Solidement positionné dans un contexte de
reprise Nette reprise des transactions locatives,
hausse du taux de pré-commercialisation du pipeline ANR
EPRA de continuation (NTA) à 172,6€ par action en hausse
de +1,5% sur 6 mois (ANR de liquidation en hausse de +2,8%)
Poursuite de la rationalisation du patrimoine avec 453 M€ de
cessions sécurisées (avec une prime moyenne de +7,2% sur les
valeurs à fin 2020) LTV à 32,3%1 (droits inclus), -130 pb
sur 6 mois Adoption d’un engagement de Neutralité carbone à
horizon 2030 (plan CAN0P-2030) 100% de la dette obligataire
désormais Green Bond Affirmation de la guidance 2021
(5,3€ de RRN par action après 453 M€ de cessions)
Regulatory News:
Gecina (Paris:GFC):
Reprise des transactions locatives dans les marchés de
centralité et de rareté
- Plus de 115 000 m² de bureaux
commercialisés, reloués ou renouvelés : plus du double des surfaces
du 1er semestre 2020
- Réversion réalisée de +5% (et
+23% dans Paris QCA et 5/6/7) sur les baux signés au 1er
semestre
- Réversion potentielle positive de
l’ordre de +14% dans Paris QCA, +10% dans le reste de Paris
et +5% au total
- Un taux d’occupation se normalisant
progressivement
- Taux d’occupation normatif (intégrant les
baux signés mais dont les dates d’effets restent à venir) de 94,3%
sur le bureau hors commerces (vs. 92,5% à fin juin) traduisant la
normalisation des marchés de prédilection de Gecina
Variation de valeur du patrimoine favorablement orientée et
toujours polarisée
- Croissance des valeurs à périmètre
constant portée par une polarisation en faveur des zones centrales
et le résidentiel
- Hausse des valeurs sur le bureau à
Paris (+1,7% sur 6 mois), notamment dans le QCA (+2,0%), et
le logement (+1,2%)
- Stabilisation dans les zones tertiaires
plus périphériques (-0,3% sur 6 mois)
- ANR NTA à 172,6€ par action en hausse de
+1,5% sur 6 mois
- Des cessions qui confirment la solidité
du marché de l’investissement
- 453 M€ de cessions réalisées ou
sécurisées depuis le début de l’année (finalisation de la cession
de l’immeuble « Portes d’Arcueil » le 20 juillet 2021).
- Une prime moyenne par rapport aux
valeurs à fin 2020 de l’ordre de +7,2%
Perspectives favorables de croissance et de création de
valeur
- Pipeline de développement, principalement
sur le bureau parisien et dans le logement
- Forte progression du taux de
pré-commercialisation des actifs livrés avant fin 2022 en 6
mois, atteignant 53% (vs. 37% fin 2020), et 58% en incluant
une opération en cours de finalisation
- Relutif sur le RRN avec un potentiel
locatif IFRS futur additionnel de l’ordre de 120 à 130 M€ (pipeline
engagé et contrôlé et certain) d’ici à 2026
- Relutif sur l’ANR avec un rendement
à livraison de l’ordre de 5,1% pour un pipeline situé à 81% dans
Paris intra-muros ou Neuilly-sur-Seine, là où l’offre reste
structurellement contrainte
- Surperformance et résilience de la
centralité
- Surperformance locative et en
capital des zones de rareté les plus centrales
- Centralité renforcée avec 453 M€
de cessions sécurisées au cours du premier semestre dont 406 M€
d’immeubles tertiaires à 97% en dehors de Paris
- Flexibilité et souplesse de la structure
financière
- LTV DI en baisse de -130 pb sur 6 mois à
32,3%1, maturité moyenne de la dette en hausse à 7,6 années
(vs. 7,1 années fin 2020)
- Baisse du coût moyen de la dette tirée à
0,9% (vs. 1,0% en 2020)
- Stratégie résidentielle performante et
qui prépare le futur (plus de 1 000 nouveaux logements
potentiels)
- Réversion matérialisée lors de la
rotation de locataire de +7%
- 540 logements supplémentaires en cours
de développement dont 320 acquis au cours du 1er semestre pour
161 M€ et 90 logements qui seront créés grâce à la transformation
d’un immeuble de bureaux en logements
- Discussions en cours pour
l’acquisition supplémentaire de près de 570 logements
Une approche continue et proactive de transformation
- Des ambitions dévoilées et des
engagements affirmés sur les thèmes RSE
- CAN0P-2030 : accélération de la
trajectoire bas carbone avec un objectif de neutralité carbone
sur le patrimoine en exploitation attendu dès 2030, soit en avance
de 20 ans par rapport à l’objectif initial
- Une dette obligataire maintenant
intégralement composée de « Green Bonds » avec une approche
globale et dynamique
- Instauration d’une taxe carbone
interne, ajout d’un critère de rémunération à long terme
dépendant de la réduction de la facture énergétique du
patrimoine
- Lancement des premiers sites clients
devant optimiser la commercialisation et les coûts de
gestion
- Lancement du site commerçant YouFirst
Campus visant à optimiser la performance commerciale sur le segment
(https://campus.youfirst.co/fr)
- La digitalisation sera poursuivie sur les
autres activités
Des perspectives solides à court comme à plus long
terme
- Un RRN toujours attendu en 2021 de
l’ordre de 5,3€ par action malgré les 453 M€ de cessions réalisées
ou sécurisées au premier semestre
- Les performances du Groupe sont au cours du
premier semestre plus solides qu’anticipées en particulier sur
l’opérationnel et plus spécifiquement en matière de
commercialisations de bureaux, tant en termes de volume que de
prix, mais également sur des aspects financiers avec la
réduction du coût moyen de la dette et l ’extension de sa maturité.
Ces réalisations renforcent la confiance de Gecina au regard de
la performance attendue pour 2021
- En conséquence, alors même que le Groupe a
sécurisé ou finalisé près de 453 M€ de cessions depuis le début de
l’année, les solides réalisations opérationnelles et financières
observées au cours du premier semestre et la bonne tenue des
marchés de référence du Groupe permettent de maintenir une
anticipation du RRN par action de l’ordre de 5,3€, d’autant plus
que la prévision initiale s’entendait hors effets des cessions ou
acquisitions potentielles
- Des perspectives de croissance et de
création de valeur
- Normalisation progressive en cours des
taux d’occupation, et normalisation attendue de
l’indexation
- Potentiel de réversion toujours
important qui continue de se matérialiser dans Paris
- 17 livraisons d’immeubles attendues entre
2021 et 2024, porteurs de croissance et de création de
valeur
- Potentiel locatif additionnel IFRS de près
de 120 à 130 M€ sur le pipeline engagé et le pipeline
contrôlé et certain
Chiffres clés
En millions d’euros
juin-20
juin-21
Périmètre courant
Périmètre constant
Bureaux
274
251
-8,5%
+0,4%2
Résidentiel traditionnel
53
53
-0,4%
+1,1%
Résidences étudiants
9
8
-12,9%
-12,6%
Loyers bruts
336
311
-7,3%
+0,1%2
Résultat récurrent net part du Groupe3
216
202
-6,3%
par action (en €)
2,94
2,75
-6,5%
LTV (hors droits)
35,1%
35,4%
34,3%
proforma des cessions sous promesses
LTV (droits inclus)
33,2%
33,4%
32,3%
En € par action
déc-20
juin-21
Variation
ANR EPRA de reconstitution (NRV)
187,1
189,6
+1,3%
ANR EPRA de continuation (NTA)
170,1
172,6
+1,5%
ANR EPRA de liquidation (NDV)
163,0
167,5
+2,8%
Une performance faisant preuve de résilience et des leviers
de croissance et de création de valeur pour les semestres qui
viennent
Dans un contexte de reprise marquée des transactions locatives
pour Gecina et notamment sur les marchés des bureaux des zones les
plus centrales, les revenus locatifs de Gecina sont stables à
périmètre constant (à +0,1% et -0,4% retraité du rattrapage de
loyers sur des surfaces de commerce perçu au cours du premier
trimestre suite à une décision de justice, et des indemnités
perçues). La croissance à périmètre constant est toujours en hausse
sur le bureau (+0,4%) et le logement traditionnel (+1,1%). Cette
performance solide en dépit du contexte sanitaire traduit la
pertinence des choix stratégiques du Groupe avec le
recentrage du patrimoine sur les zones les plus centrales,
l’affirmation du résidentiel, la rotation active du
patrimoine, l’extraction de valeur sur les immeubles à fort
potentiel et l’approche servicielle.
Sur le premier semestre encore, la capture du potentiel de
réversion reste un axe de performance important dans la ville de
Paris notamment. La réversion réalisée sur les loyers
faciaux sur les surfaces recommercialisées ou renouvelées au cours
du premier semestre s’élève même à +23% dans le QCA
parisien, elle est positive dans le reste de la ville de Paris,
mais négative dans les autres secteurs de la Région parisienne,
traduisant ainsi la polarisation des marchés locatifs en faveur
des zones centrales où Gecina est largement implantée (73% du
patrimoine de bureau au cœur de Paris ou de Neuilly-sur-Seine).
Dans les zones secondaires où Gecina est moins exposée,
l’anticipation d’échéances locatives a permis de renforcer la
visibilité des revenus locatifs.
La reprise en cours des transactions locatives, notamment
sur les zones centrales de prédilection de Gecina, renforce la
confiance du Groupe pour les semestres qui viennent, dans un
contexte qui tend vers la normalisation. Au deuxième trimestre
2021 le nombre de transactions réalisées par Gecina est déjà très
comparable avec le rythme d’avant crise sanitaire (premier
trimestre 2020). Les transactions signées au cours du premier
semestre sont déjà 2x plus importantes qu’au premier semestre
2020. Elles ressortent même +35% au-dessus du volume de
transactions enregistré au premier semestre 2019, avant l’émergence
du choc Covid-19. Le rythme de retour au bureau marque également de
nouveau une accélération depuis le mois de juin confirmant toujours
un retour au bureau plus marqué à Paris que dans d’autres
mégalopoles comme Londres notamment. En matière de collecte des
loyers, là encore, le premier semestre indique une normalisation
avec un taux de l’ordre de 99%.
Cette confiance pourrait plus particulièrement se traduire en
matière de taux d’occupation qui devraient se normaliser au
cours des prochains semestres, mais également au regard de la
commercialisation du pipeline de projets, dont le taux de
pré-commercialisation des actifs livrés avant 2022 a fortement
augmenté au cours des 6 premiers mois de 2021 (58%4 à fin juin
2021 vs. 37% à fin décembre 2020). La progression du rythme de
commercialisation des actifs en développement et la réduction
attendue du taux de vacance orientent favorablement les
perspectives de reprise post 2021. Notons en outre que 17
opérations en cours de développement devraient être livrées d’ici
fin 2024.
