Groupe
s’établit encore à un haut niveau à 92,0%, en hausse de +80 pb sur
3 mois, comme sur 6 mois et stable sur un an.
Cette progression du taux d’occupation sur3 et 6 mois se
confirme sur l’ensemble des classes d’actifs du Groupe.
Sur le bureau, le taux d’occupation moyen atteint 91,1%,
en progression sur 3 mois de +40 pb, et globalement stable sur 6
mois (en hausse de +10 pb).
Le taux d’occupation spot ressort cependant en hausse de +40 pb
sur 6 mois affichant une progression régulière, chaque trimestre,
depuis mi-2021, traduisant les effets de la reprise observée des
marchés locatifs pour les zones centrales et les immeubles de
qualité notamment.
Cette progression bénéficie de la prise d’effets de baux sur des
surfaces vacantes et notamment Adamas et Carré Michelet à La
Défense et d’autres immeubles parisiens.
Ce taux ne tient cependant pas compte de certaines
commercialisations de surfaces dont les baux signés récemment n’ont
pas encore pris effet, comme, là encore, sur l’immeuble Carré
Michelet, dont la prise en compte représenterait un gain sur le
taux d’occupation de près de 200 pb.
L’analyse par zones géographiques des taux d’occupation
montre là encore des situations très différentes avec dans Paris
intra-muros un taux proche de 94% à fin mars, en progression depuis
fin juin 2021, alors qu’ils ressortent stables ou en légères
baisses sur la même période pour les autres zones, à 87% dans le
Croissant Ouest – La Défense, et à 85% dans les autres zones de la
région parisienne.
Sur le logement traditionnel, l’amélioration de +30 pb
sur 6 mois et de +80 pb sur un an, traduit une progression
régulière qui reflète l’amélioration et la digitalisation du
process de commercialisation.
Sur le périmètre des résidences étudiants, l’occupation
financière est en forte progression sur 6 mois (+20 pt) et de +11
pt sur un an, à 92,6% reflétant la reprise observée depuis la
rentrée universitaire 2021, traduisant une normalisation de cette
activité.
TOF moyen
31-mars-21
30-juin-21
30-sept-21
31-déc-21
31-mars-22
Bureaux
91,7%
91,4%
91,0%
90,7%
91,1%
Résidentiel traditionnel
96,1%
96,7%
96,6%
96,8%
96,9%
Résidences étudiants
81,5%
74,4%
72,8%
79,0%
92,6%
Total Groupe
92,0%
91,6%
91,2%
91,2%
92,0%
Bureaux : Reprise des marchés locatifs avec près de 30 000
m²
Revenus locatifs bruts - Bureaux
31-mars-21
31-mars-22
Variation (%)
En millions d'euros
Périm. courant
Périm. constant
Bureaux
127,3
121,4
-4,7%
+1,8%
Paris intra-muros
73,5
71,4
-2,9%
+1,3%
Croissant Ouest - La Défense
40,2
41,2
+2,3%
+4,2%
Autres Ile-de-France
9,1
4,4
-51,9%
-10,0%
Régions / Etranger
4,5
4,5
-0,2%
+1,4%
Une activité locative révélant une amélioration de l’occupation
mais aussi une réversion positive significative notamment dans les
zones les plus centrales
Au premier trimestre, Gecina a loué, reloué ou renégocié près
de 30 000 m², représentant plus de 19 M€ de loyers faciaux.
Cette reprise forte s’inscrit dans la tendance observée depuis le
deuxième trimestre 2021 sur les marchés de bureaux et notamment les
plus centraux, où le taux de vacance de marché s’est fortement
retracté (à 2,5% dans le QCA et 3,3% sur l’ensemble de la ville de
Paris).
Les transactions locatives signées par Gecina au cours du
premier trimestre valident des tendances de marché
particulièrement polarisées en faveur des zones les plus
centrales de la région parisienne et des immeubles de meilleure
qualité. Notons que sur le marché les volumes de transactions1
s’inscrivent en hausse de +40% sur un an (principalement tirés par
la dynamique de Paris intra-muros : +60%). Les loyers de marché
traduisent une polarisation en faveur des zones les plus centrales
où le patrimoine de Gecina est fortement concentré (~75% du
patrimoine tertiaire dans Paris intra-muros et Neuilly-sur-Seine),
avec une hausse de +6,4% des loyers de marché dans le QCA élargi
de Paris et de plus de +3% dans le reste de la ville, alors
qu’ils sont globalement stables, voire en baisse modérée, en
périphérie (Croissant Ouest - La Défense, 1ère et 2ème
couronnes).
