Regulatory News:
Mercialys (Paris:MERY) :
- Les distributeurs alimentaires Intermarché, Auchan et Carrefour
vont se substituer aux enseignes du groupe Casino et ainsi
considérablement améliorer le profil de risque locatif de la
foncière dès 2024. Sur la base des informations publiques
disponibles, ces trois acteurs représenteraient respectivement
5,2%, 4,1% et 2,0% de la base locative pro-forma de Mercialys.
- Le résultat net récurrent (RNR) s’élève à 109,0 M€ (+3,3%),
soit 1,17 € / action en hausse de +3,3%, supérieur à l’objectif
d’une progression d’au moins +2%. La base de comparaison 2022
intégrait des éléments liés à la crise sanitaire. Sur une base
retraitée de ces impacts exceptionnels, le RNR 2023 est en
progression de +11,0%.
- La conjonction d’une stabilisation de la réversion, d’une
croissance organique des loyers facturés de +4,1% et d’un
taux de vacance courante très limité à 2,9% a pleinement
contribué à la croissance du RNR.
- Le chiffre d’affaires des commerçants locataires, en
hausse de +2,2% vs. 2022, illustre la bonne résistance de
l’activité des enseignes de la foncière permise par la
soutenabilité du taux d’effort à 10,7% vs. 11,1% en 2022.
- La marge d’EBITDA ressort à 83,9%, en amélioration par
rapport à 2022 (83,2%), grâce à la dynamique locative et la
maitrise des coûts opérationnels.
- La valeur du portefeuille droits inclus s’inscrit en
baisse de -7,0% à périmètre constant à fin 2023 (-3,7% au 2nd
semestre) en raison d’une remontée de +86 pb du taux moyen
d’expertise à 6,61% (+40 pb sur le 2nd semestre). Le portefeuille
d’actifs de Mercialys offre un rendement particulièrement élevé de
405 pb au-dessus du taux sans risque. L’ANR EPRA NDV
s’établit à 17,10 €/action, en baisse de -18,4% sur l’année et de
-9,1% sur le 2nd semestre reflétant la baisse de valeur des sites
et la revalorisation de la dette à taux fixe en valeur de
marché.
- Le potentiel de croissance de la Société est intact et est
envisagé dans le cadre d’un maintien d’une structure financière
solide. Le ratio d’endettement (LTV hors droits) 2023
s’établit à un niveau maîtrisé de 38,9% malgré le recul de la
valeur des actifs, l’ICR ressortant à 5,1x.
- Ces équilibres financiers offrent également à Mercialys
l’opportunité de déployer son portefeuille de projets, qui
s’établit à 429 M€ fin 2023, afin d’alimenter sa croissance future,
tout en maintenant un critère de rentabilité très strict des
projets d’au moins 250 pb au-dessus du coût de refinancement.
- Un dividende proposé à 0,99€/action au titre de 2023, en
hausse de +3,1% vs. 2022. Il représente 85% du RNR et fait
ressortir un rendement particulièrement élevé de 9,9% sur le
cours de clôture à fin 2023.
- Objectifs 2024 : la Société maintiendra une grande
sélectivité dans le choix de ses projets et restera soucieuse de
pérenniser un rendement attractif pour ses actionnaires. Mercialys
se fixe pour objectif une croissance de son RNR par action d’au
moins +2,0%, ainsi qu’un dividende dans une fourchette de 75% à 95%
du RNR 2024.
31/12/2022
31/12/2023
Var. %
Croissance organique des loyers facturés
dont indexation
+4,1%
+4,1%
-
EBITDA (M€)
144,2
149,4
+3,6%
Marge EBITDA
83,2%
83,9%
-
Résultat net récurrent (M€)
105,5
109,0
+3,3%
ICR (ratio EBITDA/coût de l’endettement
financier net)
5,9x
5,1x
-
LTV (hors droits)
35,3%
38,9%
-
LTV (droits inclus)
33,0%
36,4%
Valeur du patrimoine droits inclus
(M€)
3 091,2
2 872,0
-7,0%1
ANR EPRA NRV (€/action)
20,54
18,25
-11,2%
ANR EPRA NTA (€/action)
18,42
16,29
-11,6%
ANR EPRA NDV (€/action)
20,94
17,10
-18,4%
Dividende (€/action)
0,96
0,992
+3,1%
i. Activité et résultats 2023
1 - Mercialys devient la seule foncière partenaire de tous
les grands réseaux de distribution alimentaire français
Le 18 décembre 2023, le groupe Casino a annoncé être entré en
négociation exclusive avec Intermarché et Auchan Retail en vue de
la cession de la quasi-totalité du périmètre des hypermarchés et
supermarchés du groupe Casino (hors Corse) au profit du Groupement
Les Mousquetaires et d’Auchan Retail. A l’issue de ces négociations
exclusives, Casino a annoncé le 24 janvier avoir conclu des accords
avec Auchan Retail et le Groupement Les Mousquetaires prévoyant la
cession de 288 magasins. La réalisation de l’opération, qui reste
soumise à l’approbation des autorités de la concurrence, devrait
intervenir au 2ème trimestre 2024, après consultation des instances
représentatives du personnel concernées. Les accords prévoient un
transfert des magasins selon trois vagues successives ; au 30 avril
2024, au 31 mai 2024 et au 1er juillet 2024.
Le portefeuille d’hypermarchés et supermarchés du groupe Casino
en Corse, où Mercialys est propriétaire de cinq hypermarchés Casino
à 60% en partenariat avec la société Corin, n’a pas été intégré par
le groupe Casino dans le présent accord de cession.
Le 24 janvier 2024, Carrefour annonçait également être entré en
négociations exclusives avec Intermarché en vue de la reprise de 31
points de vente. Aux termes de l’accord, Carrefour se substituera à
Intermarché pour l’achat de 26 magasins auprès de Casino, les 5
autres magasins seront rachetés directement à Intermarché.
Le 25 janvier 2024, le magazine LSA a publié la liste des 31
magasins repris par Carrefour, dont les hypermarchés de Lanester et
du Puy, propriétés de Mercialys.
Par cette recomposition profonde du secteur de la distribution
en France, Mercialys, dont l’ancrage alimentaire était représenté
exclusivement par le groupe Casino représentant 20,5% de ses loyers
en 2023, en périmètre consolidé, va devenir la seule foncière
commerciale européenne partenaire de toutes les grandes enseignes
de distribution alimentaires françaises.
A cette occasion, Mercialys réaffirme sa conviction stratégique
de conserver une exposition significative de ses revenus locatifs à
la distribution alimentaire, classe d’actifs offrant un socle de
revenus récurrents et indexés.
Fin 2023, l’exposition locative de Mercialys aux grandes
surfaces alimentaires (GSA) est répartie entre :
- 5 GSA (dont 1 Monoprix) opérées par Casino et détenues à 100%
par Mercialys
- 5 GSA opérées par Casino et détenues à 60% par Mercialys
- 10 GSA (dont 9 opérées par Casino et 1 par Intermarché depuis
le 1/10/2023) détenues à 51% par Mercialys (via les SAS Immosiris
et Hyperthetis Participation, détenues à 49% par BNPP Real
Estate)
- 5 GSA (dont 3 opérées par Monoprix, 1 par Casino et 1 par
Intermarché depuis le 1/10/2023) détenues à 25% par Mercialys (via
la SCI AMR, détenue à 75% par Amundi).
En prenant en compte la quote-part des loyers selon la détention
des actifs via ces différentes entités l’exposition économique de
Mercialys aux loyers d’enseignes exploitées par le groupe Casino
ressort à 17,4%.
En pro-forma, sur la base des informations publiées dans la
presse (ci-avant et article du 22 janvier du magazine LSA) et sous
réserve de la répartition finale des différents hypermarchés, les
enseignes Intermarché, Auchan et Carrefour représenteraient
respectivement 5,2%, 4,1% et 2,0% des loyers en périmètre
économique.
Cette recomposition modifie et améliore considérablement le
profil de risque locatif de la foncière. Elle permet de substituer
une exposition mono-locative à une enseigne en difficulté par une
exposition multi-locataire à des enseignes financièrement solides
et commercialement performantes.
Cette opération contribuera ainsi significativement à la
démarche de diversification de la base locative de Mercialys : le
1er locataire actuel de la foncière représentera nettement moins de
10% de la base locative.
Par ailleurs, Mercialys pourra, le cas échéant, accompagner ces
acteurs dans l’optimisation de leur concept et format en s’appuyant
sur son expérience en matière de transformation d’actifs et en
synergie avec les galeries commerciales attenantes.
Au-delà de ce périmètre de sites sur lesquels est Mercialys est
directement exposé aux GSA :
- 19 de ses galeries marchandes sont actuellement ancrées à un
hypermarché Casino dont elle n’est pas propriétaire des murs et
font l’objet de projets de transfert d’enseignes alimentaires
auprès d’Intermarché et de Auchan ;
- 7 de ses galeries marchandes sont déjà ancrées à des
hypermarchés dont elle ne détient pas les murs et qui sont
exploitées par des enseignes autres que Casino : Super U à Rennes,
Rodez, Montauban, Carrefour au Port, à Saint-Benoît et Saint-Pierre
(La Réunion), RunMarket (partenaire Intermarché) à Sainte-Marie (La
Réunion).
Sur tous ces sites, le positionnement prix attractif
d’Intermarché, Auchan et Carrefour conforte le mix marchand de
Mercialys, orienté vers l’offre du quotidien à prix abordable, et
est ainsi de nature à soutenir la cohérence de l’offre proposée, la
fréquentation des centres et les performances opérationnelles des
commerçants.
2 - Les excellentes performances commerciales de galeries,
centrées sur les besoins du quotidien, alimentent la bonne
orientation des indicateurs opérationnels
En 2023 la hausse du pouvoir d’achat des ménages de +0,6%,
alimentée par la hausse des salaires mais également des revenus de
l’épargne, s’est traduite par une progression de +0,7% de la
consommation des ménages, après +2,1% en 2022, selon les dernières
projections de la Banque de France du 19 décembre 2023. Cette
tendance masque de nombreux arbitrages de dépenses réalisés par les
consommateurs afin de limiter les impacts d’une inflation restée
forte en 2023, avec des prix à la consommation en glissement annuel
qui ont progressé de +4,5 % au dernier trimestre 2023.
