Economia: per casa quadro meno favorevol, lontano da minimi (Mi.Fi.)
13 Novembre 2023 - 8:24AM
MF Dow Jones (Italiano)
ROMA (MF-NW)--C'è speranza sul pianeta casa. Le tante notizie
negative che minacciano il mercato residenziale tra caro mutui,
compravendite in forte contrazione, inasprimenti fiscali e bonus e
Superbonus meno generosi o cancellati definiscono un quadro certo
meno favorevole rispetto a un paio d'anni fa, ma neanche
lontanamente comparabile per esempio con la crisi del 2012. In più,
anche se il fenomeno è molto recente e per ora limitato, i tassi di
interesse, per la prima volta dall'inizio del 2022, hanno
registrato un calo di 35-40 centesimi.
Troppo poco per brindare a un'imminente inversione del trend, ma
comunque un segnale distensivo, scrive MF-Milano Finanza. Per il
resto, il sentiment negativo che pesa sul mattone si può smontare
facilmente pezzo per pezzo. A cominciare dalla brusca caduta delle
compravendite, che ha destato tanto allarme, anche in termini di
tenuta dei prezzi immobiliari. «Il 2023 dovrebbe infatti
concludersi con 670-680 mila transazioni, il 15-18% in meno
rispetto alle 784 mila dello scorso anno: una flessione
considerevole che non gli impedisce tuttavia di confermarsi il
terzo miglior anno degli ultimi 15-16 anni», sottolinea Mario
Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Niente a che vedere
insomma con i minimi del 2013 e del 2014 con meno di 400 mila
compravendite. Il problema è che oggi ci confrontiamo con un
biennio 2021-2022 da record, anche perché in reazione allo stop del
periodo pandemico. Un rallentamento nel 2023 era quindi
fisiologico: il rialzo dei tassi ci ha solo messo il carico». Non a
caso i prezzi continuano a tenere: è certo rallentata la crescita,
anche questa piuttosto vivace negli ultimi due anni, ma il dato di
fine anno resta in territorio positivo: +1,6% la variazione media
complessiva nelle 13 principali città secondo le stime di Nomisma,
destinata a ridursi al +1,1% nei prossimi due anni, con incrementi
però più robusti, oltre il 2%, a Milano, Firenze, Bologna e
Padova.
Più deboli Venezia e Bari. Un po' meno solida la situazione in
provincia, «ma si tratta di mercati piccoli, con meno scambi, dove
quindi il mercato tiene», prosegue Breglia. «Senza contare che ci
sono piccole realtà, magari a ridosso delle grandi città, dove
invece il mercato è brillante, come San Donato e altre realtà
dell'hinterland milanese, oppure Rivoli fuori Torino, e Imola». In
realtà tenendo conto dell'inflazione si ha comunque un
deprezzamento dell'immobile, ma il valore nominale di mercato non
viene intaccato. «Merito di una domanda che resta abbastanza
vivace, ma anche di un'offerta che non è disposta a sacrificare il
prezzo: piuttosto rinuncia alla vendita», spiega Luca Dondi,
direttore generale di Nomisma. «Si tratta di una dinamica già vista
e tipica del mercato residenziale italiano. E purtroppo non è una
buona notizia perché rallenta il potenziale recupero. In altri
Paesi oppure nel settore terziario, per esempio negli uffici, la
correzione c'è già stata e questo incoraggia la ripartenza degli
acquisti, anche a fronte di mutui che per ora non accennano ad
alleggerirsi». Quella dei mutui è peraltro forse la questione più
spinosa. E non tanto per il livello cui sono arrivati i tassi di
interesse, non molto diverso da quello dei primi anni Duemila
quando le compravendite arrivarono al massimo storico, così come i
prezzi. Anche in questo caso a pesare sul sentiment è la velocità
del rialzo dei tassi, oltre tre punti in meno di due anni, e ancor
di più il raffronto con il periodo d'oro precedente, quando si
potevano spuntare mutui anche a lunghissimo termine a un tasso
fisso all'1-1,5%. Una situazione però irripetibile e generata dalla
politica monetaria estremamente espansiva varata dalle banche
centrali per riavviare l'economia dopo i danni causati dalla
pandemia. L'impennata dell'inflazione ha però cambiato il quadro
rapidamente, un'inflazione peraltro non ancora del tutto domata.
