Finanza: investimenti commercial real estate 2020 a 8,8 mld, -29%
13 Gennaio 2021 - 3:09PM
MF Dow Jones (Italiano)
Il volume degli investimenti nel commercial real estate in
Italia nel 2020 si chiude a 8,8 miliardi euro, in calo del 29%
rispetto al 2019, anno record in assoluto con oltre 12 miliardi di
investimenti, ma in linea rispetto al 2018 (che, a causa
dell'incertezza politica e aumento dello spread, aveva fatto
registrare lo stesso volume dell'anno appena trascorso).
La pandemia Covid-19, spiega una nota, ha provocato infatti un
rallentamento e conseguente slittamento della pipeline degli
investimenti, soprattutto a causa delle durissime misure
restrittive messe in atto durante i periodi di lockdown. Inoltre,
l'emergenza sanitaria e le conseguenti misure hanno accelerato la
diffusione dell'e-commerce e di fenomeni come lo smart working e il
remote working: ne è derivata incertezza sull'evoluzione dei trend
di mercato di determinate asset class.
In linea generale, l'interesse si è concentrato su prodotti core
in location prime mentre sono pochissime le operazioni value-add.
La quota di investitori stranieri si è ridotta al 58% rispetto a
una media del 69% negli ultimi 5 anni; questo dato non segnala un
minore interesse per il mercato italiano, ma un atteggiamento
probabilmente più prudenziale e cautelativo dovuto alla situazione
di incertezza causata dalla pandemia. Sono rimaste per lo più
invariate, invece, le abitudini di investimento degli investitori
italiani, che hanno manifestato maggiore fiducia nel mercato locale
a dispetto delle incertezze del periodo, superando leggermente il
volume investito nel 2019 e portando a compimento importanti
operazioni, come l'acquisto del Palazzo delle Poste, lo storico
trophy asset in Piazza Cordusio a Milano, da parte di un club deal
di investitori coordinato da Mediobanca.
L'asset class Uffici, nonostante un ultimo trimestre un po'
rallentato, mantiene la sua posizione predominante con 3,7 miliardi
di investimenti, in calo del 26% rispetto all'anno precedente.
Ancora una volta protagonista assoluta è Milano, con 2,3 miliardi,
mentre la Capitale ha fatto registrare 820 milioni. Stabile, per
questo segmento, il rapporto tra investitori stranieri e domestici.
Quasi tutte le operazioni sono state di tipo core, cosa che ha
portato a una compressione dei prime yield nel CBD di Milano,
mentre nelle location secondarie i valori si mantengono stabili.
Pochissime le eccezioni value add, rallentate dall'aumento del
costo della leva finanziaria e da una riduzione del Loan-To-Value.
Un fattore chiave da tenere in considerazione nell'analisi
dell'anno appena trascorso e nelle previsioni per il futuro è
certamente la domanda da parte degli occupier: il rallentamento e
la conseguente riduzione delle operazioni di letting hanno infatti
avuto un impatto sugli investimenti di questi ultimi mesi. Nel
2020, Milano ha registrato infatti 277 mila mq di take-up, in calo
del 41% sul 2019, mentre Roma ha registrato 123 mila mq, in calo
del 56% rispetto all'anno precedente. La ripresa della domanda nei
prossimi mesi sarà da monitorare con attenzione poiché in una prima
fase dell'anno potremmo assistere a una carenza di prodotto
core.
Ottima la performance del settore Logistica, che con 1,4
miliardi di investimenti e un 100% di investitori stranieri si
conferma l'asset class più resiliente del 2020 e supera il volume
registrato nel 2019. L'anno appena trascorso ha definitivamente
consolidato alcuni trend, in primis la transazione di progetti
super core con yield che rispecchiano ormai la media europea.
