Fondo Immobiliare Mediolanum Real Estate - Resoconto intermedio di gestione al 30/9/2012
30 Ottobre 2012 - 4:40PM
Annunci Borsa (Testo)
Resoconto intermedio di gestione del Fondo immobiliare
Mediolanum Real Estate al 30 settembre 2012
-1-
Fondo Immobiliare Mediolanum Real Estate Resoconto di gestione al
30 settembre 2012
FONDO IMMOBILIARE MEDIOLANUM REAL ESTATE RESOCONTO INTERMEDIO DI
GESTIONE AL 30 SETTEMBRE 2012
1 PREMESSA
Il presente Resoconto intermedio di gestione, redatto in conformità
con quanto previsto dall'art. 154-ter, comma 5, del D.lgs. n.
58/1998 (TUF), persegue lo scopo di illustrare, conformemente alle
previsioni dell'art. 103, comma 3 del Regolamento Emittenti Consob
n. 11971/1999, gli eventi di particolare importanza per il Fondo
Mediolanum Real Estate verificatisi nel trimestre di riferimento.
Tale documento è disponibile al pubblico presso la sede della
Società di gestione Mediolanum Gestione Fondi SGR p.A., il sito
internet della stessa www.mediolanumgestionefondi.it nonché
attraverso il circuito NIS (Network Information System) di Borsa
Italiana.
2 - DATI IDENTIFICATIVI DEL FONDO
La politica di investimento del Fondo prevede un portafoglio
immobiliare composto principalmente da investimenti concentrati sul
territorio nazionale; immobili a destinazione d'uso direzionale,
commerciale, ricettivo, logistico, assistenziale e sanitario.
L'obiettivo del Fondo è finalizzato alla realizzazione nel tempo di
una crescita equilibrata e graduale del capitale investito e
all'ottenimento di una redditività che permetta una regolare
distribuzione dei proventi.
Tipologia Data di istituzione Durata del Fondo Data di richiamo
degli impegni Tipologia di patrimonio immobiliare Fondo comune di
investimento immobiliare chiuso 17 Febbraio 2005 15 anni con
possibilità di proroga di 3 anni + 3 anni 14 Febbraio 2006 Immobili
ad uso direzionale, commerciale,ricettivo, logistico, assistenziale
e sanitario, OICR di diritto italiano ed estero K2Real - Key to
Real Srl State Street Bank SpA Deloitte & Touche SpA Euro 214,1
milioni 7.536.959 Quote di Classe A 35.290.654 Quote di Classe B
Euro 5,00 350.394.938
Esperto Indipendente Banca Depositaria Società di revisione Valore
del Fondo al collocamento Numero di quote collocate
Valore nominale delle quote Valore complessivo netto del Fondo al
30 giugno 2012 Valore unitario delle quote al 30 giugno 2012 Valore
di mercato degli immobili al 30 giugno 2012 Quotazione
5,739 per le quote di classe A 4,555 per le quote di classe B
311.811.000
MIV, Segmento Fondi Chiusi, Borsa Italiana dal 01/10/2012
- 2-
Fondo Immobiliare Mediolanum Real Estate Resoconto di gestione al
30 settembre 2012
3 - EVENTI DI PARTICOLARE IMPORTANZA VERIFICATISI NEL 3° TRIMESTRE
2012
Nel corso del terzo trimestre dell'esercizio non si evidenziano
particolari variazioni patrimoniali od economiche se non quelle
riconducibili alla normale operatività del Fondo.
A) ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE
LA CONGIUNTURA MACROECONOMICA In ottobre, il Fondo monetario
internazionale ha ridotto le stime di crescita dell'economia
mondiale, rilevando come la ripresa prosegua in un contesto di
crescente debolezza. Il sistema finanziario non sta funzionando in
modo efficiente: in molti paesi le banche sono deboli e soffrono i
contenuti tassi di sviluppo economico. Il risultato è una maggiore
rigidità delle condizioni di credito. Al fine di ridurre gli
effetti della fase congiunturale, le politiche monetarie continuano
ad essere espansive. Le banche centrali mantengono non solo una
politica di tassi contenuti, ma adottano politiche monetarie non
convenzionali finalizzate al contenimento dei rendimenti, al
sostegno di specifiche categorie di prenditori di fondi e al
supporto dell'intermediazione finanziaria in generale. Il Fondo
monetario internazionale segnala gli effetti del clima di
incertezza: un miglioramento della fiducia potrebbe comportare una
crescita più robusta delle attese. I timori sulle capacità dei
policymakers europei e statunitensi, nel controllare
rispettivamente la crisi dell'euro e nell'approvare un adeguato
piano fiscale, incidono in misura rilevante. Con specifico
riferimento all'area euro, assistiamo al tentativo di formulare una
nuova architettura dell'unione monetaria in grado di contenere, sin
dal loro insorgere, gli effetti di nuovi squilibri futuri. Tale
architettura dovrà assicurare la supervisione e l'attivazione di un
processo di ricapitalizzazione per le principali banche dell'area,
ridurre la probabilità di default degli stati e contenerne gli
effetti su creditori e sistema finanziario. Nel beve periodo,
saranno necessarie nuove e immediate misure di intervento. Spagna e
Italia dovranno proseguire i loro piani di aggiustamento fiscale e
ristabilire competitività ed equilibrio di bilancio, assicurando
contestualmente la crescita. La ricapitalizzazione delle banche
nazionali dovrà avvenire senza incidere sui debiti pubblici e i due
paesi dovranno continuare a raccogliere risorse offrendo rendimenti
sostenibili. Nel momento in cui tali criticità saranno risolte, la
fase peggiore della crisi potrà dirsi finalmente alle spalle.
IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO Il deteriorarsi della situazione
economica e finanziaria in Italia e in Europa ha avuto anche un
forte impatto negativo sul mercato degli investimenti immobiliari.
Nel secondo trimestre 2012 continua e si accentua il calo delle
compravendite in Italia. Il tasso tendenziale annuo del volume di
compravendite nel secondo trimestre 2012 per l'intero settore
immobiliare risulta pari al -24,9%.
- 3-
Fondo Immobiliare Mediolanum Real Estate Resoconto di gestione al
30 settembre 2012
Numero transazioni trimestrali e variazione % tendenziale annua
Fonte dati: Agenzia del Territorio
Per quanto riguarda il settore non residenziale nel terzo trimestre
del 2012 sono stati investiti soltanto 307 milioni di euro. In
totale, dall'inizio del 2012, il mercato italiano degli
investimenti in immobili non residenziali ha raggiunto il livello
del solo primo trimestre dell'anno precedente, ovvero circa 1,2
miliardi di euro. Vista la situazione del mercato si presume che a
fine anno si saranno registrati circa 2 miliardi di euro di
investimenti, la metà del volume degli ultimi tre anni. Questa
situazione ha creato un'attesa per una correzione dei prezzi che ha
reso impossibile l'incontro tra la domanda e l'offerta. Ne risulta
quindi un mercato bloccato nel quale si registrano poche
operazioni. Inoltre, non abbiamo assistito a vendite forzate in
quanto i proprietari immobiliari hanno potuto adottare un
atteggiamento attendista.
B) LA STRUTTURA FINANZIARIA DEL FONDO
Al 30 settembre 2012 la liquidità disponibile è pari a 1.567.720,18
oltre ad ulteriori 5.000.000 investiti in operazioni finanziarie.
Alla data del presente resoconto il Fondo non ha in essere
finanziamenti a medio lungo termine. Tuttavia è attiva una linea di
credito a revoca concessa da Banca Mediolanum fino ad un massimo di
euro 55.000.000, attualmente non utilizzata.