La bonne tenue des marchés de l’investissement sur les zones
centrales traduit une polarisation sur les zones privilégiées
par Gecina. En conséquence, l’ANR de continuation (NTA)
s’inscrit en hausse de +1,5%, reflétant une dynamique en
matière de valorisations à périmètre constant favorable sur
le logement traditionnel (+1,4%) mais également dans
l’immobilier de bureaux à Paris (+1,7% en 6 mois) où
l’appétit des investisseurs soutient une tendance haussière des
prix. Dans les autres zones de la Région parisienne en revanche,
les valeurs se stabilisent (-0,2%).
Depuis le début de l’année 453 M€ de cessions ont
d’ailleurs été finalisées ou sécurisées avec une prime sur les
valeurs à fin 2020 de +7,2%, illustrant ainsi la bonne tenue du
marché de l’investissement immobilier en 2021, et soulignant la
pertinence des ANR du Groupe dans le marché actuel.
La bonne performance enregistrée par Gecina au cours du premier
semestre, provenant d’une activité meilleure qu’attendue en
matière de commercialisations, et également de
l’optimisation de la structure financière du Groupe,
permettent de maintenir inchangée l’anticipation d’un Résultat
Récurent Net part du Groupe 2021 de l’ordre de 5,3€ par action,
alors même que l’objectif initial s’entendait hors effet des
cessions, et que 453 M€ de cessions ont été finalisées ou
sécurisées depuis le début de l’année.
Des revenus locatifs reflétant les mises en restructurations
récentes, les cessions d’actifs, la réversion positive dans les
zones centrales et sur le logement, ainsi qu’une vacance
temporairement en hausse
Revenus locatifs bruts
30-juin-20
30-juin-21
Variation (%)
En millions d'euros
Périm. courant
Périm. constant
en %
en %
Bureaux
274,0
250,7
-8,5%
+0,4%
Résidentiel traditionnel
52,9
52,7
-0,4%
+1,1%
Résidences étudiants
9,2
8,0
-12,9%
-12,6%
Total loyers bruts
336,1
311,4
-7,3%
+0,1%
A périmètre courant, les loyers s’inscrivent en baisse de
-7,3% principalement sous les effets des cessions réalisées sur le
bureau depuis début 2020 (-8 M€), et d’immeubles mis en
restructurations ou devant l’être prochainement (-6 M€), d’une
contribution légèrement positive à périmètre constant et de
livraisons récentes (+4 M€), mais également de l’immobilisation de
certains immeubles sur une durée supérieure à un an en vue d’une
rénovation.
A périmètre constant, les loyers sont stables à +0,1% à
fin juin 2021. Cette performance est impactée par une détérioration
de la vacance locative (-1,7%) en grande partie attribuable
au départ de 3 locataires sur des surfaces de commerce du
patrimoine de bureaux. Mais elle bénéficie également d’une
indexation encore positive (+0,6%), ainsi que de
l’effet positif de la réversion locative (+0,6%) se
matérialisant sur les bureaux (avec une réversion faciale de
+5%) comme sur les logements (de +7%).
Notons cependant que ce taux ressort à -0,4% en excluant le
bénéficie d’un rattrapage de loyers corrigeant à posteriori
une situation de sous loyers à la suite d’une décision de justice,
et des indemnités perçues.
Loyers annualisés Les loyers
annualisés sont en baisse (-10M€) par rapport au 31 décembre 2020,
reflétant pour -4 M€ l’effet de la cession de 14 actifs au cours du
semestre et les départs des locataires sur les immeubles ayant
vocation à être mis en restructuration (-2 M€).
Notons que dans ces loyers annualisés, 21 M€ proviennent
d’actifs destinés à être libérés prochainement en vue de leur mise
en restructuration, et 15M€ d’immeubles sous promesse de vente à
fin juin 2021, y compris l’immeuble « Portes d’Arcueil » dont la
cession a été finalisée le 20 juillet).
Loyers annualisés (IFRS)
En millions d'euros
Déc-20
Juin-21
Bureaux
502
494
Résidentiel traditionnel
106
105
Résidences étudiants (Campus)
19
18
Total
627
617
Bureaux : une dynamique
toujours favorable sur les zones les plus centrales A périmètre
courant, les revenus locatifs de bureaux s’inscrivent en baisse
de -8,5% principalement en raison de l’important volume de cessions
réalisées en 2020 et au premier semestre 2021 (-8 M€ avec Le Valmy
dans l’Est parisien, et plusieurs immeubles à Antony,
Boulogne-Billancourt et Vincennes) et des actifs à fort potentiel
de création de valeur qui ont été transférés ou qui restent à
transférer prochainement au pipeline engagé (-6 M€). Notons en
outre que cette variation tient compte de la contribution des
immeubles restructurés récemment livrés (pour près de +4 M€ avec
l’immeuble de la rue de Madrid dans le QCA), d’une contribution
locative à périmètre constant, et de surfaces vacantes immobilisées
en vue d’un programme de rénovation légère.
A périmètre constant les loyers de bureaux sont en hausse
de +0,4% à fin juin 2021, faisant ressortir la surperformance des
zones centrales qui affichent un taux de croissance organique en
hausse dans Paris (+2,8% dans le QCA parisien) alors qu’il
est stable dans le Croissant Ouest et en contraction plus
marquée dans le reste de la Région parisienne (-0,7%) où Gecina
est cependant peu présente. Ces performances différenciées entre
les zones proviennent essentiellement de la contribution de la
réversion capturée toujours positive dans Paris (+23% dans le QCA,
+3% sur le reste de Paris) mais négative sur les zones moins
centrales (entre -1% et -8% selon les zones).
Sur le périmètre des commerces du QCA parisien, le taux
de croissance à périmètre constant s’élève à +12,3%. Il bénéficie
d’un rattrapage de loyers corrigeant à posteriori une situation
de sous loyers à la suite d’une décision de justice.
Gestion des échéances locatives en 2020 et
2021 : capture d’une réversion positive à Paris,
anticipation des échéances et allongement de la durée des baux en
périphérie où la réversion est négative
Les signatures de baux5 réalisées depuis le début de l’année
font ressortir une réversion faciale de l’ordre +23% sur le QCA
et Paris 5/6/7, +3% dans le reste de Paris, tandis qu’elle est
négative en dehors de Paris, avec -8% dans le Croissant Ouest/La
Défense, et -1% dans le reste de la Région parisienne.
Gecina a procédé à une gestion proactive des échéances
locatives dans les zones les moins centrales de la Région
parisienne afin de privilégier l’allongement de la maturité ferme
des baux dans les zones périphériques. La maturité moyenne ferme
des baux en dehors de Paris et Neuilly s’élève maintenant à près de
5,1 années (vs. 4,6 ans à fin juin 2020).
Revenus locatifs bruts - Bureaux
30-juin-20
30-juin-21
Variation (%)
En millions d'euros
Périm. courant
Périm. constant
Bureaux
274,0
250,7
-8,5%
+0,4%6
Paris intra-muros
147,5
143,5
-2,7%
+0,6%
- Paris QCA & 5-6-7
88,5
90,1
+1,7%
+2,8%
- Paris QCA & 5-6-7 - Bureaux
71,0
71,0
+0,0%
+0,4%
- Paris QCA & 5-6-7 - Commerces
17,5
19,0
+8,8%
+12,3%
- Paris Autres
59,0
53,4
-9,4%
-3,0%
Croissant Ouest - La Défense
95,5
80,8
-15,4%
+0,0%
Autres Ile-de-France
21,7
17,5
-19,2%
-0,7%
Régions / étranger
9,2
8,9
-3,8%
+1,1%
YouFirst Residence (Logements
traditionnels) : une résilience confirmée A périmètre
constant les revenus locatifs des immeubles de logements
traditionnels s’inscrivent en hausse de +1,1%. Cette
performance tient compte d’une faible indexation de +0,3%, mais
plus significativement de l’effet d’une réversion positive
(+1,1%) sur les relocations d’appartements effectuées, les loyers
des nouveaux locataires étant supérieurs d’environ +7% en moyenne
au-delà du loyer du précédent locataire depuis le début de
l’année. La variation du taux d’occupation contribue
négativement à hauteur de -0,8%, reflétant les perturbations
temporaires dans les process de commercialisations en lien avec les
restrictions sanitaires.
A périmètre courant, les revenus locatifs sont en légère
baisse de -0,4%, traduisant l’effet des quelques cessions réalisées
récemment ainsi que le départ d’un locataire sur des surfaces
tertiaires d’un immeuble résidentiel, qui sont destinées à être
transformées en logements.
YouFirst Campus (Logements étudiants)
: solide bien qu’à l’épreuve du Coronavirus Les
revenus locatifs des résidences étudiants sont en contraction
significative de -12,6% à périmètre constant et -12,9% à périmètre
courant, traduisant les effets de la crise sanitaire et des
fermetures des universités et grandes écoles qui étaient encore
ouvertes sur une partie du premier semestre 2020. Les perspectives
à ce stade concernant la rentrée universitaire de septembre 2021
permettent d’être optimiste pour le second semestre et plus encore
pour 2022.
Tendances de marché restant favorables dans les zones de
prédilection de Gecina Un marché de
l’investissement dynamique, dans les zones les plus
centrales
Bien que les volumes investis sur l’immobilier tertiaire en
France s’inscrivent en baisse, les prévisions de volumes
d’investissements sur l’année restent supérieures de près de +20% à
une moyenne long-terme7, traduisant le fort appétit des
investisseurs pour l’immobilier, notamment dans un contexte de taux
durablement bas et donc de prime de risque par conséquent
soutenable, mais également de forte aversion au risque. Les
investisseurs ont ainsi privilégié les segments de marché faisant
preuve de solidité parmi lesquels les bureaux de qualité situés
dans les zones les plus centrales, ou bien évidemment le logement.
Cette sélectivité croissante des investisseurs traduit une
polarisation des marchés, soutenant des tendances relativement
favorables en matière de valorisation sur les segments de
prédilection de Gecina.
Dans le QCA la valeur moyenne des transactions de bureaux excède
maintenant 20 000€/m² (BNPPRE) soit une hausse de +3% en 12 mois
(Immostat). Dans le reste de la ville de Paris la tendance est
également haussière (+4,3%) alors que les valeurs métriques
semblent plafonner ou se sont orientées à la baisse dans les zones
plus périphériques.
Marché locatif de bureaux : des
volumes de transactions en reprise et des niveaux de loyers qui se
confirment dans Paris Le premier semestre illustre une nette
reprise des transactions locatives. Cette dynamique s’est
enclenchée au cours du deuxième trimestre notamment après un
redémarrage des visites en début d’année.
Cette reprise (+14% vs. S1 2020) reste cependant tirée par la
ville de Paris (+24%), alors que les transactions locatives
sont stables à La Défense (-1%) et en baisse en première couronne
(-9%), révélant une dynamique très en faveur des zones les plus
centrales.