- Près d’1/3 de ces nouvelles transactions concernent des
nouvelles signatures :
- Sur des immeubles récemment livrés ou à livrer prochainement
(le 157 Charles de Gaulle à Neuilly-sur-Seine, Boétie dans le QCA
parisien) ou des immeubles ayant fait l’objet d’une rénovation
(Horizons - Maison haute). Ces nouvelles transactions contribuent
au renforcement de la visibilité de la croissance des revenus
locatifs du Groupe au fil des livraisons à venir des actifs et de
la réception des travaux attendus dans les semestres qui
viennent.
- Sur les immeubles neufs ou restructurés, la qualité
supérieure des actifs de Gecina, de ses équipes et sa stratégie
servicielle YouFirst lui permet de surperformer dans les
sous-marchés. Les loyers obtenus s’inscrivant au-delà des
anticipations initiales du Groupe, sont conformes voire même
supérieurs aux loyers prime jusqu’ici observés sur ces zones.
Une performance qui confirme l’appétit croissant des entreprises
pour l’immobilier de Bureaux dans les zones centrales de la région
parisienne où l’offre disponible est rare.
- Les 2/3 restants concernent des relocations ou
renouvellements de baux, principalement au cœur de Paris
intra-muros. Au global la réversion capturée est en moyenne de
+18% sur ce premier trimestre, tirée par une forte réversion
captée sur les zones centrales. Elle est de +34% dans Paris
intra-muros2, et légèrement négative en dehors de Paris.
Evolution des revenus locatifs bruts
- Sur le patrimoine de bureaux dans
Paris intra-muros : une croissance portée par la hausse
du taux d’occupation, une réversion positive et les prémices d’une
indexation à venir
- La croissance des loyers à périmètre constant
s’élève à +1,3%.
- l’indexation a pour l’instant un effet modéré
(+0,7%).
- La réduction de la vacance immobilière contribue
favorablement sur le premier trimestre à la croissance organique
(+0,8%) reflétant la solide dynamique observée en matière de
transactions locatives.
- La baisse de -2,9% à périmètre courant vient
essentiellement de revenus non récurrents perçus au premier
trimestre 2021. Cet effet négatif exceptionnel se diluera sur
l’ensemble de l’exercice. Dans une moindre mesure, cette baisse
vient également du départ de certains locataires sur des actifs
devant être prochainement transférés au pipeline.
- Sur le patrimoine de bureaux du
Croissant Ouest et de La Défense : hausse importante du
taux d’occupation à périmètre constant
- La croissance à périmètre constant ressort à +4,2% sur
un an, en raison de la forte réduction de la vacance
immobilière sur cette zone avec notamment les
commercialisations de surfaces vacantes notamment sur les immeubles
Adamas et Carré Michelet (La Défense), et Be Issy (Issy les
Moulineaux). La contribution de la réversion est légèrement
négative, compensée par un effet de l’indexation positif mais
pour l’instant encore modéré.
- A périmètre courant cette dynamique est modérée par la cession
en 2021 de l’immeuble Louise Michel (Levallois). La croissance
locative à périmètre courant s’élève sur un an à +2,3%.
Portefeuilles résidentiels : performance organique tirée par
la réversion positive et la réduction de la vacance
Revenus locatifs bruts
31-mars-21
31-mars-22
Variation (%)
En millions d'euros
Périm. courant
Périm. constant
Résidentiel
30,8
31,9
+3,8%
+3,9%
Résidentiel traditionnel
26,3
26,5
+0,8%
+1,8%
Résidences étudiants
4,4
5,4
+21,7%
+16,2%
Les loyers du portefeuille résidentiel traditionnel sont
en hausse de +1,8% à périmètre constant. Cette performance traduit
les effets de la stratégie mise en place visant à capturer le
potentiel de réversion. Depuis le début de l’année, l’écart de
loyers sécurisés entre les nouveaux locataires par rapport aux
anciens s’élève à +6,4%, contribuant ainsi à hauteur de +0,5% à
la performance locative de ce portefeuille à périmètre constant.
Par ailleurs l’effet de l’indexation s’inscrit à +0,9%, une
contribution amenée à croître dans les semestres qui viennent. En
outre, la réduction de la vacance contribue à hauteur de +0,6% à la
croissance locative à périmètre constant.