Questi progetti suscitano l'interesse di investitori che non
guardano alla location in senso stretto, ma si focalizzano su
macro-aree e assi di collegamento più ampi. Inoltre, in direzione
totalmente opposta all'asset class uffici, nel caso della logistica
la sostenuta domanda di nuovi e moderni spazi da parte degli
occupier permette la crescita dei volumi di investimento attraverso
progetti di sviluppo. Il take-up registrato, pari a 2 milioni e 220
mila mq, che ha portato a buoni risultati per il 2020, lascia
prevedere un ulteriore rafforzamento per l'anno appena iniziato: la
richiesta di spazi elevata spinge gli investitori a considerare
nuovi prodotti e il 2021 vedrà la realizzazione di numerosi
progetti di sviluppo, anche di carattere speculativo. Questo trend,
già sperimentato negli altri Paesi, sta portando anche all'ingresso
nel mercato di investitori che, pur osservando questo segmento da
tempo, non si erano mai approcciati alla logistica.
Il settore Retail ha fatto registrare investimenti per 1,4
miliardi, in calo del 29% rispetto al 2019; fortissima, in questo
caso, la componente domestica. Durante l'anno non si sono
registrate transazioni significative legate ai Centri Commerciali
(con un totale di 299 milioni di investimenti). A guidare i volumi
sono state le operazioni legate alla Grande Distribuzione
Organizzata e quelle super core High Street (con un totale di 345
milioni), per lo più tramite immobili mixed-use. Difficili le
previsioni per il 2021: sarà necessario attendere l'allentamento
delle misure legate ai luoghi dello shopping e che il Net Operating
Income ritrovi un suo equilibrio prima di vedere operazioni di
rilievo, che potrebbero anche riguardare attività di portafoglio da
parte di investitori istituzionali. Continueranno invece,
probabilmente, le operazioni su supermercati e immobili mixed-use.
Buona, però, la pipeline di sviluppi, che dopo un iniziale
rallentamento non ha subito particolari conseguenze come
conseguenza dell'emergenza sanitaria, ma si concentra
principalmente su prodotti localizzati in mercati primari, in
particolare centri commerciali nella città metropolitana di
Milano.
Il settore Hotel ha raccolto poco più di 1 miliardo di
investimenti, in linea con la media degli ultimi 10 anni e in calo
del 68% rispetto al 2019, anno in cui, però, l'asset class aveva
registrato un record storico per volumi di investimento, per
varietà di operazioni, per dimensione di portafogli transati e per
la comparsa di nuovi player. Nonostante la forte penalizzazione
dovuta alle stringenti misure restrittive e al calo del turismo e
della performance degli alberghi nell'ordine dell'80-90%,
l'interesse nei confronti del settore rimane alto, sia per
strutture di qualità (trophy asset) sia per operazioni fortemente
value add e opportunistiche. Sarà indispensabile dunque, per la
ripartenza degli investimenti in questa asset class, oltre a un
ritorno alla normalità, anche trovare un punto di incontro tra le
esigenze delle proprietà e i prezzi offerti dai potenziali
acquirenti, che risentono del rischio del settore, della lenta
ripresa rispetto ad altre asset class più resilienti e della
limitata disponibilità di finanziamenti al settore da parte del
sistema bancario, specialmente nazionale.
Cresce l'interesse nei confronti del settore Residenziale¸ che
raggiunge quota EUR 580 milioni di investimenti. La carenza di
prodotto, in Italia, porta gli investitori a concentrarsi sugli
sviluppi, soprattutto nei grandi ambiti di trasformazione urbana.
Il 2020 ha visto la prima grande transazione di portafoglio del
comparto Multifamily, segno che il residenziale italiano è un
mercato con un potenziale molto elevato e che sta iniziando ad
attirare importanti capitali esteri.
Qualunque previsione sull'anno appena iniziato è certamente
prematura: diversi saranno i fattori da tenere sotto controllo,
primo tra tutti un possibile ritorno a una quasi normalità grazie
alla campagna vaccinale avviata nelle scorse settimane. È
plausibile pensare che il primo semestre possa essere complicato e
che questo avrà un impatto sui volumi totali di fine anno. Ciò che
è certo è che gli investitori mantengono un cauto ottimismo,
confermano la stabilità delle proprie intenzioni di investimento,
con una preferenza per le asset class Logistica e Residenziale, e
si dicono positivi in merito alle condizioni generali del credito
nei prossimi mesi.
com/lab
MF-DJ NEWS
1314:52 gen 2021
(END) Dow Jones Newswires
January 13, 2021 08:54 ET (13:54 GMT)
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