Sur le front des valeurs locatives, là encore, la
polarisation est visible. Les loyers de marchés s’inscrivent
en hausse dans le QCA de près de +2,4% sur 6 mois
(Immostat), où les loyers primes s’installent confortablement
au-dessus de 900€/m². Selon Cushman & Wakefield, celui-ci
s’établit maintenant à 915€/m²/an. Dans le Croissant Ouest les
loyers se stabilisent, et s’inscrivent en baisse en première
couronne (-5,7%).
Le marché locatif semble se polariser autour de deux thèmes :
la centralité, et la qualité du patrimoine, expliquant ainsi
des performances très contrastées entre les transactions sur le
marché en fonction de ces deux critères.
Le taux de vacance s’établit en moyenne à 7,1% en Région
parisienne, mais diffère fortement selon les secteurs. Il ressort à
4,3% dans le QCA parisien (4,9% sur l’ensemble de la ville de
Paris), alors qu’il se rapproche de 10% en première couronne,
traduisant là encore des situations de marché très différentes
entre les zones.
Une activité locative qui repart à la hausse au second
trimestre
Plus de 115 000 m² commercialisés au premier semestre, 2 fois
plus qu’au premier semestre 2020 Depuis le début de l’année
2021, Gecina a loué, reloué ou renégocié plus de 115 000 m²
représentant près de 60 M€ de loyers faciaux. Ce volume de
transactions est d’ores et déjà 2 fois plus important que le
volume enregistré lors du premier semestre 2020, et représente déjà
plus de 70% des transactions enregistrées sur l’ensemble de
l’exercice 2020.
Un rythme de commercialisation « normalisé » au deuxième
trimestre En excluant les renouvellements et renégociations,
le volume de transactions nouvelles signées sur le
patrimoine de Gecina est revenu au second trimestre 2021 à son
niveau d’avant crise (du premier trimestre 2020). Ce
redémarrage s’inscrit logiquement dans le prolongement des
observations faites lors des trimestres précédents faisant état
d’une reprise des interactions commerciales de Gecina avec
d’éventuels locataires entre septembre et décembre 2020, puis du
nombre de visites lors du premier trimestre 2021. Cette nette
tendance indique une normalisation des équilibres de marché,
notamment sur les zones les plus centrales.
Une réversion matérialisée de +5% au global, +23% dans le QCA
parisien Les performances enregistrées montrent encore une
véritable surperformance locative des zones les plus centrales
de la Région parisienne, et notamment de Paris intra-muros, et
ce malgré l’incertitude résiduelle liée aux conséquences
éventuelles de la crise sanitaire. Au global la réversion faciale
capturée lors de relocations et renouvellements de baux s’élève à
+5%. Cette performance est tirée par les zones les plus centrales
et notamment le QCA parisien et Paris 5/6/7 où elle s’élève à +23%,
elle reste négative cependant dans le Croissant Ouest et à La
Défense (-8%) ainsi que dans le reste de la Région parisienne
(-1%).
Cette hiérarchie des performances enregistrées au travers des
rotations de locataires conforte le Groupe dans ses orientations
stratégiques privilégiant les zones les plus centrales et notamment
le cœur de la ville de Paris.
Gestion des échéances locatives : une approche « sur-mesure
» Capture d’une réversion positive à Paris, anticipation des
échéances et allongement de la durée des baux en périphérie où la
réversion est négative Afin d’anticiper les échéances locatives
attendues en 2021, le Groupe avait procédé dès le deuxième semestre
2020 au renouvellement d’un certain nombre de baux par anticipation
dans les zones secondaires et notamment en première couronne,
matérialisant ainsi un potentiel de réversion négatif en
contrepartie de l’allongement de la durée résiduelle des baux dans
ces zones. Cette gestion proactive des échéances locatives dans
les zones les moins centrales de la Région parisienne, a permis
d’allonger la maturité ferme des baux en dehors de Paris et
Neuilly-sur-Seine pour la porter à 5,1 années à fin juin 2021
contre 4,6 années un an plus tôt.
Dans les zones les plus centrales en revanche la stratégie
locative du Groupe vise à capturer le potentiel de réversion à
l’échéance du bail en cours avec les performances indiquées
ci-dessus.
Un potentiel de réversion théorique restant à capturer de +5%
en moyenne, tiré par Paris intra-muros (66% du patrimoine
tertiaire) La dynamique de marché, toujours favorable aux zones
centrales, permet aujourd’hui d’observer un potentiel de réversion
(écart entre les loyers de marché actuels et les loyers en place
dans notre portefeuille) au-dessus de +5% sur le patrimoine
tertiaire du Groupe, principalement du fait des zones les plus
centrales du portefeuille et notamment Paris intra-muros (+14%
dans Paris QCA ou +10% dans le reste de Paris). Cette
performance potentielle se matérialisera progressivement dans les
années qui viennent au fil des échéances des baux en cours.
Un taux d’occupation toujours élevé en dépit d’une baisse
transitoire liée au ralentissement des transactions locatives de
2020 Le taux d’occupation financier
moyen (TOF) du Groupe s’établit encore à un haut
niveau à 91,6%. La baisse de -1,8 pt sur un an est le reflet
mécanique de la hausse de la vacance immobilière au cours de 2020
dans un contexte atone sur le front des commercialisations. Il
convient de noter que le taux d’occupation moyen normatif
(tenant compte des signatures de baux réalisées mais dont la date
d’effet reste encore à venir) s’élève à près de 93% sur
l’ensemble du patrimoine, soit +130 pb au-delà du TOF publié à
fin juin, ce qui constitue une indication importante de sa
progression potentielle dans les semestres qui viennent.
Sur le périmètre du bureau,
la baisse de -1,8 pt sur un an est imputable au départ de 3
locataires sur des surfaces de commerces dans le QCA parisien. En
excluant les baux de commerces, le taux d’occupation sur le
bureau s’établit à 92,5%. Ce taux ne tient cependant pas compte
de certaines commercialisations de surfaces dont les baux signés
récemment n’ont pas encore pris effet, comme, sur l’immeuble Carré
Michelet à La Défense (commercialisé à hauteur de 91%) ou encore
Anthos à Boulogne (commercialisé à hauteur de 43%). Sur le
patrimoine de Bureaux hors commerces, le TOF normatif
(incluant notamment les deux commercialisations citées ci-dessus)
s’élève même à 94,3% contre 92,5% publié à fin juin,
preuve d’une dynamique favorable sur les marchés et d’une
normalisation en cours des équilibres locatifs sur notre
patrimoine.
Sur le logement
traditionnel, la contraction est également attribuable
au ralentissement des process de commercialisations dans le
contexte sanitaire actuel et devrait par conséquent être
transitoire.
Sur le périmètre des résidences
étudiants, l’occupation financière demeure dégradée
toujours en raison de la fermeture des universités et écoles
supérieures, et du durcissement des restrictions au cours du
premier semestre précédant une période estivale habituellement
faible pour les résidences étudiants. La rentrée universitaire
de septembre 2021 s’annonce cependant favorablement, avec un
carnet de pré-réservations qui permet d’envisager un taux de
remplissage des résidences proche des standards habituels.
TOF moyen
30-juin-20
30-sept-20
31-déc-20
31-mars-21
30-juin-21
Bureaux
93,2%
93,1%
93,1%
91,7%
91,4%
Résidentiel traditionnel
97,6%
97,1%
96,9%
96,1%
96,7%
Résidences étudiants
82,1%
79,0%
82,9%
81,5%
74,4%
Total Groupe
93,4%
93,2%
93,3%
92,0%
91,6%
Résilience du résultat récurrent net part du Groupe
Le résultat récurrent net part du Groupe est en baisse
à fin juin 2021 par rapport à fin juin 2020 (-6,5% par action)
principalement en raison du volume de cessions réalisées en
2020 et début 2021, ainsi que des pertes temporaires de revenus
locatifs provenant d’immeubles à fort potentiel libérés en vue de
leur mise en restructuration.
Rotation du patrimoine :
variation nette des loyers -7,9 M€ Cette variation traduit les
effets de la rotation du patrimoine réalisée depuis début 2020
(pour près de 580 M€). Les cessions concernent principalement
l’immeuble Le Valmy cédé en 2020 situé à l’est de Paris, et des
immeubles situés à Antony, Boulogne, Levallois et Vincennes. La
perte de loyers imputable à ces cessions représente -8,3 M€. En
parallèle la contribution des acquisitions est modérée sur le
semestre, représentant +0,4 M€. Notons que cette variation ne tient
pas compte des cessions sous promesses à fin juin (représentant
près de 320 M€), qui devraient être finalisées au cours du
troisième trimestre 2021.
Opérations liées au pipeline
(livraisons et mises en restructurations) : variation nette des
loyers -2,2 M€ La variation du Résultat récurrent net part du
Groupe est également impactée par les opérations liées au
pipeline.
- Les loyers supplémentaires générés par les livraisons
récentes d’immeubles en développement représentent près de
+3,7 M€ (avec la livraison de l’immeuble situé rue de Madrid
dans le QCA parisien)
- En parallèle, les immeubles transférés dans le pipeline
ces 12 derniers mois ou devant l’être prochainement expliquent une
baisse temporaire des revenus locatifs de l’ordre de -5,9 M€
par rapport à fin juin 2020. Ces libérations ont notamment permis
le lancement d’un nouveau projet de restructuration au cœur du QCA
parisien avec l’immeuble « Boétie » (10 200 m²) livré en 2023.
- Notons qu’en outre plusieurs immeubles, libérés au cours de
2020 et 2021 font l’objet d’une rénovation, plus légère qu’une
restructuration, qui immobilisent l’immeuble sur une période
supérieure à une année.
Marge locative en hausse de +100 pb, reflet de l’amélioration du
contexte économique La marge locative s’établit à
90,2%, en hausse de +1,0 pt par rapport à la fin juin 2020. Cette
hausse est principalement due à la réduction du provisionnement
des créances clients qui s’approche maintenant de 0,8 M€ contre
5,5 M€ fin 2020 et près de 7 M€ en juin 2020, reflétant ainsi
l’amélioration du contexte économique. Cette normalisation est
particulièrement visible sur le périmètre des bureaux, dont la
marge locative progresse de +1,8 pt, s’établissant maintenant à
92,5%. Sur le logement traditionnel cette marge est en léger repli,
résultant de la hausse temporaire de la vacance sur ce segment. Sur
les résidences étudiants (YouFirst Campus), celle-ci reste dégradée
en conséquence directe de la fermeture des universités en raison du
contexte sanitaire. La normalisation de l’occupation des résidences
qu’il est envisageable d’attendre pour la rentrée universitaire
2021 devrait permettre une normalisation de cette marge par rapport
aux observations historiques.
Groupe
Bureaux
Résidentiel
Etudiants
Marge locative au 30/06/2020
89,2%
90,7%
84,6%
70,8%
Marge locative au 30/06/2021
90,2%
92,5%
82,5%
69,4%
Autres postes de variations
notables
- Baisse des frais de structure
bénéficiant d’une réduction des frais de fonctionnement.
