ICAD Icade

Lionel Garnier,

L'Agefi

PARIS (Agefi-Dow Jones)--Le rendez-vous est pris pour le 20 février 2023. A cette date, Icade prévoit de détailler, à l'occasion de la publication de ses comptes annuels 2022, sa prochaine feuille de route stratégique de moyen terme avec 2026 pour horizon.

Face à des investisseurs rendus prudents par les conséquences de la remontée des taux sur les leviers d'endettement comme sur la trajectoire de valorisation des actifs immobiliers, la foncière dirigée par Olivier Wigniolle s'est employée lundi, lors de sa traditionnelle journée investisseurs annuelle de l'automne, à rassurer sur ses perspectives. Avec un certain succès puisque l'action a, dans un marché en baisse, gagné 1,1% à 40,80 euros lundi et évolue près de l'équilibre mardi matin.

A court terme, la foncière a relevé sa prévision de croissance du cash-flow net courant (CFNC) par action pour 2022. Icade vise désormais une progression de 7%, contre une hausse de 4% jusqu'à présent. Mais cette perspective s'entend hors effet de cessions. Si Icade, aujourd'hui désinvestisseur net en immobilier de bureaux, a bouclé son plan de cessions pour 2022, les quelque 600 millions d'euros d'actifs d'ores et déjà vendus durant l'exercice en cours amputent ses loyers d'environ 14 millions d'euros. De quoi lester à seulement +3% le tempo de sa croissance du CFNC pour l'année en cours, un rythme qui dictera la politique de distribution des résultats au titre de 2022. Icade confirme ainsi une hausse comprise entre 3% et 4% de son dividende à verser en 2023.

Faiblesse boursière

Pourtant, pour les investisseurs, 2022 est presque déjà de l'histoire ancienne. Alors que l'action Icade, en recul de 36% en 2022, amplifie la correction du compartiment des foncières européennes et de ses rivales françaises, la Bourse est-elle trop sévère ? "Une décote de l'ordre de 90% sur les parties bureaux et promotion d'Icade est clairement excessive. Et nous impose de faire preuve de davantage de clarté et d'efforts d'explication", estime Olivier Wigniolle, directeur général d'Icade, interrogé par L'Agefi. "Aujourd'hui, le marché nous voit avec des frais financiers qui vont exploser et des loyers de bureaux qui vont baisser. Ce qui n'est pas la réalité", regrette-t-il.

Dans le doute, les investisseurs imposent pourtant une décote instantanée de 59% par rapport à l'actif net réévalué NTA de 96,20 euros par action au 30 juin dernier. Ils cherchent à apprécier ses réelles marges de manœuvre stratégiques à moyen terme face à la menace sur les valorisations des actifs tertiaires et les nouvelles contraintes qui pèsent sur l'immobilier de santé. "Icade témoigne de sa résilience et a déjà commencé à s'adapter au nouvel environnement, notamment de taux financiers", répond Olivier Wigniolle. "On se prépare à saisir les opportunités qui vont se présenter sur des marchés aujourd'hui en forte transition."

Le sursaut boursier ne viendra pas de la réactivation à brève échéance du scénario d'une cotation d'Icade Santé. Un peu plus d'un an après le faux départ de l'introduction en Bourse à Paris de sa filiale à 58% - le solde du capital étant partagé dans les mains de quatre assureurs vie français, Crédit Agricole Assurances, Sogecap, Cardif et CNP Assurances, entrés en 2012 -, la foncière n'écarte pas le scénario d'une "solution de liquidité privée". De quoi envisager l'entrée d'un nouvel investisseur minoritaire chez Icade Santé ? Plusieurs scénarios peuvent être imaginés, convient la foncière qui met en avant le caractère "extrêmement défensif de la classe d'actifs" de l'immobilier de santé.

Attentive à Orpea

Depuis 2018, Icade Santé, qui s'apprête à réduire son effet de levier, a déployé une stratégie de diversification, notamment géographique avec, au-delà de la France, une présence dans quatre autres pays de la zone euro - Allemagne, Italie, Espagne et Portugal. En termes de typologie d'actifs, 85% du portefeuille est aujourd'hui composé de cliniques. En revanche, les Ehpad et maisons de retraites médicalisées n'en représentent que 15%. Mais, à l'heure où la Caisse des dépôts, premier actionnaire d'Icade, se dit prête à jouer un rôle dans le plan de sauvetage d'Orpea et à regarder des actifs à céder, la foncière dirigée par Olivier Wigniolle pourrait-elle s'engager sur le dossier ? "Orpea est un client, aujourd'hui en double phase de restructuration opérationnelle et financière. Si des actifs immobiliers devaient être cédés par Orpea, on ne les regarderait qu'une fois revenue la visibilité sur la qualité de crédit de la société et une fois sa réorganisation opérationnelle mise en œuvre", plaide le dirigeant.

Un autre axe de développement concerne un renforcement de la diversification au sein du pôle tertiaire. Pour renverser les doutes sur les valorisations de ses actifs tertiaires, situés bien loin du cœur de Paris, Icade mise sur davantage de diversification, notamment pour ses deux grands parcs d'affaires, situés à Rungis et à cheval sur les communes d'Aubervilliers et Saint-Denis, pour aborder ces deux zones d'actifs en tant que "quartiers de ville, ce qui impose des programmations plus diversifiées". Icade prévoit d'y marier résidentiel, immobilier commercial, résidences gérées mais aussi "data centers", une catégorie d'actifs que la foncière compte conserver en portefeuille.

-Lionel Garnier, L'Agefi ed: VLV

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November 29, 2022 03:14 ET (08:14 GMT)

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