CARM Carrefour Property Development

François Berthon,

Agefi-Dow Jones

PARIS (Agefi-Dow Jones)--Les sociétés immobilières et foncières européennes cotées subissent de lourds dégagements en Bourse depuis le début de la crise du Covid-19. L'indice Stoxx Europe 600 Real Estate a perdu 33% depuis la mi-février.

Au sein du secteur, le sous-indice des foncières commerciales a chuté dans le même temps de 52%. En un mois et demi, Unibail-Rodamco-Westfield (URW), le leader de l'immobilier commercial en Europe, également présent aux Etats-Unis depuis le rachat de Westfield en 2018, a vu son titre plonger de 61%.

Toutes les branches de l'immobilier ne sont pas logées à la même enseigne. "Les actifs de bureaux sont relativement immunisés contre la crise", notent les analystes de Deutsche Bank, du moins si la situation ne s'éternise pas.

De leur côté, les gestionnaires des murs de locaux commerciaux se trouvent en première ligne face aux mesures de confinement décidées par les gouvernements pour freiner la propagation de la pandémie. La fermeture des commerces "non essentiels" implique des pertes totales de chiffre d'affaires pour les magasins concernés situés en galeries marchandes.

Vers un recul significatif des loyers perçus en 2020

Pour le secteur en Europe continentale et au Royaume-Uni, les analystes de Deutsche Bank estiment le recul des loyers perçus par les gestionnaires entre 10% à 13% sur l'ensemble de l'année. Des prévisions basées sur des fermetures qui dureraient au moins un trimestre.

Si cette crise "n'entraîne pas un basculement radical [et durable] des modes de consommation vers le commerce en ligne, les perspectives de trésorerie à long terme devraient demeurer relativement intactes", tempère Morningstar. "Si l'épidémie se prolongeait et conduisait à des faillites, la diminution des taux d'occupation prendrait du temps à récupérer, ce qui aurait un impact important à court et moyen terme", prévient toutefois l'agence.

En attendant, les propriétaires de murs amortissent déjà une partie du choc. En France, le Conseil national des centres commerciaux (CNCC) a annoncé "la suspension de la mise en recouvrement des loyers et des charges du mois d'avril, en particulier et en priorité au bénéfice des plus petites entreprises, dans l'attente des décisions qui seront prises par le gouvernement après le 15 avril".

"Même si l'interruption d'activité ne dure que quelques semaines, nous prévoyons un nombre croissant d'insolvabilités de locataires et une activité de location réduite qui se traduiront par une baisse modérée des loyers nets tout au long de 2020 et 2021", prévient Moody's. L'agence a récemment abaissé sa notation sur URW, de même que son homologue Standard & Poor's.

Bien qu'une part très importante des loyers bruts des grands foncières commerciales soit constituée de loyers minima garantis, "une baisse prolongée, aggravée et généralisée du chiffre d'affaires des commerçants pourrait détériorer leur solvabilité et donc la capacité du groupe à recouvrer une partie de ses loyers", a reconnu de son côté Klépierre. A ce stade, l'entreprise n'a pas touché à ses prévisions ni à son dividende, jugeant qu'il n'était pas possible pour l'instant de mesurer l'impact de cette situation exceptionnelle sur le cash-flow net courant par action du groupe pour 2020.

De fortes incertitudes sur les dividendes

Au contraire, Unibail-Rodamco-Westfield a renoncé à ses objectifs financiers et supprimé la moitié de son dividende 2019 "pour préserver ses liquidités". "Depuis l'acquisition de Westfield en juin 2018, URW est dans une phase de désendettement et de rationalisation de son portefeuille", note Oddo BHF, pour qui le choix de réduire le dividende de 50% est néanmoins "très prudent".

Selon l'analyste, "d'autres foncières [commerciales] pourraient faire un choix similaire de réduire leur dividende", en particulier celles qui ont un taux d'endettement élevé, telles que Carmila ou Mercialys.

Compte tenu d'un patrimoine de galeries commerciales localisé en France, en Italie et en Espagne, Carmila se retrouve particulièrement exposé à cette crise, ce qui vient d'inciter Standard & Poor's à abaisser sa perspective sur la note de la foncière de "stable" à "négative". Malgré les liens historiques entre les deux groupes, Carmila n'est pas propriétaire des hypermarchés Carrefour attenants à ses galeries.

Le cas de Mercialys diffère légèrement dans la mesure où la foncière de Casino était propriétaire des murs de la grande surface alimentaire dans 24 de ses 47 centres commerciaux à la fin décembre 2019. Mais la résilience du patrimoine de l'entreprise dans le contexte actuel n'occulte pas sa relation toujours compliquée avec son premier actionnaire.

Le secteur des foncières commerciales dans son ensemble est donc dans l'expectative, guettant comme tout le monde l'inflexion de la courbe de propagation du nouveau coronavirus, dont dépendra la future levée des mesures de confinement.

-François Berthon, Agefi-Dow Jones; +33 (0)1 41 27 47 93; fberthon@agefi.fr ed: ECH

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(END) Dow Jones Newswires

April 01, 2020 03:01 ET (07:01 GMT)

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