- Baisse des frais financiers
traduisant la poursuite de l’optimisation de la structure
bilancielle du Groupe et la réduction du coût moyen de la dette qui
s’établit maintenant à 1,2% (incl. coûts de lignes de crédit non
tirées) en baisse de -10 pb sur un an.
En millions d'euros
30-juin-20
30-juin-21
Var (%)
Revenus locatifs bruts
336,1
311,4
-7,3%
Revenus locatifs nets
299,7
281,0
-6,3%
Marge opérationnelle des autres activités
(0,4)
0,6
na
Services et autres produits (net)
1,5
3,1
na
Frais de structure
(38,3)
(37,7)
-1,5%
Excédent brut d'exploitation
262,5
246,9
-5,9%
Frais financiers nets
(43,7)
(43,3)
-1,1%
Résultat récurrent brut
218,8
203,7
-6,9%
Résultat récurrent net des sociétés mises en équivalence
0,7
0,6
-6,7%
Intérêts minoritaires récurrents
(0,6)
(0,6)
+4,4%
Impôts récurrents
(3,0)
(1,3)
-56,7%
Résultat récurrent net part du Groupe (1)
215,9
202,4
-6,3%
Résultat récurrent net part du Groupe par action
2,94
2,75
-6,5%
(1) Excédent brut d’exploitation hors IFRIC 21 déduction faite
des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts
minoritaires, y compris le résultat des sociétés mises en
équivalence et après retraitement de certains éléments de nature
exceptionnelle (frais liés à la filialisation du résidentiel en
2020).
Baisse du LTV, verdissement du passif, préservation d’une
maturité longue et coût de la dette historiquement bas
Gecina a poursuivi la gestion long terme et l’optimisation de
son passif en renforçant et optimisant, dans un environnement
volatil mais toujours accommodant, sa structure financière. Les
agences de notation financière ont confirmé la notation de Gecina
(S&P A- et Moody’s A3), soulignant ainsi la solidité du bilan
du Groupe dans un environnement pourtant incertain.
Réduction du LTV, et confirmation de la solidité du bilan du
Groupe Au 30 juin 2021, Gecina présente un ratio d’endettement
LTV à 33,4 % droits inclus (35,4% hors droits). En tenant
compte des cessions sous promesses devant être finalisées au cours
du troisième trimestre, le LTV droits inclus est de 32,3%
(et 34,3% hors droits). L’ICR s’établit à 5,4x et le ratio
de dette gagée à 0,2%, conférant à Gecina une marge importante
vis-à-vis de ses covenants bancaires.
Gecina a levé en juin 2021 500 M€ de dette obligataire
avec une maturité de 15 ans et un coupon de
0,875%. Cette opération est la première émission réalisée
depuis la transformation de la totalité de l’encours obligataire du
Groupe en Green Bonds réalisée au cours du premier semestre
également. Elle s’intègre donc dans le programme de Gecina visant à
accompagner l’amélioration continue et globale du portefeuille
d’actifs du Groupe, et en particulier de sa performance
environnementale. Il repose sur un Green Bond Framework ambitieux
et dynamique (disponible sur le site internet de la société).
En parallèle, le Groupe a procédé au remboursement
anticipé (make-whole call) sur l’emprunt obligataire en
circulation de 378 millions d’euros portant un coupon de 2,00%.
A fin juin, la maturité moyenne de la dette de Gecina s’élève
à 7,6 années. La liquidité du Groupe s’élève à fin juin à 3,2
Md€ (nette de la couverture des ressources court terme de NEU CP et
proforma du remboursement anticipé de l’échéance obligataire 2024
intervenu en juillet 2021), couvrant ainsi l’intégralité des
échéances financières des trois prochaines années, et les lignes de
crédit disponibles ont une maturité moyenne résiduelle de 4,0
années.
65% des lignes de crédits bancaires maintenant responsables,
reflétant l’engagement RSE de Gecina Le Groupe a poursuivi son
travail de verdissement de son passif : Gecina a ainsi finalisé au
cours du premier semestre la mise en place de quatre nouvelles
lignes de crédit responsables dont les conditions financières
seront notamment indexées sur sa performance RSE, pour un montant
cumulé de 600 M€. Le Groupe a par ailleurs signé cinq autres
avenants visant à transformer des lignes bancaires traditionnelles
en lignes de crédit responsables, pour un montant total de 845 M€.
Le volume des contrats de crédit responsables de Gecina s’élève
désormais à 2,9 Md€, soit 65% du total des encours bancaires du
Groupe (vs. 32% fin 2020, et 20% fin 2019). Cette intégration
rapide et importante de la RSE dans la structure financière
démontre une nouvelle fois les fortes convictions environnementales
et sociétales de Gecina ainsi que la volonté permanente du Groupe à
vouloir progresser sur ces sujets maintenant intégrés dans sa
stratégie.
Coût moyen de la dette du Groupe en baisse de -10 pb sur 6 mois
Le Groupe a ainsi confirmé la solidité de son bilan tout en
maintenant un coût de la dette historiquement bas, à 0,9% pour la
dette tirée et 1,2% pour le coût de la dette totale, soit une
baisse de l’ordre de -10 pb par rapport à fin 2020.
Ratios
Covenant
30/06/2021
Dette financière nette / valeur du patrimoine réévaluée (bloc,
hors droits)
< 55% - 60%
35,4%
Excédent Brut d’Exploitation / frais financiers nets
> 2,0x
5,4x
Encours de la dette gagée / valeur du patrimoine réévaluée
(bloc, hors droits)
< 25%
0,2%
Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) en milliards
d’euros
> 6,0 - 8,0
20,0
453 M€ de cessions et 126 M€ d’investissements
453 M€ de cessions finalisées au premier
semestre ou sécurisées à fin juin, avec une prime sur les valeurs à
fin 2020 de l’ordre de +7%, renforçant la centralité du patrimoine
et la solidité du bilan du Groupe Depuis le début de l’année
Gecina a cédé ou sécurisé la vente de près de 453 M€ d’actifs
avec une prime moyenne de +7,2% sur les dernières valeurs à fin
2020, et un taux de privation de 3,6%.
- 97% de ces cessions de bureaux concernent des immeubles situés
en dehors de la ville de Paris
- 104 M€ ont d’ores et déjà été finalisées.
Ces cessions visent à la fois à renforcer la centralité du
patrimoine de Gecina tout en réduisant le LTV du Groupe.
En conséquence, sur la base des expertises à fin juin, le LTV
est aujourd’hui de 33,4% droits inclus (et de l’ordre de 32,3%
en tenant compte de cessions aujourd’hui sous promesses devant
être finalisées au début du 3ème trimestre). Pour mémoire il
s’élevait à 34,0% fin décembre 2019 et à 33,6% fin 2020.
Notons que la cession de l’immeuble « Portes d’Arcueil »,
sous promesse à fin juin est aujourd’hui finalisée avec la
signature de l’acte authentique le 20 juillet 2021.
126 M€ d’investissements réalisés
essentiellement au titre du pipeline de projets 126 M€
d’investissements ont été décaissés au titre du pipeline ou de
l’amélioration du patrimoine résidentiel et tertiaire favorisant à
la fois la capture d’un potentiel de création de valeur au travers
de l’avancement des travaux sur les actifs en développement, mais
aussi au travers de l’amélioration de la qualité de nos immeubles
résidentiels favorisant la matérialisation du potentiel de
réversion identifié.
Une stratégie qui s’affirme sur le logement
Avec des opérations en cours de développement et d’autres
pouvant être lancées dans les semestres qui viennent, des
acquisitions de projets réalisées au cours du premier semestre et
d’autres en cours de négociations, le potentiel de croissance du
portefeuille résidentiel s’élève potentiellement à plus de 1 000
logements supplémentaires preuve de la volonté du Groupe de faire
croitre son activité sur le segment.
Un pipeline d’acquisitions de l’ordre de
400 M€ Après la création de la filiale « Homya » rassemblant
l’ensemble des actifs résidentiels traditionnels du Groupe –
YouFirst Residence – au cours du premier semestre 2020, Gecina
s’est ensuite dotée d’un deuxième outil non exclusif complémentaire
au travers de partenariats avec des promoteurs visant à favoriser
son ambition de faire croître la taille de son patrimoine de
logements, afin de pouvoir bénéficier d’effets d’échelle.
Avec les signatures de partenariats avec Nexity et Woodeum,
Gecina s’est mis en ordre de marche au cours de 2020 pour
développer son activité sur le résidentiel.
Depuis le début de l’année, 161 M€ d’acquisitions en VEFA
ont été finalisées ou sécurisées représentant 320 logements.
6 nouvelles opérations représentant près de 570 logements font
aujourd’hui l’objet de discussions en vue de la concrétisation
d’un accord pouvant intervenir au cours du second semestre. Le
montant de ces investissements sera décaissé à l’avancement de la
construction des immeubles concernés.
161 M€ d’acquisitions de projets
sécurisées au premier semestre 3 nouvelles opérations
issues de ces partenariats, représentant 161 M€
d’investissements, ont ainsi d’ores et déjà rejoint le pipeline
de développement résidentiel de Gecina, avec les immeubles
Wood’up à Paris (8 000 m²), Belvédère à Bordeaux (8
000 m²) et Art’Chipel à Marseille (4 800 m²). Ces trois
immeubles seront livrés courant 2023 et 2024. Ces acquisitions
portent le pipeline de développements engagés sur le logement
traditionnel à près de 540 logements qui seront livrés d’ici
2024.
Au total, plus de 600 M€ d’opérations en
cours de développement (pipeline engagé ou contrôlé et
certain) A fin juin 2021, 10 opérations résidentielles sont
en cours de développement représentant un volume d’investissement
de 401 M€. Ces opérations comprennent des développements de
logements traditionnels, des opérations d’extensions ou de
densifications sur des actifs immobiliers déjà existants, des
constructions de résidences étudiants mais aussi une opération de
transformation de bureaux en logements. Ces projets seront livrés
entre le second semestre 2021 et 2024.
Le pipeline dit « contrôlé et certain » comprend 5 opérations
nouvelles représentant 204 M€ et qui devraient être livrées en 2023
ou 2024.
Pipeline de projets de 3,7 Md€ dont 3,0 Md€ engagés ou
pouvant l’être prochainement
3,0 Md€ de projets engagés ou pouvant
être engagés à court terme 1,8 Md€ de projets engagés (livraisons
2021-2024) Les projets en cours de développement sont
très largement concentrés sur les zones les plus centrales avec
80% du pipeline engagé sur les bureaux qui se situe dans Paris
intra-muros.
Au total 17 projets sont à ce jour engagés et seront livrés
entre 2021 et 2024, représentant un volume total
d’investissement de 1,8 Md€, dont 0,6 Md€ seulement restant à
décaisser dans les années qui viennent. Avec un rendement attendu à
livraison de 5,0%, le pipeline engagé représente un volume de
loyers potentiels de l’ordre de 90 M€ qui se matérialisera
progressivement entre 2021 et 2024 au fil des livraisons à
venir.