La fréquentation des galeries commerciales (hors hypermarchés)
de Mercialys est en hausse de +1,4% en 2023, l’indice national
Quantaflow ressortant quant à lui en progression de +1,9%. L’écart
de performance de -50 pb en faveur de l’indice national s’est
réduit tout au long de l’année (-140 pb à fin juin et -80 pb à fin
septembre) et traduit l’attractivité des galeries, compensant la
perte de vitesse des hypermarchés gérés par le Groupe Casino, dont
la baisse de fréquentation sur l’année s’est établie à -8,7%.
L’ouverture sous enseigne Intermarché, à partir du 15 octobre
2023, de deux hypermarchés anciennement opérés par Casino et
détenus par Mercialys au Puy (à 51%, le solde étant détenu par BNPP
Real Estate) et à Besançon (à 25%, le solde étant détenu par
Amundi) s’est traduite par un accueil favorable des clients à ce
changement d’enseigne. Ainsi, la fréquentation de l’hypermarché de
Besançon sur les deux derniers mois de l’année est en sensible
progression avec respectivement +24,9% et +37,5% en novembre et
décembre, contre une stabilité de la fréquentation sur les 9
premiers mois de l’année 2023.
Dans ce contexte, le panier moyen de consommation sur les
centres de la foncière a continué sa progression en 2023 pour
s’établir à 20,3€ par visiteur, contre 19,3€ en 2022 (+5,2%).
Au-delà du seul effet de l’inflation, cette progression reflète
l’attractivité intacte des centres commerciaux de Mercialys au
travers de leur offre abordable et axée sur les besoins essentiels,
qui résiste aux arbitrages contraints réalisés par les
consommateurs.
Cette hausse du taux de transformation a permis une nouvelle
progression du chiffre d’affaires des commerçants sur le
patrimoine de Mercialys qui ressort à +2,2% en 2023 par rapport à
2022, pour un panel national (FACT) en croissance de +3,3%.
Evolution de la performance relative 2023 des Centres
commerciaux de Mercialys vs. le panel national (FACT)
Chiffre d’affaires (cumul)
1er semestre 2023
2ème semestre 2023
Fin décembre 2023
Enseignes Mercialys
+3,5%
-1.3%
+2,2%
Indice d’activité FACT
+4,8%
-1,4%
+3,3%
Delta
-130 pb
+10 pb
-110 pb
La surperformance du panel FACT, en grande partie liée à un
effet de base très favorable au 1er trimestre (les grands centres
commerciaux avaient souffert de la mise en place du pass vaccinal
au 1er trimestre 2022), s’est inversée au cours du second semestre
reflétant la bonne performance commerciale des enseignes clientes
de Mercialys.
Le taux d’effort3 ressort à 10,7% en 2023 contre 11,1% en
2022 et 10,9% au 1er semestre 2023. Ce ratio en amélioration et
restant à un niveau particulièrement mesuré, permet d’apprécier la
soutenabilité des loyers pour les enseignes locataires de la
foncière. Ce coût d’occupation immobilier raisonné sous-tend un
niveau moyen de charges locatives par m² (hors taxe foncière)
facturé aux enseignes de 48€, reflétant l’augmentation des charges
due à l’inflation mais également l’important travail de la foncière
pour en limiter l’impact, notamment par des mesures de sobriété
énergétique.
Parallèlement, le taux de recouvrement des loyers et
charges à fin janvier 2024 s’établit à 96,3% pour l’exercice 2023,
étant précisé qu’à ce jour le groupe Casino paye ses loyers
conformément à ses engagements contractuels.
Le taux de vacance financière courante4 ressort à 2,9%
fin décembre 2023, en amélioration sensible par rapport aux 3,3% à
fin juin 2023 et en ligne avec le niveau de 2,9% à fin décembre
2022.
Cette stabilité de la vacance financière courante est
particulièrement satisfaisante au regard du nombre important
d’enseignes, essentiellement dans le prêt à porter, qui se sont
déclarées en redressement judiciaire ou en liquidation au cours de
l’année 2023 dans un contexte de sortie de crise sanitaire et
d’arrêt des mesures de soutien gouvernementales.
Une intense activité de recommercialisation tout au long de
l’année 2023 a permis à Mercialys de maintenir la vacance
financière courante à un niveau très maitrisé, à 40 pb seulement
au-dessus du plus bas historique de 2,5% constaté en 2019.
Cette dynamique est illustrée par la signature de 150 baux de
renouvellement ou de recommercialisation en 2023 tout comme en
2022. Si la comparaison d’une année sur l’autre n’est pas
indicative compte tenu de la diversité de l’échéancier de baux,
Mercialys constate une dynamique commerciale très soutenue et une
accélération au dernier trimestre.
Le taux de réversion 2023, associé à ces négociations est
ressorti stable (+0,1%) et cohérent avec l’indexation élevée en
2023 à +3,7%.
La stratégie de Mercialys de continuer à orienter son
mix-marchand vers des enseignes reconnues, abordables et
essentielles pour les consommateurs s’est traduite par des
signatures en 2023 illustrant la vocation de la foncière à
travailler en permanence la commercialité et l’attractivité de ses
sites. Cela concerne aussi bien les actifs leaders que les sites en
reconquête au sein de patrimoine de Mercialys.
Parmi les centres leaders, Angers et Nîmes ont enregistré en
2023 des prises à bail avec des enseignes plébiscitées par les
clients telles que Rituals, Darty, Intimissimi ou encore the Waffle
Factory et Amorino à Angers, Adidas Originals, Project X Paris,
Adopt, Rituals, Bouygues Telecom ou la Fabrique Cookies à
Nîmes.
Au sein des centres en reconquête, le centre de Fenouillet à
Toulouse a bénéficié de la signature de 14 baux en 2023, dont 4 sur
le segment culture/loisirs/cadeaux (dont Wizzle et Media Clinic), 3
sur la santé-beauté (Krys Audition, Afflelou, la Boutique du
Coiffeur) ainsi que l’enseigne de mode discount Naumy sur une
moyenne surface. Le centre d’Annecy, qui a par ailleurs inauguré
l’ouverture du cinéma Megarama en début d’année, a bénéficié de la
signature de plusieurs baux avec des enseignes nationales de
premier plan telles que New Yorker ou Normal.
Ces signatures illustrent la faculté de Mercialys à relouer ses
emplacements suite à des défaillances d’enseignes, à réduire
tendanciellement le poids du prêt-à-porter et élargir le panel
d’offre pour les consommateurs, contribuant à renforcer la
commercialité des sites de la foncière.
Le mix marchand, hors GSA, de ces 150 signatures en
renouvellement et recommercialisation 2023 et repris dans le
graphique ci-dessous, illustre bien cette tendance profonde.
En effet, l’équipement de la personne représente 20% des
nouvelles signatures (en nombre) alors que cette catégorie
représente 36,5% de la base locative hors GSA de la Société à fin
2023. La santé-beauté a compté pour un peu moins de 27% des
signatures en 2023 alors que ce segment d’activité pèse pour 16,4%
de la base locative hors GSA à fin 2023.
Répartition des signatures de baux de renouvellement et
recommercialisation 2023 par segment d’activité
[ Graphique non inclut ]
3 - Une progression du résultat net récurrent supérieure à
l’objectif, tirée par une croissance organique soutenue et la
maitrise des coûts opérationnels et des frais financiers
Les loyers facturés s’établissent à 177,5 M€, en hausse
de +2,8% à périmètre courant mais en hausse de +4,1% à périmètre
constant. Ces évolutions résultent des éléments suivants :
Cumulé à fin décembre
2022
Cumulé à fin décembre
2023
Indexation
+1,9 pp
+3,3 M€
+3,7 pp
+6,3 M€
Contribution du Commerce Éphémère
+0,7 pp
+1,3 M€
-0,3 pp
-0,5 M€
Contribution des loyers variables
-0,1 pp
-0,3 M€
+1,1 pp
+1,9 M€
Actions menées sur le parc
+1,0 pp
+1,7 M€
-0,8 pp
-1,4 M€
Impact comptable des « allègements
Covid-19 » de loyers consentis aux enseignes
+0,5 pp
+0,9 M€
+0,4 pp
+0,8 M€
Croissance à périmètre constant
+4,1 pp
+6,9 M€
+4,1 pp
+7,1 M€
Acquisitions et cessions d’actifs
-2,5 pp
-4,3 M€
-1,2 pp
-2,0 M€
Autres effets
-0,2 pp
-0,4 M€
-0,1 pp
-0,2 M€
Croissance à périmètre courant
+1,3 pp
+2,3 M€
+2,8 pp
+4,9 M€
La croissance organique5 des loyers facturés en hausse
de +4,1%, a été portée notamment par l’effet de l’indexation à
+3,7% et par la contribution des loyers variables, signe de la
bonne activité des enseignes locataires.
La contribution du Commerce Ephémère est en léger repli
sur l’ensemble de l’année 2023. Cette activité a été impactée par
la réduction des flux de fréquentation des hypermarchés sur
certaines typologies d’activités de ce segment.
Les effets de périmètre pèsent pour -2,0 M€ sur les
loyers 2023 et sont essentiellement liés aux cessions réalisées en
avril 2022 (hypermarchés Géant Casino d’Annecy Seynod et de
Saint-Etienne Monthieu) et en décembre 2022 (galeries de Marseille
Sainte-Anne et Marseille Croix-Rouge).
Les revenus locatifs s’établissent ainsi à 178,0 M€. Ils
sont en hausse de +4,7 M€ (+2,7%) par rapport à 2022, reflétant les
éléments de variation des loyers facturés et la baisse des droits
d’entrée et indemnités de déspécialisation.
Les loyers nets ressortent à 170,9 M€, en hausse de +3,0%
par rapport à fin 2022. Deux éléments significatifs participent à
cette évolution.
Ainsi, la Société a bénéficié de la baisse des honoraires de
gestion versés pour près de 6 M€, du fait de l’internalisation de
fonctions début 2023. En revanche, en 2022, un produit net de +7,8
M€ avait été comptabilisé pour des impacts liés à la crise
sanitaire : un effet positif exceptionnel lié à des reprises de
provisions au titre d’impayés constatés sur les exercices 2020-2021
pour un montant de +9,2 M€ et parallèlement, une charge de -1,4 M€
relative à des avoirs sur loyers. En 2023, l’effet net relatif à
cette situation exceptionnelle est très limité à +0,4 M€, décomposé
entre une charge de -0,7 M€ correspondant à des avoirs sur les
loyers facturés et des reprises de provisions liées aux impayés
directement engendrés par la crise sanitaire de +1,1 M€. Hors ces
éléments exceptionnels liés à la crise sanitaire, les loyers nets
seraient en hausse de +7,8% en 2023.