«Più che dal calo della domanda, il pericolo maggiore è
rappresentato però dalla stretta alle erogazioni da parte di alcune
delle banche, che potrebbe anche peggiorare se dovesse profilarsi
un'ulteriore frenata dell'economia se non addirittura uno scenario
recessivo», sottolinea Dondi. «In altre parole, se anche i tassi di
interesse dovessero continuare a scendere, non è detto che in
automatico aumenterebbe l'erogato, perché a mutui meno cari
potrebbe accompagnarsi condizioni più rigide riguardo al merito di
credito.
Già oggi alcune banche hanno fatto un deciso passo indietro,
come dimostra il fatto che per alcune l'erogato è sceso del 60%
contro una media di mercato del 25-30%».
La buona notizia è che i tassi a lungo termine da un paio di
settimane a questa parte sono un po' scesi. I tassi Irs, cui sono
legati i mutui a tasso fisso, si sono ridotti di 35-40 centesimi
rispetto ai massimi di inizio ottobre. Fermo invece l'Euribor, cui
sono legati i variabili. «Troppo presto però per vedere riflessi
concreti sulla rata, comunque limitati a chi ancora deve accendere
il finanziamento visto che riguarda solo i prodotti a tasso fisso»,
sottolineano da Facile.it, che ha anche elaborato le tabelle in
pagina. «E troppo presto anche per pensare a una possibile
surroga». Il tasso dei mutui non viene infatti aggiornato
quotidianamente ma a fine mese o in altra data, e inoltre spesso le
banche prendono a riferimento l'Irs medio del mese e non quello
dell'ultimo giorno. Prima di inizio dicembre non sono quindi attesi
aggiornamenti.
Quanto alla surroga invece, in genere non è possibile prima di
un anno dall'accensione del mutuo. Infine, a beneficiare del calo
dell'Irs di questi giorni sarebbe solo chi ha fatto il mutuo da
settembre in avanti: prima i tassi erano comunque più bassi di
adesso. Insomma, occorre che il trend si rafforzi prima di poter
vedere qualche effetto sulla rata. «Nel frattempo però qualcosa si
può fare», continuano da Facile.it. «Chi ha un mutuo a tasso
variabile ha tuttora convenienza a passare al fisso, che in media
costa un punto in meno. Chi invece sta per accendere il mutuo è
bene che presti attenzione a possibili campagne promozionali delle
banche, frequenti a fine anno in vista della chiusura del
bilancio.
Per quanto riguarda i tassi di surroga, per esempio Bper e Banca
di Sardegna propongono un tasso finito del 3,39% a 25 anni (le
migliori offerte di mercato spaziano dal 3,98% al 5%) riservata
però agli immobili in classe energetica A o B».
Ma se la situazione di mutui e prezzi presenta delle zone
d'ombra, l'andamento degli affitti resta brillante, anche in
prospettiva. E anche questo rinforza il mercato della casa.
Giudicato ininfluente il rincaro della cedolare secca sugli affitti
brevi: potrebbe far salire i canoni o convincere qualche
proprietario a rinunciare, ma non a favore degli affitti a lungo
termine. «A sostenere i canoni è infatti la forza della domanda,
alimentata da turisti, studenti e ora anche da chi non può accedere
all'acquisto, e infatti numero di contratti e prezzi sono saliti
per tutte le tipologie di locazione», spiega Breglia. «Nel biennio
2021-22 i contratti a lungo termine sono aumentati del 9,1% e
quelli a canone concordato dell'8,1%, nonostante in tutte le città
siano stati aggiornati gli accordi territoriali e quindi i canoni.
Le locazioni brevi sono invece aumentate del 26,7%». Risultato: i
canoni sono tornati a livelli pre Covid, e anche oltre. E il trend
non sembra alla fine, «a giudicare almeno», conclude Dondi «dal +5%
registrato dai canoni nell'ultimo semestre».
alu
fine
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1308:08 nov 2023
(END) Dow Jones Newswires
November 13, 2023 02:09 ET (07:09 GMT)
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