Notons que près de 22% du pipeline (10 projets) est
aujourd’hui constitué de projets résidentiels, révélateur de la
montée en puissance de l’ambition réaffirmée de Gecina sur le
segment.
Le taux de pré-commercialisation des opérations livrées
avant fin 2022 s’élève maintenant à 53%, et à 58% en intégrant
la signature d’un bail devant être finalisée dans les jours qui
viennent. Ce taux est en forte progression sur 6 mois,
puisqu’il s’élevait à 37% seulement à fin 2020.
A fin juin, 591 M€ restent à investir au titre des projets
engagés, dont 108 M€ d’ici fin 2021, 256 M€ en 2022, et 227 M€ en
2023-2024.
1,2 Md€ de projets « contrôlés et
certains » pouvant être engagés dans les semestres qui viennent
(livraisons 2023-2026) Le pipeline d’opérations « à
engager », dit « contrôlé et certain », regroupe les actifs détenus
par Gecina, dont la libération est engagée et sur lesquels un
projet de restructuration satisfaisant les critères
d’investissement de Gecina a été identifié. Ces projets seront donc
engagés dans les semestres qui viennent, sauf si les conditions de
marché venaient à remettre en cause leur rationnel immobilier et
financier. Ce pipeline rassemble 9 projets qui se trouvent à
plus de 80% à Paris ou à Neuilly, et qui seront transférés au
pipeline engagé lors de leur libération par les locataires en
place. Ces actifs, en attente du départ des locataires en place,
génèrent à fin juin un volume de loyers annualisés résiduels
représentant près de 21 M€. Au total, le pipeline « contrôlé et
certain » devrait générer un rendement attendu à livraison
(yield on cost) de 5,4% en moyenne, soit près de 66 M€ de
loyers potentiels à terme.
Dans l’hypothèse probable du lancement de ces projets contrôlés
et certains, 541 M€ seront à investir à compter de leur lancement
attendu dans les semestres qui viennent.
Notons que l’ensemble de ces projets fait régulièrement l’objet
de revues en fonction de l’évolution des marchés, et que le choix
définitif du lancement reste à la main de Gecina jusqu’au jour de
la mise en restructuration effective.
0,7 Md€ de projets contrôlés «
probables » à plus long terme (livraisons possibles
2023-2026) Le pipeline contrôlé « probable » rassemble les projets
identifiés et détenus par Gecina dont le départ du locataire n’est
pas encore certain. L’identification en amont de ces projets permet
d’atteindre un rendement potentiel à livraison de l’ordre de
4,8% pour un portefeuille de projets potentiels en très
grande partie situés dans Paris intra-muros (env. 90%). Ces
projets seront lancés, à la main de Gecina en fonction de
l’évolution des marchés immobiliers.
Surface
Invest
Déjà
reste
Yield on
Rdmts prime
Pré loué
Date moyenne
Date
totale
total
investis
à investir
cost (est.)
Théoriques
%
d'arrivée du
Projets
Localisation
de livraison
m²
M€
M€
M€
(net)
(BNPPRE / CBRE)
locataire
Paris - Biopark
Paris
T3-21
6 400 m²
47 M€
47 M€
0 M€
100%
01/09/21
La Défense - Sunside
Croissant Ouest
T3-21
9 600 m²
83 M€
80 M€
2 M€
Neuilly - 157 Charles de Gaulle
Croissant Ouest
T4-21
11 400 m²
115 M€
103 M€
12 M€
Paris - L1ve
Paris QCA
T2-22
33 200 m²
514 M€
438 M€
76 M€
78%
30/06/22
Bureaux - livraisons 2021-2022
60 600 m²
759 M€
668 M€
90 M€
5,2%
2,8%
53%
Paris - Boétie
Paris QCA
T1-23
10 200 m²
176 M€
151 M€
25 M€
Paris - Mondo (ex Bancelles)
Paris QCA
T2-24
29 800 m²
384 M€
261 M€
122 M€
Montrouge - Porte Sud
1ère couronne
T3-24
11 700 m²
83 M€
32 M€
52 M€
100%
30/09/24
Bureaux - livraisons 2023-2024
51 700 m²
643 M€
444 M€
199 M€
5,5%
2,8%
23%
Total Bureaux
112 300 m²
1 402 M€
1 112 M€
290 M€
5,3%
2,8%
39%
Paris - Glacière
Paris
T3-21
300 m²
2 M€
1 M€
2 M€
n.a
Ivry sur Seine - Ynov
1ère couronne
T3-21
7 200 m²
41 M€
40 M€
1 M€
n.a
Ville d'Avray
1ère couronne
T1-23
10 000 m²
78 M€
20 M€
58 M€
n.a
Paris - Vouillé
Paris
T3-23
2 400 m²
24 M€
9 M€
14 M€
n.a
Paris - Lourmel
Paris
T3-23
1 700 m²
17 M€
4 M€
13 M€
n.a
Paris - Dareau
Paris
T4-23
5 500 m²
52 M€
26 M€
27 M€
n.a
Paris - Wood'up
Paris
T4-23
8 000 m²
95 M€
0 M€
95 M€
n.a
Paris - Porte Brancion
Paris
T3-24
2 900 m²
19 M€
0 M€
19 M€
n.a
Bordeaux - Belvédère
Bordeaux
T3-24
8 000 m²
39 M€
0 M€
39 M€
n.a
Marseille - Art'Chipel
Marseille
T2-24
4 800 m²
27 M€
0 M€
27 M€
n.a
Densification résidentiel
n.a
1 700 m²
6 M€
0 M€
6 M€
n.a
Total résidentiel
52 500 m²
401 M€
100 M€
301 M€
3,7%
2,8%
Total pipeline Engagé
2021-2024
164 800 m²
1 803 M€
1 212 M€
591 M€
5,0%
2,8%
Contrôlé & Certain bureaux
82 400 m²
1 016 M€
627 M€
389 M€
Contrôlé & Certain résidentiel
28 500 m²
204 M€
52 M€
152 M€
Total Contrôlé & Certain
2023-2026
110 900 m²
1 220 M€
679 M€
541 M€
5,4%
3,0%
Total Engagé + Contrôlé et Certain
2021-2026
275 700 m²
3 022 M€
1 889 M€
1 131 M€
5,1%
2,9%
Contrôlé & probable bureaux
68 900 m²
644 M€
454 M€
190 M€
Contrôlé & probable résidentiel
2 400 m²
8 M€
0 M€
8 M€
Total Contrôlé & probable
71 300 m²
652 M€
454 M€
198 M€
4,8%
2,9%
TOTAL PIPELINE
347 000 m²
3 675 M€
2 345 M€
1 330 M€
5,1%
2,9%
Patrimoine en hausse de +1,2% à périmètre constant, tiré par
les zones les plus centrales et le logement
La valeur du patrimoine (bloc) ressort à 20,0 Md€, en
hausse à périmètre constant de +1,2% depuis le début de l’année en
intégrant la variation de valeur nette du pipeline engagé (+1,0%
sur le seul périmètre en exploitation), et de +1,2% à périmètre
courant. Cette hausse bénéficie d’une solide dynamique sur les
zones centrales pour le bureau mais également du logement.
Bureaux : des valeurs en hausse dans
les zones centrales
A périmètre constant, sur le patrimoine bureau, la
primauté des zones les plus centrales ressort encore. La valeur
sur l’ensemble du patrimoine de bureaux est au total en hausse de
+1% sur 6 mois, mais elle est en hausse de +1,7% sur le seul
portefeuille parisien et de +2,0% dans le QCA et Paris 5/6/7, et en
baisse légère sur le reste de la Région parisienne.
Dans la ville de Paris, la hausse des valeurs vient
majoritairement d’un effet loyer positif reflétant la bonne
tenue des marchés locatifs les plus centraux, alors que la
baisse à périmètre constant des valeurs dans le reste de la Région
parisienne est imputable à un effet loyer modérément négatif.
Ce différentiel de performance mesure l’écart croissant entre
les zones les plus centrales dont les perspectives restent
résilientes notamment en raison d’une vacance actuelle extrêmement
faible et d’une offre future contrainte, et les zones secondaires
offrant un profil de risque plus sensible à l’environnement
économique.
Logements traditionnels : des valeurs
en hausse de près de +1,7% sur 6 mois
Sur le patrimoine résidentiel, la valorisation retenue
s’inscrit en hausse de +1,7% à périmètre constant (y compris
contribution nette des actifs en développement, et de +1,4% sur le
seul périmètre en exploitation). Cette performance est à la fois
portée par les tendances sur le marché libre, dans un contexte de
taux d’intérêt durablement bas, par l’appétit toujours croissant
des investisseurs institutionnels justifiant d’une plus faible
décote pour les valeurs blocs, mais également par la mise en
place de la nouvelle stratégie de Gecina sur cette classe d’actifs
avec les premiers effets de création de valeur induits (plans
d’investissements plus ambitieux et réversion locative).
Sur les résidences étudiants YouFirst Campus, la
baisse de valeur observée à périmètre constant sur le premier
semestre (-0,4%) tient compte de la vacance plus importante que
d’ordinaire sur ce portefeuille en raison du contexte sanitaire et
des conséquences sur l’ouverture des écoles supérieures et
universités. Cette augmentation de la vacance pourrait être
temporaire au regard des premiers signes de pré-réservations qui
laissent envisager une normalisation progressive à compter de la
rentrée universitaire de septembre 2021.
Répartition par segment
Valeur expertisées
Taux de capitalisation nets
Variation périm. courant
Variation périm. constant
Valorisation €/m²
En millions d'euros
30/06/2021
30/06/2021
31/12/2020
Juin 2021 vs. Déc 2020
Juin 2021 vs. Déc 2020
30/06/2021
Bureaux (yc commerces)
16 132
4,0%
4,0%
+0,9%
+1,0%
11 380
Paris Intramuros
10 685
3,4%
3,4%
+1,9%
+1,7%
16 753
Paris QCA & 5-6-7
7 675
3,1%
3,1%
+2,6%
+2,0%
21 625
- Paris QCA - Bureaux
5 993
3,3%
3,3%
+2,7%
+2,1%
19 674
- Paris QCA - Commerces
1 682
2,7%
2,7%
+2,5%
+1,8%
51 639
Paris autres
3 010
4,0%
4,0%
+0,0%
+1,0%
11 048
Croissant Ouest - La Défense
4 377
5,3%
5,2%
-0,9%
-0,2%
8 174
Autres IDF
609
8,4%
8,4%
+1,0%
-0,2%
2 054
Régions / Etranger
461
4,5%
4,4%
-3,0%
-1,4%
5 711
Résidentiel (bloc)
3 735
3,1%
3,1%
+2,6%
+1,2%
7 305
Hôtel & CBI
104
na
na
-8,4%
30-juin-21
Total Groupe
19 971
3,8%
3,9%
+1,2%
+1,0%
Total valeur Lots des expertises
20 528
Hausse de l’ANR EPRA de continuation (NTA) de +1,5% sur un an
à 172,6 € par action, et ANR EPRA de reconstitution (NRV) de 189,6
€ par action
ANR EPRA de continuation (NTA) s’établit à 172,6 €
par action (+1,5% sur 6 mois) et 180,1 € par action en
valeur lot pour le résidentiel. ANR EPRA de reconstitution
(NRV) s’établit à 189,6 € par action (+1,3% sur 6
mois). ANR EPRA de liquidation (NDV) ressort à 167,5
€ par action (+2,8% sur 6 mois).