Malgré cet effet de base élevé, l’EBITDA s’établit à
149,4 M€ en hausse de +3,6% par rapport à 2022. Indicateur de
l’efficience de la gestion opérationnelle de la foncière, l’EBITDA
a bénéficié de la croissance des loyers et a été soutenu par un
strict contrôle des coûts relatifs à l’exploitation des sites et
des coûts de structure. La marge d’EBITDA progresse ainsi à 83,9%
(vs. 83,2% en 2022).
Les frais financiers nets retenus dans le calcul du
résultat net récurrent, s’élèvent à 29,6 M€, stables par rapport à
2022 (29,7 M€). Le coût moyen réel de la dette tirée
s’établit à 2,3% pour l’ensemble de l’année 2023 contre 2,1% à fin
juin 2023. La hausse de +30 pb par rapport à fin 2022 (2,0%) est
essentiellement due à l’extinction de produits de variabilisation,
participant au renforcement de la couverture de la dette à taux
fixe à 96% et cela conformément à ce que la Société avait annoncé
dans un contexte de volatilité sur les taux d’intérêt. La hausse
des produits financiers sur la trésorerie placée a néanmoins permis
de compenser en grande partie l’augmentation du coût moyen de la
dette tirée.
Les autres produits et charges opérationnels (hors plus
ou moins-values de cessions et dépréciations) ressortent à +2,2 M€
contre +0,6 M€ en 2022 et sont constitués principalement de l’effet
des reprises nettes de provisions. Une provision de 2,1 M€ relative
à un litige sur un site à La Réunion portant sur une problématique
de voirie a notamment fait l’objet d’une reprise à fin juin
2023.
Les impôts retenus dans le calcul du résultat net
récurrent, représentent une charge de -0,6 M€ à fin décembre 2023
contre -0,5 M€ à fin décembre 2022. Ce montant correspond
essentiellement à une charge de CVAE (cotisation sur la valeur
ajoutée des entreprises).
La quote-part de résultat net des entreprises associées et
coentreprises (hors plus ou moins-values, amortissements et
dépréciations) s’élève à 3,6 M€ en 2023 contre 3,7 M€ au 31
décembre 2022.
Les participations ne donnant pas le contrôle (hors plus
ou moins-values, amortissements et dépréciations) s’élèvent à -11,2
M€ en 2023, contre -10,4 M€ en 2022.
Le résultat net récurrent ressort ainsi à 109,0 M€ en
progression +3,3% par rapport à 2022. Cette performance
opérationnelle permet ainsi à la Société d’afficher un résultat net
récurrent par action de 1,17 €/action6, en hausse de +3,3%, soit
une performance supérieure à l’objectif fixé d’un résultat net
récurrent par action en croissance d’au moins +2% par rapport à
2022. Comme évoqué ci-avant, la base de comparaison au 31 décembre
2022 a bénéficié d’un produit net de +7,8 M€ au titre des effets de
la crise sanitaire, contre un produit net de +0,4 M€ dans les
comptes à fin décembre 2023. Le résultat net récurrent retraité de
ces éléments exceptionnels serait en progression de +11,0%.
(en milliers d’euros)
31/12/2022
31/12/2023
Var. %
Loyers facturés
172 602
177 495
+2,8%
Droits d’entrée et indemnités de
déspécialisation
674
515
-23,6%
Revenus locatifs
173 277
178 010
+2,7%
Charges locatives et impôt foncier non
récupérés et autres charges nettes sur immeubles
-7 345
-7 086
-3,5%
Loyers nets
165 932
170 924
+3,0%
Revenus de gestion, d’administration et
d’autres activités
2 846
3 078
+8,1%
Autres produits et charges
-5 859
-4 433
-24,3%
Charges de personnel
-18 690
-20 169
+7,9%
EBITDA
144 229
149 400
+3,6%
Marge d’EBITDA (% des revenus
locatifs)
83,2%
83,9%
-
Résultat financier (hors éléments non
récurrents 7)
-29 659
-29 593
-0,2%
Reprises/(Dotations) aux provisions
-2 527
-4 774
+88,9%
Autres produits et charges
opérationnels
(hors plus ou moins-values de cessions et
dépréciations)
624
2 179
na
Charge d’impôt
-463
-634
+36,9%
Quote-part de résultat net des entreprises
associées et coentreprises
(hors plus ou moins-values, amortissements
et dépréciations)
3 680
3 574
-2,9%
Participations ne donnant pas le
contrôle
(hors plus ou moins-values, amortissements
et dépréciations)
-10 360
-11 191
+8,0%
Résultat net récurrent 8
105 524
108 961
+3,3%
Résultat net récurrent par action – en
euros
1,13
1,17
+3,3%
ii. Une structure financière très saine qui
permet d’absorber l’ajustement de la valeur du patrimoine
1. - Un actif net réévalué EPRA NDV (Net Disposal Value) en
baisse de -9,1% sur 6 mois et de de -18,4% sur
12 mois reflétant une baisse de la valorisation des sites et
une revalorisation significative de la dette à taux fixe en valeur
de marché
La valeur du patrimoine de Mercialys s’établit à 2 872,0
M€ droits inclus, en baisse de -3,8% sur 6 mois et de -7,1% sur 12
mois. À périmètre constant9, elle recule de -3,7% sur 6 mois et de
-7,0% sur 12 mois.
Hors droits, la valeur du patrimoine s’établit à 2 692,3 M€, en
baisse de -3,8% sur 6 mois et de -7,1% sur 12 mois. À périmètre
constant9, elle recule de -3,7% sur 6 mois et de -7,0% sur 12
mois.
Le portefeuille de Mercialys à fin décembre 2023 est constitué
essentiellement de 48 centres commerciaux10, dont 25 grands centres
régionaux et commerciaux et 23 sites de proximité leaders.
Le taux de rendement moyen des expertises ressort à 6,61%
au 31 décembre 2023 contre 5,75% au 31 décembre 2022 et 6,21% au 30
juin 2023. Cette décompression des taux d’expertise de 40 pb sur le
2nd semestre et de 86 pb sur l’ensemble de l’année traduit
l’environnement haussier des taux d’intérêt entre 2022 et 2023, une
augmentation globale de la prime de risque matérialisée par les
évaluateurs sur le secteur immobilier en général et, plus
spécifiquement pour Mercialys, un risque jugé accru sur la
pérennité des revenus locatifs provenant du groupe Casino et ce,
avant le dénouement de la restructuration. Les hypothèses
économiques et financières retenues par les évaluateurs n’ont en
revanche pas fondamentalement varié d’un exercice à l’autre
traduisant la puissance des sites de la foncière, illustrée par une
vacance faible et une indexation positive.
Cette décompression du taux d’expertise à 6,61% permet à
Mercialys d’offrir un écart significatif de rendement sur ses
actifs de 405 pb par rapport au taux sans risque (OAT 10 ans) au 31
décembre 2023.
Il faut remonter à 2006 pour trouver chez Mercialys un taux
d’expertise assez similaire de 6,30%, qui représentait alors un
écart de rendement avec l’OAT de 231 pb, sensiblement inférieur à
celui constaté à fin 2023. Pour autant, au cours de cette période
de plus de 15 ans, la foncière à modifié en profondeur la structure
de son portefeuille d’actifs par un recentrage massif, passant de
157 actifs à 48 sites. La Société a ainsi considérablement renforcé
la puissance de son patrimoine par ces rationalisations
successives, la valeur unitaire des actifs ressortant à 60 M€ en
2023, contre 8,1 M€ en 2006.
Les indicateurs d’actif net réévalué EPRA s’établissent
comme suit :
EPRA NRV
EPRA NTA
EPRA NDV
31 déc. 2022
30 juin 2023
31 déc. 2023
31 déc. 2022
30 juin 2023
31 déc. 2023
31 déc. 2022
30 juin 2023
31 déc. 2023
€/action
20,54
19,03
18,25
18,42
16,99
16,29
20,94
18,80
17,10
Var. sur 6 mois
+0,9%
-7,4%
-4,1%
+1,0%
-7,8%
-4,1%
+6,6%
-10,2%
-9,1%
Var. sur 12 mois
+0,1%
-6,5%
-11,2%
+0,2%
-6,9%
-11,6%
+19,0%
-4,3%
-18,4%
L’actif net réévalué EPRA NDV s’établit à 17,10 €/action,
en baisse de -9,1% sur 6 mois et de -18,4% sur 12 mois. La
variation de -3,84 €/action sur 12 mois résulte des impacts
suivants :
- le versement des dividendes : -0,96 € ;
- le résultat net récurrent : +1,17 € ;
- la variation de la plus ou moins-value latente11 : -2,04 €,
dont un effet taux pour -4,07 €, un effet loyers pour +1,90 € et
d’autres effets12 pour +0,13 € ;
- la variation de la juste-valeur de la dette à taux fixe :
-1,53 € ;
- la variation de la juste-valeur des dérivés et des autres
éléments : -0,49 € ;
2. - Un ratio d’endettement (LTV) droits inclus à 36,4% et un
ICR à 5,1x attestant d’un profil financier particulièrement
solide.
Le coût moyen réel de la dette tirée13 pour 2023
s’établit à 2,3%, en hausse limitée par rapport au niveau de 2,0%
constaté à fin 2022 et 2,1% à fin juin 2023. Cette variation est
essentiellement due à la mise en place d’instruments de fixation et
à l’extinction de produits de variabilisation participant au
renforcement de la couverture de la dette. En effet, dans un
contexte de forte hausse et de volatilité des taux d’intérêt à
partir du 1er semestre 2022, Mercialys a renforcé son taux de
couverture de sa dette à taux fixe, qui s’est établi à 96%
pour 2023. Pour 2024, la mise en place d’instruments de couverture
sur la dette résiduelle permettra d’atteindre une couverture à 100%
de la dette à taux fixe, le coût moyen réel de la dette tirée
devant, sur cette base, se rapprocher du coût moyen de la dette
obligataire, soit 2,6%.