Les revenus locatifs des résidences
étudiants sont en forte progression à périmètre constant
(+16,2%) comme à périmètre courant (+21,7%), principalement en
raison d’une forte hausse du taux d’occupation des
résidences depuis la rentrée universitaire 2021, qui atteint
maintenant en moyenne 92,6% sur l’ensemble du portefeuille
étudiant, traduisant une normalisation de la vacance à un niveau
conforme à ce qui était historiquement observé avant la crise
sanitaire.
Notons également que cette progression du taux d’occupation
s’est accompagnée de la matérialisation d’un potentiel de
réversion significatif, puisque la réversion contribue à
hauteur de +2,8% à la croissance à périmètre constant, soit un
écart entrants/sortants de +4%.
Gecina s’appuie sur un bilan solide, une maturité longue de
sa dette et un taux de couverture élevé
Gecina n’a aucune contrainte de refinancement sur les 2
prochaines années, la totalité des échéances des 2 prochaines
années ayant ont d’ores et déjà été refinancées par des émissions
obligataires long terme réalisées mi 2021 et début 2022. Notons en
outre que les liquidités disponibles ou non tirées (3,9 milliards
d’euros3) permettent de faire face à l’ensemble des échéances de
remboursement de dette sur les 4 prochaines années.
La politique de couverture des taux de Gecina se singularise par
ailleurs par une maturité longue (7,8 années) permettant de
protéger durablement le coût moyen de la dette de Gecina.
90% de la dette actuelle est couverte en 2022, 75% en moyenne
sur les 7 prochaines années.
La sensibilité des frais financiers aux variations des taux
d’intérêts est donc limitée. A fin décembre 2021, Gecina avait, à
titre d’illustration, calculé qu’en année pleine, une hausse des
taux d’intérêt court terme (Euribor 3 mois) de +50 pb engendrerait
une hausse des frais financiers de 7,5 M€. A la même date une
hausse de +100 pb entrainerait une hausse de (+12 M€), un montant
modéré en raison de l’activation des Caps en complément des
Swaps.
Un début d’année qui confirme la confiance de Gecina pour
2022
Les solides performances opérationnelles enregistrées par Gecina
depuis le début de l’année et la bonne tenue des marchés tertiaires
de référence du Groupe confirment à ce stade la confiance du Groupe
quant à l’atteinte de son objectif de croissance du Résultat
Récurent Net part du Groupe par action.
Le RRN par action est ainsi attendu en 2022 de l’ordre de
de 5,50 €4, en hausse de +3,3% sur la base 2021 publiée.
À propos de Gecina
Spécialiste de la centralité et des usages, Gecina exploite des
lieux de vie innovants et durables. La société d’investissement
immobilier détient, gère et développe le premier patrimoine de
bureaux d’Europe, situé à plus de 97% en Ile-de-France, un
patrimoine d’actifs résidentiels et des résidences pour étudiants,
qui représentent plus de 9 000 logements. Ce patrimoine est
valorisé à 20,1 milliards d’euros à fin 2021.
Gecina a inscrit l’innovation et l’humain au cœur de sa
stratégie pour créer de la valeur et réaliser sa raison d’être : «
Faire partager des expériences humaines au cœur de nos lieux de vie
durables ». Pour nos 100 000 clients, cette ambition est portée par
la marque relationnelle et servicielle YouFirst. Elle est aussi
inscrite au cœur d’UtilesEnsemble, son programme d’engagements
solidaires pour l’environnement, pour la cité et pour l’humain.
Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC)
sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, CAC Next 20,
CAC Large 60 et Euronext 100. Gecina figure également parmi les
sociétés les plus performantes de son secteur dans les classements
extra-financiers de référence (GRESB, Sustainalytics, MSCI,
ISS-ESG, CDP).
gecina.fr
1 Source : Immostat 2 en excluant une opération sur une unité de
commerce dans le QCA dont la réversion captée est
exceptionnellement importante 3 Net des billets de trésorerie 4 Cet
objectif s’entend hors acquisitions ou cessions potentielles qui ne
seraient à date pas sécurisées, et pourrait être ainsi revu à la
hausse comme à la baisse en fonction de modifications de périmètre
qui pourraient intervenir en cours d’exercice.
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Relations presse Julien Landfried Tél. : + 33 (0)1 40 40 65 74
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98 armellemiclo@gecina.fr
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