A titre d’information, l’ANR EPRA dilué (ancien format) ressort
à 175,3€ (+1,5% sur 6 mois) par action et l’ANR EPRA dilué Triple
Net à 171,9€ (+2,7% sur 6 mois).
Cette variation bénéficie globalement d’une revalorisation du
patrimoine à périmètre constant, notamment sur les zones centrales
et sur le logement. Cette dynamique est tirée au cœur de Paris à la
fois par un effet « loyer » et une légère compression des taux de
rendements. La hausse de l’ANR bénéficie également des effets de la
stratégie « total return » de Gecina, au travers notamment de la
revalorisation du portefeuille en cours de développement.
La variation de l’ANR EPRA de continuation (NTA) par action
s’élève à +2,5 € sur 6 mois et peut être décomposée comme suit
:
- Dividende payé au S1 2021 : - 2,7 € - Résultat récurrent net :
+ 2,7 € - Variation de valeur des actifs du périmètre constant
Bureaux : + 1,3 € - Variation de valeur des actifs du périmètre
constant Résidentiel : + 0,4 € - Revalorisation nette du pipeline :
+ 0,7 € - Plus-values nettes de cessions réalisées ou sous
promesses : + 0,5 € - Autres (incl. IFRS 16) : - 0,5 €
EPRA NRV (Valeur nette de
reconstitution)
EPRA NTA (Valeur nette de
continuation)
EPRA NDV (Valeur nette de
liquidation)
ANR par action S1 2021 (en € par action)
189,6
172,6
167,5
ANR par action 2020 (en € par action)
187,1
170,1
163,0
Variation 6 mois (en € par action)
+1,3%
+1,5%
+2,8%
EPRA NRV (Valeur nette de
reconstitution)
EPRA NTA (Valeur nette de
continuation)
EPRA NDV (Valeur nette de
liquidation)
Capitaux propres IFRS - Part du groupe
12 475,3
12 475,3
12 475,3
Créance des actionnaires
195,3
195,3
195,3
Inclut / Exclut
Effet de l'exercice des stock-options
ANR dilué
12 670,6
12 670,6
12 670,6
Inclut
Réévaluation des immeubles de placement
149,3
149,3
149,3
Réévaluation des immeubles en restructuration
-
-
-
Réévaluation des autres actifs non courants
-
-
-
Réévaluation des contrats de crédit-bail
10,0
10,0
10,0
Réévaluation des stocks
-
-
-
ANR dilué à la juste valeur
12 829,9
12 829,9
12 829,9
Exclut
Impôts différés
-
-
x
Juste valeur des instruments financiers
(20,3)
(20,3)
x
Goodwill résultant des impôts différés
-
-
-
Goodwill inscrit au bilan
x
(189,4)
(189,4)
Actifs incorporels
x
(9,7)
x
Inclut
Juste valeur des dettes
x
x
(273,0)
Réévaluation des actifs incorporels
-
x
x
Droits de mutation
1 185,7
133,8
x
ANR
13 995,3
12 744,3
12 367,4
Nombre d'actions totalement dilué
73 824 095
73 824 095
73 824 095
ANR par action (Nouveaux formats)
189,6 €
172,6 €
167,5 €
À titre indicatif, les ANR EPRA en valeur bloc (ancien format)
sont rappelés ci-après :
30-juin-20
31-déc-20
30-juin-21
en millions d'euros
Montant/Nombre d'actions
€/action
Montant/Nombre d'actions
€/action
Montant/Nombre d'actions
€/action
Nombre d'actions totalement dilué
73 711 096
73 762 805
73 824 095
Capitaux propres IFRS*
12 651
12 474
12 475
+ Créance des actionnaires
183,8
0,0
195,3
+ Effet de l'exercice des stock-options
1,5
0,0
0,0
ANR dilué
12 836
174,1 €
12 474
169,1 €
12 671
171,6 €
+ Mise en Juste Valeur des actifs au coût amorti
143,5
151,0
159,3
+ Optimisation des droits de mutation
123,6
132,5
133,8
- Juste Valeur des instruments financiers
(3,0)
(12,2)
(20,3)
- Impôts différés
0,0
0,0
0,0
= ANR EPRA dilué
13 100
177,7 €
12 746
172,8 €
12 943
175,3 €
+ Juste Valeur des instruments financiers
3,0
12,2
20,3
+ Juste Valeur des dettes
(409,6)
(413,5)
(273,0)
+ Impôts différés
(0,0)
0,0
(0,0)
= ANR triple net EPRA dilué
12 694
172,2 €
12 344
167,4 €
12 691
171,9 €
* Dont 189 millions d'euros d'écart d'acquisition au
30/06/2021
Gecina vise maintenant la neutralité carbone dès 2030, et
requalifie la totalité de ses encours obligataires en Green
Bonds
En annonçant le 30 mars 2021 le plan CAN0P-2030, Gecina
accélère sa trajectoire bas carbone et vise zéro émission de gaz
à effet de serre en exploitation d'ici 2030, fort de ses succès
à réduire ses émissions de carbone de 26% depuis 4 ans. Pour
atteindre son objectif Gecina mise sur plusieurs leviers
opérationnels :
- mettre en œuvre à grande échelle des
solutions bas-carbone en industrialisant les process et en
s’appuyant sur un écosystème de partenaires innovants regroupant
des industriels, des incubateurs de start-ups et des fonds
d’investissements ; - accroitre l’utilisation des énergies
renouvelables. Ces dernières représentent déjà 40% du mix
énergétique du patrimoine ; - poursuivre la réduction de la
consommation d’énergie en déployant des travaux de rénovation et en
impliquant les locataires ; - renforcer l’intégration de sa
performance environnementale et financière en poursuivant le
verdissement de sa dette.
Pour réaliser ses ambitions, la Société poursuit le déploiement
des leviers de création de valeur partagée d’ores et déjà mis en
place avec notamment l’instauration d’une « taxe » carbone
interne applicable aux émissions de CO2 de chacune des directions
opérationnelles, l’intégration d’un critère de performance
environnemental sur les plans de rémunération long terme de ses
collaborateurs, la création en 2020 d’un Comité Responsabilité
Sociétale et Environnementale au sein de son Conseil
d’Administration et l’intégration de la RSE dans tous les métiers
de l’entreprise (acculturation, formation, responsabilisation et
outillage des collaborateurs).
Dans le prolongement de cette annonce, Gecina a lancé également
la requalification de l’intégralité de son encours de dette
obligataire en obligations vertes (ou « Green Bonds »),
renforçant ainsi la convergence entre sa performance
environnementale et sa structure financière. Ce programme innovant
à plusieurs titres, vise à accompagner l’amélioration continue et
globale du portefeuille d’actifs du Groupe et de sa performance
environnementale, à savoir :
- l’ensemble de l’encours obligataire a
vocation à devenir des Green Bonds : les émissions existantes
(soit 5,6 milliards d’euros) grâce à leur requalification8 ainsi
que toutes les émissions obligataires futures qui seront émises
sous ce format ;
- l’approche dynamique avec des
critères d’éligibilité au financement ou de refinancement en Green
Bonds des immeubles revus tous les ans et de plus en plus exigeants
pour être en ligne avec l’objectif de neutralité carbone 2030 de la
Société ;
- la poursuite de l’amélioration de la
performance énergétique et carbone de l’ensemble des immeubles avec
une vision globale dans la mesure où la totalité du patrimoine
existant, bureau comme résidentiel, est testée chaque année et
postule à être éligible.
Ce programme offrira également la possibilité d’émettre dans le
futur des émissions dites SLB (« Sustainability-Linked Bonds »)
dont le taux d’intérêt sera indexé sur l’atteinte d’objectifs
d’empreinte Carbone au niveau de l’ensemble du Groupe, et donc
d’émettre des obligations qui seraient à la fois Green Bonds et
SLB.
Des perspectives solides à court comme à plus long
terme
Les résultats publiés à fin juin 2021 traduisent à la fois la
résilience du modèle de Gecina dans un contexte mouvementé
en 2020, les impacts modérés et temporaires de la crise du
Covid sur le secteur (faible indexation, hausse modérée de la
vacance), mais laisse également entrevoir le potentiel du Groupe
dans un contexte de reprise (baisse des provisions, hausse du
taux d’occupation normatif, progression du taux de
pré-commercialisation, bonne tenue des marchés locatifs dans les
zones centrales, signaux de reprise de l’indexation), renforçant
ainsi la confiance de Gecina pour le second semestre et les années
qui viennent.
Un RRN par action toujours attendu autour
de 5,3€ malgré les 453 M€ de cessions sécurisées au premier
semestre Les performances du Groupe se sont avérées au cours
du premier semestre plus solides qu’anticipé, notamment sur des
sujets opérationnels et plus particulièrement en matière de
commercialisations de bureaux, tant en termes de volume que de
prix, mais également sur des sujets financiers avec la réduction du
coût moyen de la dette. Ces réalisations renforcent la confiance de
Gecina au regard de la performance attendue pour 2021. En
conséquence, alors même que le Groupe a sécurisé ou finalisé près
de 453 M€ de cessions depuis le début de l’année, les solides
réalisations opérationnelles observées au cours du premier semestre
et la bonne tenue des marchés de référence du Groupe permettent de
maintenir une anticipation du RRN par action de l’ordre de 5,3€,
bien que cette prévision s’entendait initialement hors effets
potentiels des cessions ou acquisitions. Ce nouvel objectif pour
2021 pourrait être revu à la hausse comme à la baisse en fonction
de cessions ou acquisitions d’actifs qui ne seraient pas réalisées
ou sécurisées à date.
Des perspectives de croissance et de
création de valeur Le Groupe envisage avec confiance les
exercices à venir, qui devraient bénéficier de la normalisation
progressive en cours des taux d’occupation et de l’indexation des
loyers, d’un potentiel de réversion toujours important qui continue
de se matérialiser dans Paris, et de la livraison de 17 projets
attendus entre 2021 et 2024, porteurs de croissance et de création
de valeur, avec un potentiel locatif additionnel IFRS de 120 à
130M€ (sur le pipeline engagé et le pipeline contrôlé et
certain).
A propos de Gecina
Spécialiste de la centralité et des usages, Gecina exploite des
lieux de vie innovants et durables. La société d’investissement
immobilier détient, gère et développe le premier patrimoine de
bureaux d’Europe, situé à près de 97% en Ile-de-France, un
patrimoine d’actifs résidentiels et des résidences pour étudiants,
qui représentent plus de 9 000 logements. Ce patrimoine est
valorisé à 20,0 milliards d’euros à fin juin 2021.