La dette tirée s’établit à 1 192 M€ à fin décembre 2023.
Elle est constituée de 3 souches obligataires et d’1 placement
privé pour un montant nominal résiduel de 1 150 M€, ainsi que de
billets de trésorerie dont l’encours à fin décembre 2023 s’élève à
42 M€. Parallèlement la trésorerie s’élève à 118 M€ à
fin 2023.
La maturité moyenne de la dette tirée ressort à 3,8 ans
au 31 décembre 2023 contre 4,2 ans à fin juin 2023 et 4,5 ans au 31
décembre 2022. Hors les billets de trésorerie, Mercialys n’a aucune
maturité de dette tirée avant février 2026.
La structure financière de Mercialys est restée très saine, avec
un ratio de LTV hors droits14 s’établissant à 38,9% au 31
décembre 2023 (contre 38,6% au 30 juin 2023 et 35,3% au 31
décembre 2022) et un ratio de LTV droits inclus à
36,4% à la même date (contre 36,1% au 30 juin et 33,0% au 31
décembre 2022). Le ratio de LTV est très nettement inférieur au
niveau de covenant bancaire de 55% impactant 92% des lignes non
tirées.
Le ratio d’ICR s’élève à 5,1x 15 au 31 décembre 2023,
contre 5,2x au 30 juin 2023 et 5,9x au 31 décembre 2022, reflétant
la performance opérationnelle sur l’EBITDA. Il est largement
supérieur au niveau minimum d’au moins 2x fixé par les covenants
bancaires.
Mercialys dispose également de ressources de financement non
tirées pour un montant stable par rapport à fin décembre 2022 de
385 M€, dont 90% ont fait l’objet d’une extension de maturité en
2023. Ainsi, la maturité moyenne des ressources bancaires non
tirées s’établit à 2,9 ans. Par ailleurs, à fin 2023, 100% des
lignes bancaires non tirées comportent des critères ESG, contre un
peu plus de 53% à fin 2022.
Le 20 octobre 2023, l’agence Standard & Poor’s a réitéré la
notation BBB de la Société, et maintenu une perspective
stable.
Forte de son bilan particulièrement solide, Mercialys dispose de
marges de manœuvre pour accélérer sa croissance au travers de son
important portefeuille de projets mais également par des
opportunités d’acquisitions.
iii. Un profil de risque résilient et une croissance
maitrisée
Au terme d’un exercice 2023 marqué à la fois par un
environnement économique incertain, d’excellentes performances
opérationnelles et financières et des ajustements relativement
prononcés des valeurs de patrimoine par les experts immobiliers,
2024 s’amorce pour Mercialys par une évolution structurante de son
exposition à la distribution alimentaire.
Dans ce contexte, la foncière restera ambitieuse pour faire
croitre ses fondamentaux immobiliers, bénéficiera de la relance des
hypermarchés qui ancrent son patrimoine et mobilisera ses
ressources pour travailler son portefeuille de projets et son
potentiel d’investissements.
1. - Privilégier les grands équilibres financiers
Après une phase de rationalisation intense de son patrimoine au
cours de la période 2019-2022 où Mercialys a cédé pour environ 500
M€ d’actifs (à 100%) après en avoir considérablement développé
l’attractivité, la Société reste opportuniste sur de nouveaux
arbitrages pour se concentrer sur les sites au potentiel de
croissance à moyen terme les plus prometteurs en termes de création
de valeur.
Compte tenu de sa structure financière très solide, la Société
dispose des moyens pour s’engager résolument dans une phase de
développement pour les années à venir.
Cette stratégie de croissance se réalisera via le portefeuille
de développements ou au travers d’acquisitions ciblées, relutives
sur de l’immobilier commercial ou des activités connexes : centres
commerciaux, retail parks ou centres de stockage notamment. La
société s’attachera particulièrement à ce que le rendement de ces
opérations soit au moins 250 pb supérieur au coût de refinancement
des projets ou des acquisitions.
2. - Continuer à faire progresser la gestion de l’entreprise
selon les axes de la stratégie RSE 2020-2030
En 2023, Mercialys a concrétisé des jalons importants de la
feuille de route déterminée par sa stratégie RSE décennale « 4 Fair
Impacts for 2030 ».
Ainsi, des objectifs visant à améliorer l’empreinte
environnementale des sites sont sur une trajectoire très positive,
avec particulièrement :
- une réduction des émissions de gaz à effet de serre par m² de
-24% par rapport à 2020 et de -35% par rapport à 2017, année de
référence de la trajectoire carbone de la Société,
- un taux de valorisation des déchets de 66,2%,
- une certification Breeam in Use des centres stratégiques de
100%, intégrant le renouvellement régulier de ces certifications
sur des grilles de notation de plus en plus exigeantes. A ce titre,
la note moyenne des actifs stratégiques en partie 2 est de
72,0%.
- près de 60% des centres stratégiques sont dotés d’espaces
multifonctionnels et 75,9% des centres sont équipés de bornes de
recharge pour véhicules électriques ;
Cette stratégie concerne également une gestion éthique de
l’entreprise, cette dimension étant notamment illustrée par une
très bonne performance en matière d’égalité entre les hommes et les
femmes, mesurée par l’index relatif à l’égalité professionnelle
(déterminé par le Ministère du travail, de l’emploi et de
l’insertion) à un niveau de 93 / 100 pour Mercialys en 2023, contre
une moyenne nationale de 88 / 100.
Enfin, Mercialys structure sa gouvernance sur les meilleurs
standards en termes de gouvernance d’entreprise, son Conseil
d’administration affichant notamment un taux d’indépendance de 78%
et un taux de féminisation de 56%.
La démarche volontariste de la Société sur les différents axes
de la RSE est saluée par les grandes agences de notation
extra-financière ou les pouvoirs publics. En 2023, Mercialys a
conservé son classement à la 2ème place du Palmarès de la
féminisation des instances dirigeantes du SBF 120. La Société s’est
également maintenue à la 2ème place de sa catégorie (foncières
commerciales européennes) au classement du GRESB, avec une note
élevée de 89/100 et a été reconnue « Regional and industry top ESG
performer” pour la 3ème année consécutive par Sustainalytics.
Enfin, en février 2024, Mercialys figure dans la « A List » Climat
du Carbon Disclosure Project pour la 6ème année consécutive.
3. - Saisir les opportunités de croissance externes, à
l’image de celles réalisées en 2023
Les deux opérations de croissance externe réalisées en 2023
participent à la volonté de développement et de la création de
nouveaux outils immobiliers.
En septembre 2023 Mercialys a annoncé l’acquisition, en deux
étapes, de la société de gestion de portefeuille (SGP) Imocom
Partners. En décembre 2023, suite à la validation de cette
opération par l’Autorité des marchés financiers (AMF), Mercialys a
acquis 30% du capital auprès des actionnaires historiques pour un
prix de 5,7 M€. Les 70% restants seront acquis par la Société au
1er semestre 2025, sous réserve d’une validation par l’AMF, à
l’issue d’une période intermédiaire durant laquelle les dirigeants
actuels accompagneront le développement de la société. Le prix de
cette seconde tranche sera ajusté en fonction des performances de
la SGP et du fonds sous-jacent.
Imocom Partners gère l’OPPCI ImocomPark qui détient en France un
portefeuille de 33 retail parks d’une surface locative totale de
plus de 385 000 m2, loués à près de 400 locataires. Les actifs du
fonds représentent une valeur de 652 M€ droits inclus et génèrent
40 M€ de loyers annuels.
Cette opération offre une visibilité accrue vis-à-vis des
enseignes locataires ainsi qu’une capacité démultipliée à
intervenir sur des projets de développement en immobilier
commercial ou mixte. Dans un contexte de tension sur les réserves
foncières, engendrée notamment par la loi dite «Climat et
Résilience», la maitrise foncière revêt une importance grandissante
et va générer des opportunités que Mercialys et Imocom Partners
entendent valoriser.
Enfin, le développement de nouveaux fonds thématiques en
immobilier commercial représente un levier majeur de création de
valeur à disposition de Mercialys.
En 2023, Mercialys a également pris une part significative de la
levée de fonds réalisée par la société DEPUR expériences pour en
devenir le deuxième actionnaire, après le fondateur, avec un peu
moins de 23% du capital, pour un montant de 1,1 M€.
Cet investissement dans le spécialiste de la conception et
l’exécution de grands projets Food & Beverage &
Entertainment (F&B&E), au côté de Bouygues Immobilier et du
fonds Tourisme/Loisirs de la BPI, renforce l’expertise de Mercialys
sur les tendances fines de consommation.
L’offre de DEPUR consiste à structurer en un même lieu une offre
de restauration/boissons et animations/loisirs pour une expérience
client allant bien au-delà du savoir-faire culinaire.
Grâce à cette levée de fonds, DEPUR dispose des moyens
d’accélérer son développement et de renforcer son expertise avec
pour ambition de s’imposer comme le premier opérateur spécialisé du
secteur F&B&E intégré verticalement, de la
conceptualisation à l’exploitation.
4. - Mettre en œuvre le portefeuille de projets
A fin 2023 le portefeuille de projets déjà déterminé et
susceptible d’être déployé à moyen terme s’établit à 429 M€, tel
que décrit ci-après. Le développement de Mercialys restera focalisé
sur le secteur du commerce, tout en capitalisant sur ses
différentes expertises immobilières lui permettant de participer à
des appels d’offres au titre de projets de développements mixtes
organisés par des villes ou collectivités locales souhaitant
repositionner des quartiers ou sur des développements intégrant des
marges de promotion.
Les projets du pipeline concernent 28 sites sur les 48 centres
commerciaux détenus par Mercialys et intègrent à la fois des
projets de surfaces commerciales (restructurations, extensions,
retail parks), des projets de restauration et loisirs, et des
projets d’activités tertiaires (logement, santé, coworking, etc).
Ce potentiel de reconfiguration des sites permettra d’entretenir
leur attractivité au-delà du seul commerce de proximité, et ainsi
de pérenniser leur puissance sur leurs zones de chalandise et leur
profil de génération de cash-flow à long terme.
La hausse des taux de crédit ainsi que l’augmentation des coûts
de construction impliquent une grande sélectivité des projets, qui
doivent répondre à un critère exigeant de rendement de 250 pb
au-dessus du coût de refinancement. Les investissements devront
également répondre à des critères de qualité stricts en termes
d’exposition locative (secteurs résilients) et de localisation
géographique.
