Gli affari immobiliari sono crollati. I prezzi non ancora. -- Heard onthe Street -- WSJ
24 Gennaio 2024 - 7:24PM
MF Dow Jones (Italiano)
Articolo originale pubblicato su Dow Jones English Newswire,
traduzione a cura della redazione Il Sole 24 Ore Radiocor.
Di Carol Ryan
(Il Sole 24 Ore Radiocor Plus) - , 24 gen - Lo scorso anno gli
investitori nel settore immobiliare si sono tenuti in disparte in
attesa di opportunità allettanti. Ma gli sconti in stile 2009 in
cui speravano non si sono materializzati, almeno non per i tipi di
edifici che desiderano possedere.
Secondo i dati MSCI pubblicati mercoledì, lo scorso anno negli
Stati Uniti sono stati venduti immobili per soli 374 miliardi di
dollari, con un calo del 51% rispetto al 2022. Il numero di
transazioni è stato inoltre inferiore del 14% rispetto al 2020,
quando i potenziali acquirenti non hanno potuto visionare gli
edifici per la maggior parte dell'anno a causa dei blocchi imposti
dai lockdown dovuti al Covid-19.
Secondo l'indice RCA CPPI National All-Property, che tiene conto
del valore delle transazioni immobiliari concluse, i prezzi degli
immobili commerciali statunitensi sono scesi dell'11% rispetto ai
picchi registrati all'incirca nel periodo in cui la Federal Reserve
ha iniziato ad aumentare i tassi di interesse all'inizio del
2022.
Alcuni immobili sono diventati molto più economici, ma solo
quelli più rischiosi. Gli uffici nei centri direzionali centrali
con un eccesso di offerta, come San Francisco, hanno subito un calo
di valore del 40% dal marzo 2022. Avranno bisogno di grandi
reinvestimenti per attrarre inquilini.
Gli appartamenti, che si sono sopravvalutati grazie alla forte
crescita degli affitti durante la pandemia che ha attirato gli
investitori speculativi, sono scesi del 15% rispetto al loro picco.
Ma i magazzini per e-commerce non hanno perso alcun valore.
Anche gli hotel non si sono praticamente mossi. Potrebbero
beneficiare di un giro di vite sugli affitti Airbnb in città come
New York, soprattutto perché i prezzi sono già stati colpiti
durante la pandemia. Anche alcuni immobili di nicchia, come le
strutture di self-storage, stanno mantenendo il loro valore, in
quanto gli investitori vanno a caccia di proprietà con bassi costi
operativi e flussi di rendita affidabili.
Gli alti tassi di interesse non hanno ancora scatenato molte
delle vendite in sofferenza che hanno spinto i prezzi al ribasso
negli anni intorno alla crisi finanziaria del 2008. Poiché la
crescita economica negli Stati Uniti è stata sana, la maggior parte
degli inquilini continua a pagare l'affitto. I proprietari sono più
tesi, con un reddito da locazione pari a circa 1,6 volte i costi
del mutuo alla fine di ottobre, rispetto a una media a lungo
termine di 2,1. Ma il rapporto è ancora superiore al minimo
richiesto dagli istituti di credito per sottoscrivere un
prestito.
I proprietari che hanno venduto immobili nel periodo di
debolezza del mercato dello scorso anno avevano bisogno di reperire
rapidamente liquidità. Forse la loro banca ha chiesto loro di
iniettare più capitale in un altro immobile per aiutarli a
rifinanziarlo, oppure hanno dovuto vendere beni per soddisfare le
richieste degli investitori. Il fondo immobiliare non quotato di
Blackstone, BREIT, l'anno scorso ha venduto quasi 12 miliardi di
dollari di immobili statunitensi per soddisfare le richieste di
riscatto. Ma non si è trattato di vendite a tappeto. La maggior
parte delle vendite consisteva in edifici di alta qualità che non
necessitavano di forti sconti.
I prezzi probabilmente scenderanno ulteriormente nei settori non
amati. Il divario tra quanto gli acquirenti sono disposti a pagare
e quanto i venditori accettano è ancora particolarmente ampio per
gli uffici del centro città. I prezzi potrebbero dover scendere di
un ulteriore 20%.
Tuttavia, in un segnale di speranza per i proprietari, i titoli
immobiliari quotati in borsa hanno iniziato a riprendersi dal loro
crollo. I fondi di investimento immobiliare statunitensi hanno
guadagnato in media il 14% lo scorso anno. Le azioni possono essere
un indicatore precoce di ciò che accadrà ai valori immobiliari nel
mercato privato, anche se con un ritardo fino a 12 mesi.
Gli investitori hanno raccolto 240 miliardi di dollari da
riversare nel settore immobiliare statunitense, secondo i dati di
Preqin. Il crollo dell'attività di compravendita ricorda quanto
accaduto durante la crisi finanziaria, quando sono state realizzate
alcune delle operazioni immobiliari più redditizie della storia
moderna. Ma ci vorrebbe un'economia molto più travagliata per
trovare occasioni simili nel 2024.
Scrivere a Carol Ryan all'indirizzo carol.ryan@wsj.com
(END) Dow Jones Newswires
January 24, 2024 13:09 ET (18:09 GMT)
Copyright (c) 2024 Dow Jones-Radiocor