Gecina a inscrit l’innovation et l’humain au cœur de sa
stratégie pour créer de la valeur et réaliser sa raison d’être :
« Faire partager des expériences humaines au cœur de nos lieux
de vie durables ». Pour nos 100 000 clients, cette ambition est
portée par la marque relationnelle et servicielle YouFirst. Elle
est aussi inscrite au cœur d’UtilesEnsemble, son programme
d’engagements solidaires pour l’environnement, pour la cité et pour
l’humain.
Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC)
sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, CAC Next 20,
CAC Large 60, Euronext 100. Gecina figure également parmi les
sociétés les plus performantes de son secteur dans les classements
extra-financiers de référence (GRESB, Sustainalytics, MSCI,
ISS-ESG, CDP).
www.gecina.fr
Résultats H1-2021
ANNEXES
1- ETATS FINANCIERS
Compte de résultat simplifié et résultat récurrent Le
Conseil d’Administration de Gecina, réuni sous la présidence de
Jérôme Brunel le 22 juillet 2021, a arrêté les comptes au 30 juin
2021. Les procédures d’audit sur ces comptes ont été effectuées et
les rapports de certification ont été émis.
En millions d'euros
30-juin-20
30-juin-21
Var (%)
Revenus locatifs bruts
336,1
311,4
-7,3%
Revenus locatifs nets
299,7
281,0
-6,3%
Marge opérationnelle des autres activités
(0,4)
0,6
na
Services et autres produits nets
1,5
3,1
na
Frais de structure
(38,3)
(37,7)
-1,5%
Excédent brut d'exploitation - récurrent
262,5
246,9
-5,9%
Frais financiers nets
(43,7)
(43,3)
-1,1%
Résultat récurrent brut
218,8
203,7
-6,9%
Résultat net récurrent des sociétés mises en équivalence
0,7
0,6
-6,7%
Intérêts minoritaires récurrents
(0,6)
(0,6)
+4,4%
Impôts récurrents
(3,0)
(1,3)
-56,7%
Résultat récurrent net part du Groupe (1)
215,9
202,4
-6,3%
Résultat de cession d'actifs
(5,4)
0,5
na
Variation de valeur des immeubles
185,5
187,5
na
Marge immobilière
0,0
(0,1)
na
Amortissements & dépréciations
(19,3)
(7,0)
na
Variation de valeur des instruments financiers et des dettes
(18,7)
7,6
na
Autres
(8,0)
3,4
na
Résultat net consolidé (part du Groupe)
349,9
394,4
na
(1) Excédent brut d’exploitation hors IFRIC 21 déduction faite
des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts
minoritaires, y compris le résultat des sociétés mises en
équivalence et après retraitement de certains éléments de nature
exceptionnelle (frais liés à la filialisation du résidentiel en
2020).
Bilan consolidé
ACTIF
31-déc-20
30-juin-21
PASSIF
31-déc-20
30-juin-21
En millions d'euros
En millions d'euros
Actifs non courants
19 504,5
19 479,7
Capitaux propres
12 500,9
12 501,3
Immeubles de placement
17 744,3
17 586,7
Capital
573,9
573,9
Immeubles en restructuration
1 256,8
1 397,7
Primes
3 295,5
3 295,5
Immeubles d'exploitation
81,1
80,9
Réserves consolidées
8 450,1
8 222,7
Autres immobilisations
corporelles
12,1
10,3
Résultat net consolidé
154,8
383,1
Ecart d'acquisition
191,1
189,4
Immobilisations incorporelles
9,0
9,7
Capitaux propres attribuables
aux propriétaires de la société mère
12 474,3
12 475,3
Créances financières sur
crédit-bail
103,8
94,1
Participations ne donnant pas le
contrôle
26,6
26,1
Immobilisations financières
24,6
29,8
Participation dans les sociétés
mises en équivalence
54,4
56,2
Passifs non courants
5 778,2
5 381,2
Instruments financiers non
courants
25,4
22,9
Dettes financières non
courantes
5 611,4
5 224,3
Actifs d'impôts différés
1,9
1,9
Obligations locatives non
courantes
50,7
50,5
Instruments financiers non
courants
13,2
2,3
Actifs courants
745,1
1 439,1
Passifs d'impôts différés
0,1
0,0
Immeubles en vente
368,2
618,7
Provisions non courantes
102,8
104,0
Stocks
3,8
3,7
Clients et comptes rattachés
56,4
77,8
Autres créances
124,6
133,3
Passifs courants
1 970,5
3 036,3
Charges constatées d'avance
18,0
20,9
Dettes financières courantes
1 612,9
2 453,1
Trésorerie et équivalents de
trésorerie
174,1
584,8
Instruments financiers
courants
0,0
0,3
Dépôts de garantie
73,3
74,2
Fournisseurs et comptes
rattachés
159,2
152,1
Dettes fiscales et sociales
courantes
51,8
99,2
Autres dettes courantes
73,3
257,4
TOTAL ACTIF
20 249,6
20 918,9
TOTAL PASSIF
20 249,6
20 918,9
2- INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES SUR LES REVENUS
LOCATIFS
2.1 Facteurs de variation des loyers à périmètre constant le
1er semestre 2021 vs 1er semestre 2020
Groupe
Périmètre constant
Indices
Effets business
Occupation
Autres
+0,1%
+0,6%
+0,6%
-1,7%
+0,5%
Bureau
Périmètre constant
Indices
Effets business
Occupation
Autres
+0,4%
+0,7%
+0,4%
-1,4%
+0,7%
Résidentiel total
Périmètre constant
Indices
Effets business
Occupation
Autres
-1,0%
+0,3%
+1,1%
-2,5%
+0,1%
2.2 Etat Locatif
Les locataires de Gecina sont issus de secteurs d’activité très
diversifiés répondant à des facteurs macro-économiques divers.
Répartition sectorielle des locataires (bureaux – sur la base
des loyers faciaux annualisés) :
GROUPE
Institution publique
8%
Conseil/Services
15%
Industrie
34%
Activité Financière
6%
Média–Télévision
7%
Retail
10%
Hospitalité
5%
Technologie
14%
Total
100%
Poids des 20 principaux locataires (en % des loyers faciaux
totaux annualisés) :
Locataire
GROUPE
ENGIE
7%
ORANGE
3%
LAGARDERE
3%
LVMH
3%
WEWORK
3%
EDF
2%
SOLOCAL GROUP
2%
YVES SAINT LAURENT
2%
MINISTERES SOCIAUX
2%
BOSTON CONSULTING GROUP & CIE
1%
EDENRED
1%
ARKEMA
1%
GRAS SAVOYE
1%
RENAULT
1%
IPSEN
1%
LACOSTE OPERATIONS COURT 37
1%
SALESFORCE COM.FRANCE
1%
ROLAND BER
1%
MSD
1%
LATHAM & WATKINS
1%
TOP 10
28%
TOP 20
39%
Volume des loyers par échéances triennales et fin de contrat
des baux (en M€) :
Echéancier des baux tertiaires
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
> 2027
Total
Break-up options
25
72
62
96
59
44
58
105
520
Fin de bail
22
32
21
51
35
42
97
221
520
2.3 Loyers bruts annualisés
Les loyers annualisés
correspondent à l’état locatif effectif à la date de clôture de
l’exercice. Ils ne prennent par conséquent pas en considération les
commercialisations ou libérations, ni les cessions ou acquisitions
d’immeubles qui n’auraient pas d’effet à la clôture de
l’exercice.
Loyers annualisés (IFRS)
en M€
31-déc-20
30-juin-21
Bureaux
502
494
Résidentiel traditionnel
106
105
Résidences étudiants
19
18
Total
627
617
3- financement
3.1 Structure de l’endettement
La dette financière brute de Gecina(1) s’élève à 7 656 M€ au 30
juin 2021 contre 7 198 M€ à fin 2020 ; la dette financière nette(2)
ressort à 7 071 M€ à fin juin 2021
Les principales caractéristiques de la dette sont :
31/12/2020
30/06/2021
Dette financière brute (en millions d'euros) (1)
7 198
7 656
Dette financière nette (en millions d'euros) (2)
7 024
7 071
Dette nominale brute (en millions d'euros) (1)
7 143
7 646
Lignes de crédits non utilisées (en millions d'euros)
4 505
4 455
Maturité moyenne de la dette (en années, retraitée des lignes
de crédit disponibles)
7,1
7,6
LTV (hors droits)
35,6%
35,4%
LTV (droits inclus)
33,6%
33,4%
ICR
5,6x
5,4x
Dette gagée/Patrimoine
0,2%
0,2%
(1) Dette financière brute = Dette nominale brute + impact de la
comptabilisation des obligations au coût amorti + intérêts courus
non échus + divers
(2) Hors éléments de juste valeur liés à la dette d'Eurosic, 7
093 millions d'euros y compris ces éléments.
Répartition de la dette nominale brute :
30/06/2021
Obligations long terme
80%
Crédits hypothécaires
1%
Ressources court-terme couvertes par des lignes de crédit long
terme
20%
3.2 Echéancier de la dette
Le tableau ci-dessous présente l’échéancier des dettes de Gecina
au 30 juin 2021 (pro-forma du remboursement anticipé de l'émission
obligataire 2024 intervenu en juillet 2021) :
M€
S2 2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
>2035
Dette obligataire
50
550
425
-
500
100
700
700
500
500
-
500
-
700
-
500
Dette bancaire
1
2
2
2
2
2
2
31
-
-
-
-
-
-
-
-
Dette nette (après affectation des lignes de crédits non
tirées)
-
-
-
-
675
1 412
1 152
1 121
500
500
-
500
-
700
-
500
3.3 Covenants bancaires
La situation financière de Gecina au 30 juin 2021 satisfait les
différentes limites susceptibles d’affecter les conditions de
rémunération ou les clauses d’exigibilité anticipées, prévues dans
les conventions de crédits. Le tableau ci-dessous traduit l’état
des principaux ratios financiers prévus dans les contrats :
Ratios
Covenant
30/06/2021
LTV Dette financière nette / valeur du patrimoine réévaluée
(bloc, hors droits)
< 55% - 60%
35,4%
ICR Excédent brut d’exploitation / frais financiers nets
> 2,0x
5,4x
Encours de la dette gagée / valeur du patrimoine réévaluée
(bloc, hors droits)
< 25%
0,2%
Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits), en milliards
d’euros
> 6,0 - 8,0
20,0
3.4 Notation financière
Le Groupe Gecina est suivi à la fois par les agences Standard
& Poor’s et Moody’s. Au 30 juin 2021 :
- Standard & Poor’s a conservé sa notation A- perspective
stable ;
- Moody’s a conservé la notation A3 perspective stable.