Environ 30% des projets d’investissements portent sur des
activités de restauration, de loisirs et d’activités tertiaires,
illustrant la diversification sur des projets connexes au
commerce.
(en millions d’euros)
Investissement total
Investissement restant à
engager
Date de livraison
PROJETS ENGAGÉS16
20,2
18,8
2024 / 2026
Activités tertiaires
20,2
18,8
2024 / 2026
PROJETS MAÎTRISÉS
181,2
171,3
2024 / 2026
Commerce
152,2
142,6
2024 / 2026
Restauration et loisirs
14,1
14,0
2025 / 2026
Activités tertiaires
14,9
14,7
2025 / 2026
PROJETS IDENTIFIÉS
227,5
227,2
2024 / > 2028
Commerce
148,5
148,3
2024 / > 2028
Restauration et loisirs
65,9
65,8
2026 / > 2028
Activités tertiaires
13,1
13,1
2025 / > 2028
Total
428,8
417,4
2024 / > 2028
- Projets engagés : projets totalement sécurisés au regard de la
maîtrise foncière, de la programmation et des autorisations
d’urbanisme afférentes
- Projets maîtrisés : projets maîtrisés du point de vue du
foncier, présentant des points à finaliser au regard de l’urbanisme
règlementaire (constructibilité), de la programmation ou des
autorisations administratives
- Projets identifiés : projets en cours de structuration, en
phase d’émergence
IV. Perspectives et dividende
Perspectives 2024
Dans un environnement où les taux d’intérêt pourraient rester
sur des niveaux sensiblement supérieurs à ceux de la période
2015-2022, la Société aborde l’année 2024 avec des atouts
significatifs.
Le profil de risque locatif de Mercialys va considérablement
s’améliorer et irrémédiablement pivoter, grâce au changement
d’enseignes des hypermarchés auparavant exploités par Casino,
locataire historique de la foncière, qui représentait encore 17,4%
des revenus locatifs en 2023, et bénéficier d’un ancrage diversifié
auprès de tous les grands opérateurs alimentaires français.
Mercialys réaffirme par ailleurs sa conviction forte sur la
distribution alimentaire comme socle de sa base locative au regard
de la proximité et de la récurrence qu’elle génère auprès des
consommateurs, cohérentes avec le positionnement des galeries.
Les solides fondamentaux financiers de la Société et la
visibilité offerte par l’indexation, pilier d’une relation
bailleur-locataire équilibrée, tout en restant attentif à la
solvabilité des enseignes clientes, permettent à Mercialys de se
fixer pour objectifs au titre de 2024 :
- une croissance de son résultat net récurrent par action d’au
moins +2,0% vs. 2023 ;
- un dividende dans une fourchette de 75% à 95% du résultat net
récurrent 2024.
L’évolution du bas de la fourchette à 75% du résultat net
récurrent de l’année, vs. 85% précédemment permettra, si
nécessaire, de dégager des marges de manœuvre supplémentaires pour
financer les investissements 2024.
En effet, Mercialys pourrait saisir l’opportunité des
changements d’hypermarchés ancrant ses sites pour travailler en
partenariat avec les nouvelles enseignes afin d’accroitre
l’attractivité clients (confort, services, rénovations), implanter
de nouvelles moyennes surfaces ainsi que des commerçants avec des
activités complémentaires de celles des hypermarchés pour la
plupart recentrés sur l’offre alimentaire.
Par ailleurs, dans le cadre de son portefeuille de projets à la
suite du travail mené sur ces deux dernières années sur des appels
à projets significatifs (Chartres et Angers), la Société devra
porter du foncier dans l’attente du démarrage des travaux.
Cette fourchette de distribution participe à un rendement de
l’action qui restera particulièrement attractif au titre de 2024,
le potentiel de financement ainsi dégagé devant alimenter le retour
pour les actionnaires à moyen terme.
Dividende au titre de l’exercice 2023
Le Conseil d’administration de Mercialys proposera à l’Assemblée
générale du 25 avril 2024 le versement d’un dividende de 0,99
€/action contre un dividende de 0,96 €/action au titre de 2022.
La distribution correspond à 85% du résultat net récurrent 2023 et
offre un rendement de 5,8% sur l’actif net réévalué NDV de 17,10
€/action à fin 2023 et de 9,9% sur le cours de clôture annuel.
Au cours des 3 derniers exercices Mercialys aura ainsi versé
2,87 € de dividendes, représentant 85% de ses résultats récurrents
et assurant un rendement moyen de 10,1% à ses actionnaires sur
cette période. Mercialys joue ainsi pleinement son rôle de société
d’investissement immobilière cotée (SIIC).
La proposition de dividende au titre de 2023 est constituée de
l’obligation de distribution au titre du statut SIIC concernant les
bénéfices exonérés provenant :
- des opérations de location ou sous-location d’immeubles
(dividendes distribués par les filiales assujetties au régime SIIC
inclus) soit 0,86 €/action ;
- de la distribution du résultat exonéré inscrit au bilan de la
Société pour 0,13 €/action.
Le détachement du coupon interviendra le 29 avril 2024, le
dividende étant payé le 2 mai 2024.
* * *
Ce communiqué de presse est disponible sur le
site www.mercialys.fr
Une présentation de ces résultats est également
disponible en ligne, dans la rubrique :
Investisseurs / Actualités et communiqués /
Communiqués financiers
À propos de Mercialys
Mercialys est l’une des principales sociétés foncières
françaises. Elle est spécialisée dans la détention, la gestion et
la transformation d’espaces commerciaux en anticipation des
tendances de consommation, pour compte propre comme pour compte de
tiers. Au 31 décembre 2023, la Société disposait d’un patrimoine
immobilier de 2,9 Mds€ droits inclus. Son portefeuille de 2 038
baux représente une base locative annualisée de 175,5 M€. Mercialys
est cotée en bourse depuis le 12 octobre 2005 sous le symbole MERY
et bénéficie du régime des sociétés d’investissement immobilier
cotées (« SIIC »). Membre du SBF 120 et du compartiment B
d’Euronext Paris, le nombre de ses actions en circulation au 31
décembre 2023 s’établit à 93 886 501.
AVERTISSEMENT
Certaines déclarations figurant dans le présent communiqué de
presse peuvent contenir des prévisions qui portent notamment sur
des évènements futurs, des tendances, projets ou objectifs. Ces
prévisions comportent par nature des risques, identifiés ou non, et
des incertitudes pouvant donner lieu à des écarts significatifs
entre les résultats réels de Mercialys et ceux indiqués ou induits
dans ces déclarations. Prière de se référer au Document
d’enregistrement universel de Mercialys disponible sur
www.mercialys.fr pour l’exercice clos au 31 décembre 2022 afin
d’obtenir une description de certains facteurs, risques et
incertitudes importants susceptibles d’influer sur les activités de
Mercialys. Mercialys ne s’engage en aucune façon à publier une mise
à jour ou une révision de ces prévisions, ni à communiquer de
nouvelles informations, de nouveaux évènements futurs ou tout autre
circonstance qui pourraient remettre en question ces
prévisions.
Rapport financier
En application du règlement européen 1606/2002 du 19 juillet
2002, les états financiers consolidés du groupe Mercialys sont
établis conformément aux normes IFRS (International Financial
Reporting Standards) publiées par l’IASB (International Accounting
Standards Board) telles qu’adoptées par l’Union qui sont
applicables au 31 décembre 2023. Ce référentiel est disponible sur
le site de la Commission européenne à l’adresse suivante :
https://ec.europa.eu/info/business-economy-euro/company-reporting-and-auditing/company-reporting/financial-reporting_fr.
Les méthodes comptables exposées ci-après ont été appliquées d’une
façon permanente à l’ensemble des périodes présentées dans les
états financiers consolidés, après prise en compte, ou à
l’exception des nouvelles normes et interprétations décrites
ci-dessous.
- États financiers
Les procédures d’audit sur les comptes consolidés ont été
effectuées. Le rapport de certification est en cours
d’émission.