- 4-
Fondo Immobiliare Mediolanum Real Estate Resoconto di gestione al
30 settembre 2012
C) L'ATTIVITA' DI GESTIONE
Nel corso del terzo trimestre 2012 la gestione ordinaria del Fondo
Mediolanum Real Estate si è caratterizzata per quanto segue:
CONTRATTI DI LOCAZIONE Il Fondo ha fatturato nel terzo trimestre
2012 canoni per 5.394.115,70, nello stesso periodo del 2011, tale
importo era pari ad 5.406.553,34. Nel corso del periodo è stato in
particolare stipulato dalla controllata Talete Srl, per il centro
commerciale di Trevi (PG) S.S. Flaminia, un contratto di affitto di
ramo d'azienda con l'operatore Sport&Co Srl che, dal 7/7/2012,
è subentrato nei locali precedentemente occupati dalla Wonderful
SaS, società che ha richiesto l'ammissione al concordato
preventivo. Il nuovo canone di affitto di ramo d'azienda a regime è
in linea con le attuali condizioni di mercato.
CREDITI VERSO LOCATARI Da un'analisi comparativa dei crediti del
Fondo verso conduttori e società controllate al 30 settembre 2012
rispetto al 30 giugno 2012, si evince la seguente situazione:
Crediti vs conduttori terzi: - Tot crediti al 30/6/2012 - Tot
crediti al 30/9/2012 Incremento
1.126.563,44 1.529.252,91 402.689,47
Tale incremento è dovuto a più fattori, trai quali senza dubbio i
ritardi amministrativi propri del periodo estivo, oltre ai tempi di
pagamento previsti da alcuni conduttori (enti pubblici) che
conducono in locazione buona parte dell'immobile di Pescara Via
Conte di Ruvo. Alla data del 30 settembre 2012 risultavano inoltre
in essere crediti verso società controllate dal Fondo per
452.278,90, importo che e' stato saldato interamente nel mese di
Ottobre.
MANUTENZIONI STRAORDINARIE Nel corso del terzo trimestre 2012 gli
interventi di manutenzione effettuati dal Fondo hanno riguardato
l'immobile di Milano Piazza Missori, dove è stata effettuata
l'installazione delle valvole di intercettazione dell'impianto di
riscaldamento, l'immobile di Pescara Via Conte di Ruvo dove si è
provveduto a ristrutturare i locali, posti al piano settimo, locati
alla Guardia di Finanza, e l'immobile di Canzo Via Brusa presso il
quale sono iniziate le attività che riguardano il ripristino della
facciata, la messa in sicurezza dei parapetti e la sostituzione del
linoleum su tutta la superficie interna dell'immobile.
D) PARTECIPAZIONI DI CONTROLLO IN SOCIETA' IMMOBILIARI
Il Fondo detiene interamente la società Talete Srl, proprietaria
dei rami d'azienda per l'esercizio dell'attività commerciale nei
centri commerciali siti a Trevi (PG) e Parma.
4 - ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA NEL MERCATO DI RIFERIMENTO
Le quote del Fondo sono trattate dalla data del 1 ottobre 2012
presso la Borsa Italiana S.p.A.. Si fornisce il grafico
rappresentativo dell'andamento delle quotazioni di mercato e dei
volumi scambiati.
- 5-
Fondo Immobiliare Mediolanum Real Estate Resoconto di gestione al
30 settembre 2012
Fonte: Bloomberg Dati al17/10/2012
Grafico andamento del numero delle quote scambiate
Fonte: Bloomberg Dati al17/10/2012
- 6-
Fondo Immobiliare Mediolanum Real Estate Resoconto di gestione al
30 settembre 2012
Tabella riepilogativa Mediolanum Real Estate Scostamento sul NAV
Prezzo di avvio Prezzo al 17/10 Prezzo minimo Prezzo massimo (si
intende il valore massimo raggiunto a seguito della prima
inversione del trend negativo) Prezzo medio Totale quote scambiate
Media quote scambiate per giornata Fonte: Bloomberg Dati
al17/10/2012 Classe A 42,45 % 5,739 3,306 3,238 3,306 Classe B
21,44 % 4,455 3,500 2,900 3,700
4,010 10.928 875
3,409 41.336 3025
MEDIOLANUM GESTIONE FONDI SGR p.A. F.to Vittorio Gaudio
- 7-
Grafico Azioni Mediolanum Real Estate (BIT:QFMRA)
Storico
Da Set 2024 a Ott 2024
Grafico Azioni Mediolanum Real Estate (BIT:QFMRA)
Storico
Da Ott 2023 a Ott 2024