3.5 Portefeuille de couvertures
Le graphique ci-dessous présente le profil du portefeuille de
couvertures :
3.6 Mesure du risque de taux
La dette nominale nette de Gecina anticipée au second semestre
2021 est couverte jusqu’à 89 % en cas de hausse des taux d’intérêt
(en fonction des niveaux de taux Euribor constatés, du fait des
caps).
Sur la base du portefeuille de couverture existant, des
conditions contractuelles et de la dette existante au 30 juin 2021,
une hausse des taux d’intérêt de 50 points de base entraînerait une
charge financière supplémentaire en 2021 de 2 millions d’euros. Une
baisse des taux d’intérêt de 50 points de base se traduirait par
une réduction des charges financières en 2021 de 2 millions
d’euros.
4- REPORTING EPRA AU 30 JUIN 2021
Gecina applique les recommandations de l’EPRA relatives aux
indicateurs listés ci-après. L’EPRA est l’organisme représentant
les sociétés immobilières cotées en Europe, dont Gecina est membre
depuis sa création en 1999. Les recommandations de l’EPRA portent
notamment sur des indicateurs de performance visant à favoriser la
transparence et la comparabilité des états financiers des sociétés
immobilières cotées en Europe. Gecina publie l’ensemble des
indicateurs EPRA définis par les « Best Practices Recommendations »
disponibles sur le site Internet de l’EPRA.
4.1 Résultat récurrent net EPRA
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le résultat
récurrent net communiqué par Gecina et le résultat récurrent net
défini par l’EPRA :
En milliers d'euros
30/06/2021
30/06/2020
Résultat récurrent net part du Groupe (1)
202 422
215 922
- IFRIC 21
(11 257)
(10 851)
- Amortissements, dépréciations et provisions nettes
(6 238)
(4 349)
Résultat récurrent net EPRA
184 928
200 722
Résultat récurrent net EPRA par action
2,51 €
2,73 €
(1) Excédent brut d’exploitation hors IFRIC 21 déduction faite
des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts
minoritaires, y compris le résultat des sociétés mises en
équivalence et après retraitement de certains éléments de nature
exceptionnelle (frais liés à la filialisation du résidentiel en
2020).
4.2 Actif net réévalué EPRA et actif net réévalué triple net
EPRA
En € / action
30/06/2021
30/06/2020
ANR EPRA NRV
189,6 €
191,7 €
ANR EPRA NTA
172,6 €
175,0 €
ANR EPRA NDV
167,5 €
167,9 €
ANR EPRA dilué
175,3 €
177,7 €
ANR triple net EPRA dilué
171,9 €
172,2 €
4.3 Rendement initial net et rendement initial net topped-up
EPRA
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le taux de
rendement communiqué par Gecina et les taux de rendement définis
selon l’EPRA :
En %
30/06/2021
31/12/2020
Taux de capitalisation net Gecina (1)
3,8%
3,8%
Effet des droits et frais estimés
-0,2%
-0,2%
Effet des variations de périmètre
0,0%
0,0%
Effet des ajustements sur les loyers
-0,7%
-0,7%
Rendement initial net EPRA (2)
3,0%
3,0%
Exclusion des aménagements de loyers
0,4%
0,4%
Rendement initial net “Topped-up” EPRA (3)
3,3%
3,4%
(1) Périmètre constant juin 2021
(2) Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le
loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des
aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits
inclus.
(3) Le taux de rendement initial net
‘topped-up’ EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé,
net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la
valeur du patrimoine droits inclus.
Rendement initial net et Rendement initial net “Topped-up”
EPRA
Bureaux
Résidentiel traditionnel
Résidences étudiants
Total S1 2021
Immeubles de placement
16 164
3 324
383
19 871 (4)
Retraitement des actifs en développement et des réserves
foncières
2 005
20
55
2 079
Valeur du patrimoine en exploitation hors droits
14 159
3 304
328
17 792
Droits de mutation
861
229
18
1 107
Valeur du patrimoine en exploitation droits inclus
B
15 020
3 533
346
18 899
Loyers bruts annualisés
472
105
16
594
Charges immobilières non récupérables
14
18
3
35
Loyers nets annualisés
A
458
87
13
558
Loyers à l’expiration des périodes de franchise ou autre
réduction de loyer
66
0
0
66
Loyers nets annualisés “Topped-up” (3)
C
524
87
13
625
Rendement initial net EPRA
A/B
3,1%
2,5%
3,8%
3,0%
Rendement initial net “Topped-up” EPRA
C/B
3,5%
2,5%
3,9%
3,3%
(3) Le taux de rendement initial net « Topped-up » EPRA est
défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges,
excluant les aménagements de loyers, divisé par la valeur du
patrimoine droits inclus. (4) Hors crédit-bail et hôtel
4.4 Taux de vacance EPRA
En %
30/06/2021
30/06/2020
Bureaux
9,5%
7,3%
Résidentiel traditionnel
4,0%
3,7%
Résidences étudiants
39,4%
37,7%
Total Groupe
9,6%
7,8%
Le taux de vacance EPRA correspond au taux de vacance
spot fin de période. Il est calculé comme étant le rapport
entre la valeur locative de marché des surfaces vacantes et les
loyers potentiels sur le patrimoine en exploitation.
Le taux d’occupation financier communiqué par ailleurs
correspond au taux d’occupation financier moyen du patrimoine en
exploitation.
La hausse de la vacance s'explique principalement en raison de
la livraison d’immeubles Bureau partiellement vacants ainsi que les
effets de la crise sanitaire sur les résidences étudiants ayant
entrainé la fermeture des écoles supérieures et universités et
contraint la mobilité des étudiants nationaux et
internationaux.
Le taux de vacance EPRA n'inclut pas les baux signés ayant une
date d'effet future.
Valeurs locatives de marché des surfaces
vacantes (en millions d'euros)
Loyers potentiels (en millions
d'euros)
Taux de vacance EPRA à fin juin 2021 (en
%)
Bureaux
50
529
9,5%
Résidentiel traditionnel
4
106
4,0%
Résidences étudiants
9
22
39,4%
Taux de vacance EPRA
63
656
9,6%
4.5 Ratios de coûts EPRA
En milliers d'euros / en %
30/06/2021
30/06/2020
Charges sur immeubles (1)
(113 248)
(123 675)
Frais de structure (1)
(37 749)
(45 587)
Amortissements, dépréciations et provisions nettes
(6 238)
(4 349)
Charges refacturées
82 775
87 286
Autres produits / produits couvrant des frais généraux
3 148
1 507
Quote-part des coûts des sociétés en équivalence
(143)
(115)
Coûts EPRA (y compris coût de la vacance) (A)
(71 455)
(84 933)
Coût de la vacance
6 196
6 539
Coûts EPRA (hors coût de la vacance) (B)
(65 259)
(78 394)
Revenus locatifs bruts moins charges du foncier
311 447
336 118
Quote-part des revenus locatifs des sociétés en équivalence
780
780
Revenus locatifs bruts (C)
312 227
336 898
Ratio de Coûts EPRA (y compris coût de la vacance) (A/C)
(2)
22,9%
25,2%
Ratio de Coûts EPRA (hors coût de la vacance) (B/C)
(2)
20,9%
23,3%
(1) Hors IFRIC 21
(2) Les niveaux de ratio élevés en 2020 par rapport à 2021
s'expliquent principalement par les frais encourus dans le cadre de
la filialisation de l’activité résidentielle (7,3 M€) et le
provisionnement du risque locatif consécutif aux effets de la crise
sanitaire (7,1M€).
4.6 Investissements immobiliers réalisés
30/06/2021
30/06/2020
En millions d'euros
Groupe
Joint Ventures
Total
Groupe
Joint Ventures
Total
Acquisitions
0
n.a.
0
56
n.a.
56
Pipeline
88
n.a.
88
58
n.a.
58
- Dont intérêts capitalisés
2
n.a.
2
2
n.a.
2
Capex de maintenance (1)
38
n.a.
38
28
n.a.
28
- Avec création de surfaces
0
n.a.
0
0
n.a.
0
- Sans création de surfaces
34
n.a.
34
24
n.a.
24
- Avantages commerciaux
4
n.a.
4
4
n.a.
4
- Autres dépenses
0
n.a.
0
0
n.a.
0
- Intérêts capitalisés
0
n.a.
0
0
n.a.
0
Total Capex
126
n.a.
126
142
n.a.
142
Différence entre capex comptabilisés et décaissés
0
n.a.
0
20
n.a.
20
Total Capex décaissés
125
n.a.
125
162
n.a.
162
(1) Capex correspondant à : (i) des travaux de rénovations des
appartements ou des surfaces privatives tertiaires permettant de
capter les meilleurs loyers de marché, (ii) des travaux sur parties
communes, (iii) des travaux preneurs
Crédit photo : Kreaction
Ce document ne constitue pas une offre de vente ou la
sollicitation d’une offre d’achat de titres Gecina et n’a pas fait
l’objet de vérification indépendante. Si vous souhaitez obtenir des
informations plus complètes concernant Gecina, nous vous invitons à
vous reporter aux documents publics déposés auprès de l’Autorité
des marchés financiers, également disponibles sur notre site
Internet. Ce document peut contenir certaines déclarations de
nature prospective. Bien que la Société estime que ces déclarations
reposent sur des hypothèses raisonnables à la date de publication
du présent document, elles sont, par nature, soumises à des risques
et incertitudes pouvant donner lieu à des modifications. Toutefois,
Gecina n’a pas l’obligation ni ne prend l’engagement de mettre à
jour ou de réviser lesdites déclarations.
1 Incluant la finalisation de cessions sous promesses à fin juin
2021, principalement avec l’immeuble Portes d’Arcueil dont la vente
a été finalisée le 20 juillet 2021 2 En excluant le bénéficie d’un
rattrapage de loyers corrigeant à posteriori une situation de sous
loyers à la suite d’une décision de justice et les indemnités de
départ perçues, la croissance à périmètre constant s’élève à -0,4%
pour le Groupe, et -0,3% sur le périmètre bureaux 3 Excédent brut
d’exploitation hors IFRIC 21 déduction faite des frais financiers
nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, y compris
le résultat des sociétés mises en équivalence et après retraitement
de certains éléments de nature exceptionnelle (frais liés à la
filialisation du résidentiel en 2020) 4 Incluant une transaction en
cours de finalisation sur un immeuble parisien 5 Hors situations
non conventionnelles 6 -0,3% retraité du rattrapage de loyers
corrigeant à posteriori une situation de sous loyers à la suite
d’une décision de justice et les indemnités de départ 7 Selon
BNPPRE comparé à la moyenne long-terme calculée sur les 15
dernières années
8 La requalification des émissions obligataires existantes en
Green Bonds a été soumise au vote des porteurs obligataires qui
étaient convoqués pour l’occasion en Assemblée Générale pour chaque
souche en circulation. Tous les documents relatifs à ce programme
obligataire 100% vert sont disponibles sur le site internet de
Gecina.
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(0)1 40 40 52 22 samuelhenry-diesbach@gecina.fr
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