1.1. Compte de résultat consolidé
(en milliers d’euros)
31/12/2022
31/12/2023
Revenus locatifs
173 277
178 010
Charges locatives et impôt foncier
(45 159)
(51 079)
Charges et impôt refacturés aux
locataires
37 883
45 201
Charges nettes sur immeubles
(69)
(1 208)
Loyers nets
165 932
170 924
Revenus de gestion, d’administration et
d’autres activités
2 846
3 078
Autres produits
424
-
Autres charges
(6 283)
(4 433)
Charges de personnel
(18 690)
(20 169)
Dotations aux amortissements
(37 729)
(38 540)
Reprises/(Dotations) aux provisions
(2 527)
(4 774)
Autres produits opérationnels
88 740
10 647
Autres charges opérationnelles
(86 486)
(30 915)
Résultat opérationnel
106 227
85 818
Produits de trésorerie et d’équivalents de
trésorerie
246
3 185
Coût de l’endettement financier brut
(53 480)
(38 194)
(Coût)/Produit de l’endettement
financier net
(53 234)
(35 009)
Autres produits financiers
1 089
774
Autres charges financières
(3 939)
(6 085)
Résultat financier
(56 083)
(40 321)
Charge d'impôt
(709)
(495)
Quote-part de résultat net des entreprises
associées et coentreprises
2 380
1 727
Résultat net de l’ensemble
consolidé
51 814
46 730
dont participations ne donnant pas le
contrôle
8 720
(6 643)
dont part du Groupe
43 094
53 373
Résultat par action17
Résultat net, part du Groupe (en euro)
0,46
0,57
Résultat net dilué, part du Groupe (en
euro)
0,46
0,57
1.2. État de la situation financière consolidée
ACTIFS (en milliers d’euros)
31/12/2022
31/12/2023
Immobilisations incorporelles
3 381
3 144
Immobilisations corporelles
4 743
5 825
Immeubles de placement
1 907 148
1 864 950
Actifs au titre des droits
d’utilisation
10 184
10 615
Participations dans les entreprises
associées
35 203
39 557
Autres actifs non courants
50 219
37 577
Actifs d’impôts différés
1 601
1 614
Actifs non courants
2 012 478
1 963 282
Créances clients
28 557
35 936
Autres actifs courants
31 854
31 902
Trésorerie et équivalents de
trésorerie
216 085
118 155
Immeubles de placement détenus en vue de
la vente
0
1 400
Actifs courants
276 496
187 393
Actifs
2 288 974
2 150 676
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS (en
milliers d’euros)
31/12/2022
31/12/2023
Capital social
93 887
93 887
Primes, titres auto-détenus et autres
réserves
631 246
583 337
Capitaux propres part du Groupe
725 132
677 224
Intérêts ne donnant pas le contrôle
205 294
188 871
Capitaux propres
930 426
866 095
Provisions non courantes
1 225
1 406
Dettes financières non courantes
1 131 974
1 131 627
Dépôts et cautionnements
23 622
24 935
Passifs de location non courants
9 409
9 529
Autres dettes non courantes
2 377
4 834
Passifs non courants
1 168 607
1 172 332
Dettes fournisseurs
13 910
9 265
Dettes financières courantes
126 353
53 037
Passifs de location courants
1 084
1 331
Provisions courantes
13 279
15 581
Autres dettes courantes
35 237
32 940
Dettes d’impôt exigible courant
78
95
Passifs courants
189 941
112 249
Capitaux propres et passifs
2 288 974
2 150 676
1.3. État consolidé des flux de trésorerie
(en milliers d’euros)
31/12/2022
31/12/2023
Résultat net, part du Groupe
43 094
53 373
Participations ne donnant pas le
contrôle
8 720
(6 643)
Résultat net de l’ensemble
consolidé
51 814
46 730
Dotation aux amortissements (1) et aux
provisions, nette des reprises
46 161
64 054
Charges/(Produits) calculés liés aux
stock-options et assimilés
773
763
Autres charges/(Produits) calculés (2)
(386)
5 559
Quote-part de résultat net des entreprises
associées et coentreprises
(2 380)
(1 727)
Dividendes reçus des entreprises associées
et coentreprises
3 065
2 525
Résultat sur cessions d’actifs
(8 486)
(766)
Coût/(Produit) de l’endettement financier
net
53 234
35 009
Intérêts financiers nets au titre des
contrats de location
321
344
Charge d’impôt (y compris différé)
709
495
Capacité d’autofinancement
(CAF)
144 825
152 987
Impôts perçus/(versés)
(1 033)
(569)
Variation du besoin en fonds de roulement
liée à l’activité, hors dépôts et cautionnements (3)
5 816
(19 464)
Variation des dépôts et cautionnements
515
1 313
Flux nets de trésorerie liés à
l’activité
150 124
134 267
Décaissements liés aux acquisitions :
d’immeubles de placement et autres
immobilisations
(19 098)
(22 532)
d’actifs financiers non courants
(43)
(4)
Encaissements liés aux cessions :
d’immeubles de placement et autres
immobilisations
81 161
3 964
d’actifs financiers non courants
1 274
3 146
Investissements dans des entreprises
associées et coentreprises
-
(6 312)
Incidence des variations de périmètre avec
changement de contrôle
(4 292)
-
Variation des prêts et avances
consentis
-
-
Flux nets de trésorerie liés aux
opérations d’investissement
59 002
(21 740)
Dividendes versés aux actionnaires de la
société mère (solde)
(86 025)
(89 565)
Dividendes versés aux actionnaires de la
société mère (acompte)
-
-
Dividendes versés aux participations ne
donnant pas le contrôle
(5 437)
(9 780)
Augmentation et diminution de capital
-
-
Autres opérations avec les
actionnaires
-
-
Variations des actions propres
(439)
(744)
Augmentation des emprunts et dettes
financières
754 809
109 000
Diminution des emprunts et dettes
financières
(880 222)
(192 204)
Remboursement des passifs de loyers
(1 398)
(1 231)
Intérêts financiers perçus (4)
20 999
17 880
Intérêts financiers versés
(52 484)
(43 727)
Flux nets de trésorerie liés aux
opérations de financement
(250 198)
(210 371)
Variation de trésorerie
(41 072)
(97 844)
Trésorerie nette d’ouverture
257 071
215 999
Trésorerie nette de clôture
215 999
118 155
dont Trésorerie et équivalents de
trésorerie
216 085
118 155
dont Concours bancaires
(87)
-
(1)
Les dotations aux amortissements sont hors
effet des dépréciations sur actifs circulants
(2)
Les autres charges et produits calculés
sont essentiellement composés de :
- la désactualisation des baux à
construction
(236)
(207)
- les droits d’entrée reçus des
locataires, étalés sur la durée ferme du bail
(662)
2 920
- l’étalement des frais financiers
826
648
- les intérêts sur prêts non cash et les
autres produits et charges financières
(362)
2 024
(3)
La variation du besoin en fonds de
roulement se décompose ainsi :
- créances clients
8 392
(7 462)
- dettes fournisseurs
(2 863)
(4 646)
- autres créances et dettes
287
(7 356)
Total besoin en fonds de roulement
5 816
(19 464)
(4)
Principalement composés des intérêts reçus
sur des instruments qualifiés de couverture de dettes selon IAS
7.16
2. Principaux faits marquants 2023
Financement
Fin juin 2023, Mercialys a signé une nouvelle ligne de crédit
pour 180 millions d’euros à échéance juin 2026 avec deux options
d’extension d’un an. Cette nouvelle ligne de crédit, non tirée,
intègre des critères ESG et se substitue à la ligne de 180 millions
d’euros à échéance décembre 2024.
Evolution de la base locative
Le 18 décembre 2023, le groupe Casino a annoncé être entré en
négociation exclusive avec Intermarché et Auchan Retail en vue de
la cession de la quasi-totalité du périmètre des hypermarchés et
supermarchés du groupe Casino (hors Corse) au profit du groupement
Les Mousquetaires et d’Auchan Retail. A l’issue de ces négociations
exclusives Casino a annoncé le 24 janvier avoir conclu des accords
avec Auchan Retail et le Groupement Les Mousquetaires prévoyant la
cession de 288 magasins. La réalisation des cessions interviendra
au 2ème trimestre 2024, après consultation des instances
représentatives du personnel concernées. Les accords prévoient un
transfert des magasins selon trois vagues successives ; au 30 avril
2024, au 31 mai 2024 et au 1er juillet 2024.
L’opération reste soumise à l’obtention des autorisations par
les autorités de la concurrence.
Le portefeuille d’hypermarchés et supermarchés du groupe Casino
en Corse, où Mercialys est propriétaire de cinq hypermarchés Casino
à 60% en partenariat avec la société Corin, n’a pas été intégré par
le groupe Casino dans le présent accord de cession.
Le 24 janvier 2024, Carrefour annonçait également être entré en
négociations exclusives avec Intermarché en vue de la reprise de 31
points de vente. Aux termes de l’accord, Carrefour se substituera à
Intermarché pour l’achat de 26 magasins auprès de Casino, les cinq
autres magasins seront rachetés directem*ent à Intermarché.
Le 25 janvier 2024, le magazine LSA a publié la liste des 31
magasins repris par Carrefour, dont les hypermarchés de Lanester et
du Puy, propriétés de Mercialys.
3. Synthèse des principaux indicateurs clés de
l’année
31/12/2023
Croissance organique des loyers
facturés
+4,1%
EBITDA18
149,4
EBITDA / revenus locatifs
83,9%
Résultat net récurrent 19
109,0
Résultat net récurrent par
action20
1,17
Juste valeur du portefeuille
(droits inclus)
2 872,0
Variation vs. 31/12/2022
(périmètre courant)
-7,1%
Variation vs. 31/12/2022
(périmètre constant)
-7,0%
Actif net réévalué EPRA
NDV / action
17,10
Variation vs. 31/12/2022
-18,4%
Loan to Value (LTV) – hors
droits
38,9%
4. Commentaires sur l’activité
4.1. Principaux indicateurs de gestion
- L’échéancier des baux est détaillé dans le tableau
ci-dessous :
Au 31/12/2023
Nombre de baux
LMG* + variable annuels (en
M€)
Part des baux échus (% LMG +
variable annuels)
Échus au 31/12/2023
350
23,6
13,5%
2024
157
9,0
5,1%
2025
125
7,8
4,4%
2026
170
16,3
9,3%
2027
205
40,7
23,2%
2028
196
15,1
8,6%
2029
176
11,7
6,7%
2030
255
26,0
14,8%
2031
187
11,6
6,6%
2032
118
6,9
3,9%
2033 et au-delà
99
6,8
3.9%
Total
2 038
175,5
100%
* LMG = Loyer Minimum Garanti
- Le stock de baux arrivés à échéance à fin 2023 s’explique par
des négociations en cours, des refus de renouvellements avec
paiement d’une indemnité d’éviction, des négociations globales par
enseignes, des temporisations tactiques, etc. Au sein des 13,5% de
baux échus à fin 2023, 1,7% font l’objet d’accords signés en
janvier 2024.
- A fin janvier 2024 taux de recouvrement des loyers et
des charges de l’exercice 2023 ressort à 96,3%.
- Le taux de vacance financière courante - qui exclut la
vacance « stratégique » décidée afin de faciliter la mise en place
des plans d’extensions/restructurations - s’élève à 2,9%21 au 31
décembre 2023, stable par rapport au niveau constaté à fin 2022 et
en nette amélioration par rapport au 30 juin 2023 (3,3%). Une
activité locative dynamique a ainsi permis à Mercialys de compenser
l’effet des placements en redressement ou liquidation judiciaires
d’enseignes, notamment sur le secteur du textile.
- Le taux de vacance total22 s’élève à 4,4% au 31 décembre
2023 également en nette réduction par rapport à fin juin 2023
(4,7%) et stable par rapport à fin 2022.
- La dynamique locative sous-jacente de Mercialys s’est
concrétisée par la signature de 150 baux de renouvellement ou de
recommercialisation en 2023, matérialisant un taux de
réversion stable (+0,1%) et pertinent avec la conjonction
d’une indexation élevée en 2023 à +3,7%.
- Grâce à la dynamique favorable de l’activité des commerçants,
le taux d’effort23 ressort à un taux toujours très mesuré de
10,7% à fin décembre 2023, en baisse par rapport à fin juin (10,9%)
et fin décembre 2022 (11,1%), cela malgré la progression des loyers
à périmètre constant.
Les loyers perçus par Mercialys proviennent d’enseignes très
diversifiées puisque, à l’exception des enseignes appartenant au
Groupe Casino (détails présentés ci-dessous), aucun autre locataire
ne représente plus de 2% du loyer total.
La restructuration du groupe Casino et la recomposition profonde
du paysage de la distribution alimentaire en France évoquée plus
avant va modifier profondément la structure locative de Mercialys à
partir de 2024.
Le poids des enseignes appartenant au groupe Casino représente
20,5% des loyers totaux au 31 décembre 2023, un niveau en
diminution par rapport au 30 juin 2023 (21,4%) et au 31 décembre
2022 (21,0%). La baisse de l’exposition au groupe Casino est
engendrée par le passage sous enseigne Intermarché des magasins de
Besançon et Le Puy.
Cette exposition comptable consolidée est calculée en prenant en
compte la totalité des loyers versés par des enseignes appartenant
au Groupe Casino.
L’exposition économique de Mercialys aux loyers d’enseignes
exploitées par le Groupe Casino ressort à 17,4% vs. 18,3% à fin
juin 2023 et 18,0% à fin 2022, une fois retraitée :
(1.) à la baisse de la participation minoritaire de 49% détenue
par BNP Paribas REIM dans les SAS Hyperthetis Participations et
Immosiris détenant au total 9 hypermarchés opérés sous la marque
Géant Casino (le site du Puy étant opéré par Intermarché depuis
octobre 2023) et
(2.) à la hausse, de la participation minoritaire de 25% de
Mercialys dans la SCI AMR détenant 3 Monoprix et 2 hypermarchés
opérés sous les marques Géant Casino et Intermarché,
L’échéancier des baux du premier locataire de Mercialys est
présenté ci-dessous :
Échéancier des principaux baux du groupe
Casino
Site
% de détention par
Mercialys
Typologie
Date de début de bail
Date de fin de bail
Caractéristiques du
bail
Grenoble
100%
Monoprix
02/2010
02/2022
bail commercial 3 - 6 - 9 -
12
Quimper
100%
Hypermarché
12/2014
12/2026
bail commercial 3 - 6 - 9 -
12
Aix-en-Provence
51%
Hypermarché
06/2015
06/2027
bail commercial 3 - 6 - 9 -
12
Marseille
100%
Hypermarché
06/2015
06/2027
bail commercial 3 - 6 - 9 -
12
Brest
51%
Hypermarché
06/2015
06/2027
bail commercial 3 - 6 - 9 -
12
Nîmes
51%
Hypermarché
06/2015
06/2027
bail commercial 3 - 6 - 9 -
12
Angers
51%
Hypermarché
06/2015
06/2027
bail commercial 3 - 6 - 9 -
12
Lanester
100%
Hypermarché
06/2015
06/2027
bail commercial 3 - 6 - 9 -
12
Niort
51%
Hypermarché
06/2015
06/2027
bail commercial 3 - 6 - 9 -
12
Fréjus
51%
Hypermarché
06/2015
06/2027
bail commercial 3 - 6 - 9 -
12
Narbonne
51%
Hypermarché
11/2015
11/2027
bail commercial 3 - 6 - 9 -
12
Istres
51%
Hypermarché
11/2015
11/2027
bail commercial 3 - 6 - 9 -
12
Clermont-Ferrand
51%
Hypermarché
11/2015
11/2027
bail commercial 3 - 6 - 9 -
12
Annemasse
100%
Hypermarché
12/2015
12/2027
bail commercial 3 - 6 - 9 -
12
Ajaccio
60%
Hypermarché
07/2018
06/2030
bail commercial 12 ans, 9 ans de
période ferme
Corte
60%
Supermarché
07/2018
06/2030
bail commercial 12 ans, 9 ans de
période ferme
Furiani
60%
Hypermarché
07/2018
06/2030
bail commercial 12 ans, 9 ans de
période ferme
Porto-Vecchio
60%
Hypermarché
07/2018
06/2030
bail commercial 12 ans, 9 ans de
période ferme
Toga
60%
Hypermarché
07/2018
06/2030
bail commercial 12 ans, 9 ans de
période ferme
Top 10 des enseignes locataires (hors groupe
Casino)
H&M
Feu Vert
Armand Thiery
Nocibé
FNAC
Mango
Orange
Jules
Sephora
Intersport
13.4% des loyers contractuels
en base annualisée
La répartition par enseigne (enseignes nationales,
locales et liées au Groupe Casino) des loyers contractuels en base
annualisée est la suivante :
Nombre de baux
LMG* + variable annuels (en
M€)
Quote-Part loyer (en
%)
31/12/2023
31/12/2023
31/12/2022
31/12/2023
Enseignes nationales et
internationales
1 401
116,4
65,5%
66,3%
Enseignes locales
591
23,2
13,5%
13,2%
Cafétérias Casino / Restauration
2
0,2
0,1%
0,1%
Monoprix
1
1,2
0,7%
0,7%
Géant Casino et autres entités
43
34,5
20,2%
19,7%
Total
2 038
175,5
100,0%
100,0%
* LMG = Loyer Minimum Garanti
La répartition par secteur d’activité (y compris grandes
surfaces alimentaires) des loyers de Mercialys reste très
diversifiée. Au travers de ses différentes opérations d’arbitrages,
la Société a renforcé sa stratégie de mix marchand équilibré, avec
une volonté continue d’inflexion baissière de son exposition au
textile au profit de secteurs comme la santé et la beauté, la
culture, les cadeaux et le sport :
Quote-Part loyer (en
%)
31/12/2022
31/12/2023
Restauration
8,3%
8,6%
Santé et beauté
12,7%
13,0%
Culture, cadeaux et sport
17,5%
17,9%
Équipement de la personne
30,0%
28,9%
Équipement du ménage
7,7%
7,7%
Grandes surfaces alimentaires
20,5%
20,9%
Services
3,2%
3,0%
Total
100,0%
100,0%
La structure des loyers au 31 décembre 2023 montre la
prédominance, en termes de masse locative, des baux intégrant une
clause variable. L’exposition de la Société aux loyers purement
variables est cependant très limitée, à 1,7% de la base
locative.
Nombre de baux
LMG + variable annuels (en
M€)
Quote-Part loyer (en
%)
31/12/2023
31/12/2023
31/12/2022
31/12/2023
Baux avec clause variable
1 338
107,5
58%
61%
- dont LMG
103,4
57%
59%
- dont loyer variable associé au LMG
1,1
0%
1%
- dont loyer variable sans LMG
3,0
2%
2%
Baux sans clause variable
700
68,0
42%
39%
Total
2 038
175,5
100%
100%
La structure des loyers au 31 décembre 2023 présente une
prédominance de baux indexés à l’ILC (Indice des Loyers
Commerciaux). En 2024, compte tenu des dates de signature des baux,
l’indexation des loyers de Mercialys sera liée à 15% à l’indice
publié au 1er trimestre 2023 (soit +6,69%), 22% à l’indice publié
au 2ème trimestre 2023 (soit +6,60%), 47% à l’indice publié au 3ème
trimestre 2023 (soit +5,97%) et 10% à l’indice publié au 4ème
trimestre 2023, les autres indices pesant pour un solde résiduel de
6%.
Nombre de baux
LMG + variable annuels (en
M€)
Quote-Part loyer (en
%)
31/12/2023
31/12/2023
31/12/2022
31/12/2023
Baux indexés à l’ILC
1 771
164,8
95%
96%
Baux indexés à l’ICC
89
5,4
3%
3%
Baux indexés à l’ILAT ou non
révisables
158
1,2
1%
1%
Total
2 018
171,4
100%
100%
5. Commentaires sur les résultats consolidés
5.1. Loyers facturés, revenus locatifs et loyers nets
Les revenus locatifs comprennent pour l’essentiel les loyers
facturés par la Société, auxquels s’ajoutent pour une part
limitée les droits d’entrée et indemnités de déspécialisation
versés par les locataires et étalés sur la durée ferme du bail (36
mois de façon usuelle).
(en milliers d’euros)
31/12/2022
31/12/2023
Var. %
Loyers facturés
172 602
177 495
+2,8%
Droits d’entrée et indemnités de
déspécialisation
674
515
-23,6%
Revenus locatifs
173 277
178 010
+2,7%
Impôt foncier
-13 948
-14 265
+2,3%
Refacturation aux locataires
11 701
12 048
+3,0%
Impôt foncier non récupéré
-2 247
-2 217
-1,3%
Charges locatives
-31 211
-36 813
+18,0%
Refacturation aux locataires
26 182
33 152
+26,6%
Charges locatives non
récupérées
-5 029
-3 661
-27,2%
Honoraires de gestion
-7 073
-952
-86,5%
Refacturation aux locataires
4 113
4 032
-2,0%
Pertes et dépréciations sur créances
3 263
-4 441
na
Autres charges
-372
153
na
Charges nettes sur immeubles
-69
-1 208
na
Loyers nets
165 932
170 924
+3,0%
L’évolution des loyers facturés de +2,8 points résulte
principalement des éléments suivants :
- l’effet de l’indexation pour +3,7 points, soit +6,3 M€
;
- la contribution du Commerce Éphémère pour -0,3 point,
soit -0,5 M€ ;
- la hausse des loyers variables soit +1,1 point, soit
+1,9 M€ ;
- les actions menées sur le parc pour -0,8 point, soit
-1,4 M€ ;
- l’impact comptable des allègements de loyers consentis aux
enseignes dans le cadre de la crise sanitaire pour +0,4
point, soit +0,8 M€ ;
- les acquisitions et cessions d’actifs réalisées en 2022 et
2023 pour -1,2 point, soit -2,0 M€ ;
- d’autres effets incluant principalement la vacance stratégique
liée aux programmes de restructuration en cours pour -0,1
point, soit -0,2 M€.
Compte tenu des 5 premiers effets décrits ci-avant, la
croissance organique des loyers facturés affiche une hausse de
+4,1 points.
Les droits d’entrée et indemnités de déspécialisation24
facturés sur la période s’élèvent à 3,4 M€ (contre 0,2 M€ au 31
décembre 2022).
Après prise en compte des étalements sur la durée ferme des baux
prévus par les normes IFRS, les droits d’entrée comptabilisés en
2023 s’établissent à 0,5 M€ contre 0,7 M€ en 2022.
Les revenus locatifs s’élèvent ainsi à 178,0 M€ au 31
décembre 2023, en hausse de +2,7% par rapport à fin 2022.
Les loyers nets ressortent à 170,9 M€, en hausse de +3,0%
par rapport à 2022. Ils correspondent à la différence entre les
revenus locatifs et les charges directement affectables aux sites.
Ces charges regroupent les impôts fonciers et les charges locatives
non refacturés aux locataires, ainsi que les charges nettes sur
immeubles (composées principalement des honoraires de gestion
locative versés au gestionnaire locatif et non refacturés et de
certaines charges directement imputables à l’exploitation des
sites).
Les charges entrant dans le calcul des loyers nets représentent
7,1 M€ pour l’année 2023, vs. 7,3 M€ en 2022.
Parallèlement, la Société a bénéficié de la baisse des
honoraires de gestion versés du fait de l’internalisation de
fonctions en 2022 pour près de 6 M€. En revanche, en 2022, un
produit net de +7,8 M€ avait été comptabilisé pour des impacts liés
à la crise sanitaire : un effet positif exceptionnel lié à des
reprises de provisions au titre d’impayés constatés sur les
exercices 2020-2021 pour un montant de +9,2 M€ et parallèlement,
une charge de -1,4 M€ relative à des avoirs sur loyers. En 2023,
l’effet net relatif à cette situation exceptionnelle est très
limité à +0,4 M€, décomposé entre une charge de -0,7 M€
correspondant à des avoirs sur les loyers facturés et des reprises
de provisions liées aux impayés directement engendrés par la crise
sanitaire de +1,1 M€. Hors ces éléments exceptionnels de lissage
liés à la crise sanitaire, les loyers nets seraient en hausse de
+7,8% en 2023.
5.2. Revenus de gestion, charges de structure et
EBITDA
(en milliers d’euros)
31/12/2022
31/12/2023
Var. %
Loyers nets
165 932
170 924
+3,0%
Revenus de gestion, d'administration et
d'autres activités
2 846
3 078
+8,1%
Autres produits et charges
-5 859
-4 433
-24,3%
Charges de personnel
-18 690
-20 169
+7,9%
EBITDA
144 229
149 400
+3,6%
% revenus locatifs
83,2%
83,9%
-
Les revenus de gestion, d’administration et d’autres
activités comprennent notamment les honoraires facturés au
titre de prestations de service réalisées par certaines équipes de
Mercialys (que ce soit dans le cadre d’une prestation de conseil
réalisée par l’équipe d’asset management, ou dans le cadre de la
prestation de direction de centre réalisée par les équipes sur
site), des honoraires de commercialisation, des honoraires d’asset
management et des honoraires de conseil dans le cadre des
partenariats mis en place.
Les honoraires facturés en 2023 s’établissent à 3,1 M€, contre
2,8 M€ en 2022.
Aucune marge de promotion immobilière n’a été
comptabilisée en 2023.
Il n’y a pas d’autres produits courants comptabilisés en
2023 (0,4 M€ en 2022). En effet, ceux-ci intégraient les dividendes
reçus de l’OPCI UIR2, détenu à 80% par Union Invest et 20% par
Mercialys. L’actif détenu par l’OPCI a été cédé au 1er semestre
2022.
Les autres charges courantes comprennent principalement
les coûts de structure. Ces coûts de structure regroupent notamment
les dépenses de communication financière, les rémunérations versées
aux membres du Conseil d’administration, les dépenses de
communication institutionnelle, de communication des centres, les
frais d’études marketing, les honoraires divers (Commissaires aux
comptes, conseil, études) et les dépenses d’expertise du parc
immobilier.
Au cours de l’exercice 2023, ces charges se sont élevées à 4,4
M€ contre 6,3 M€ en 2022. Cette évolution traduit une hausse des
certains coûts d’exploitation largement compensées par les efforts
volontaristes de modération des coûts de fonctionnement par la
Société dans un contexte inflationniste.
Les charges de personnel s’élèvent à 20,2 M€ en 2023, en
hausse par rapport à 2022 (18,7 M€). Cette évolution intègre à la
fois l’impact des hausses de salaires dans un contexte
inflationniste, l’intégration de nouveaux effectifs recrutés en
2022 et 2023 au titre de la reprise (au 1er janvier 2023) des
fonctions de gestion locative et de gestion technique et
administrative et de la mise en place au 2nd semestre d’un accord
de participation représentant un montant provisionné de 1,4 M€.
À noter par ailleurs, qu’une partie des charges de personnel
peut aussi faire l’objet d’une facturation d’honoraires, que ce
soit dans le cadre de prestations de conseil réalisées par l’équipe
d’asset management, ou dans le cadre de la prestation de direction
de centre réalisée par les équipes sur site (cf. paragraphe
ci-avant relatif aux revenus de gestion, d’administration et
d’autres activités).
En conséquence de ce qui précède, le résultat opérationnel
avant amortissements, provisions et dépréciations, autres produits
et charges opérationnels (EBITDA25) s’élève à 149,4 M€
en 2023 contre 144,2 M€ en 2022. La marge d’EBITDA ressort à 83,9%
(vs. 83,2% au 31 décembre 2022).
5.3. Résultat financier
Le résultat financier pris en compte dans le calcul du
résultat net récurrent ressort à 29,6 M€ au 31 décembre 2023,
contre 29,7 M€ au 31 décembre 2022.
Ce montant ne prend pas en compte des éléments non récurrents
tels que l’inefficacité des couvertures, le risque de défaillance
bancaire, les primes et frais associés aux rachats obligataires,
montants issus du débouclage des produits de couverture et
amortissements exceptionnels.
En 2023, la hausse des charges financières essentiellement dues
à l’extinction de produits de variabilisation a été compensée par
une progression des produits financiers sur la trésorerie
placée.
Dans le cadre de la restructuration de la dette menée au 1er
trimestre 2022, des primes et suramortissements avaient été
engendrés par les deux rachats obligataires dans les comptes à fin
juin 2022. Ces impacts figurent dans le détail du résultat
financier global ci-après :
(en milliers d’euros)
31/12/2022
31/12/2023
Var. %
Produits de trésorerie et équivalents
de trésorerie (a)
246
3 185
na
Coût de la dette mise en place (b)
-29 926
-34 730
+16,0%
Impact des instruments de couverture
(c)
9 456
2 359
-75,1%
Coût des crédits-baux immobiliers (d)
0
0
na
Coût de l’endettement financier brut
hors éléments exceptionnels
-20 471
-32 370
+58,1%
Amortissement exceptionnel des frais en
lien avec le remboursement anticipé de la dette financière (e)
-4 282
0
na
Coût de l’endettement financier brut
(f) = (b)+(c)+(d)+(e)
-24 753
-32 370
+30,8%
Coût de l’endettement financier net (g)
= (a)+(f) 26
-24 507
-29 186
+19,1%
Coût du Revolving Credit Facility et des
prêts bilatéraux (non tirés) (h)
-2 987
-2 572
-13,9%
Autres charges financières (i)
-327
-436
+33,3%
Autres charges financières hors
éléments exceptionnels (j) = (h)+(i)
-3 314
-3 008
-9,2%
Frais sur opérations de rachat et de
restructuration de la dette et des instruments de couverture
(k)
-29 578
-8 900
-69,9%
Autres charges financières (l) =
(j)+(k)
-32 892
-11 908
-63,8%
Charges financières (m) =
(f)+(l)
-57 645
-44 279
-23,2%
Produits issus des participations
232
773
na
Autres produits financiers
1 086
0
na
Autres produits financiers (n)
1 318
773
-41,3%
TOTAL PRODUITS FINANCIERS (o) =
(a)+(n)
1 564
3 958
+153,1%
Résultat financier = (m)+(o)
-56 083
-40 321
-28,1%
5.4. Résultat net récurrent et résultat net part du
groupe
5.4.1. Résultat net récurrent
(en milliers d’euros)
31/12/2022
31/12/2023
Var. %
EBITDA
144 229
149 400
+3,6%
Résultat financier (hors éléments non
récurrents 27)
-29 659
-29 593
-0,2%
Reprise/(dotation) aux provisions
-2 527
-4 774
+88,9%
Autres produits et charges
opérationnels
(hors plus ou moins-values de cessions et
dépréciations)
624
2 179
na
Charge d'impôt
-463
-634
+36,9%
Quote-part de résultat net des entreprises
associées et coentreprises
(hors plus ou moins-values, amortissements
et dépréciations)
3 680
3 574
-2,9%
Participations ne donnant pas le
contrôle
(hors plus ou moins-values, amortissements
et dépréciations)
-10 360
-11 191
+8,0%
Résultat net récurrent
105 524
108 961
+3,3%
Résultat net récurrent par
action28
1,13
1,17
+3,3%
Les autres produits et charges opérationnels (hors plus
ou moins-values de cessions et dépréciations) pour +2,2 M€
(+0,6 M€ à fin 2022) sont essentiellement constitués de l’effet
des reprises nettes de provisions. Une provision de 2,1 M€ relative
à un litige sur un site à La Réunion portant sur une problématique
de voirie a notamment fait l’objet d’une reprise à fin juin
2023.
Le régime fiscal des SIIC exonère d’impôt sur les sociétés les
résultats provenant des activités immobilières, à condition qu’au
moins 95% du résultat issu des revenus locatifs et 70% des plus ou
moins-values de cession d’actifs immobiliers soient distribués. Les
charges constatées par Mercialys au titre de l’impôt sont donc
engendrées par la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises
(CVAE), l’impôt sur les sociétés sur des activités n’entrant pas
dans le statut SIIC et les impôts différés.
L’année 2023 enregistre une charge d’impôt prise en
compte dans le résultat net récurrent de -0,6 M€ essentiellement
composée de la CVAE. La charge d’impôt s’était élevée à -0,5 M€ à
fin 2022.
Le montant pris en compte au 31 décembre 2023 au titre de la
quote-part de résultat net des entreprises associées et
coentreprises (hors plus ou moins-values, amortissements et
dépréciations) s’élève à 3,6 M€ contre 3,7 M€ au 31 décembre
2022. Les sociétés comptabilisées par mise en équivalence dans les
comptes consolidés de Mercialys sont la SCI AMR (créée en
partenariat avec Amundi Immobilier en 2013 et dont Mercialys
détient 25% des parts), la SNC Aix2 (dont Mercialys a acquis 50%
des parts en décembre 2013 et dont Altarea Cogedim détient les 50%
restants), la société Corin Asset Management SAS (dont Mercialys
détient 40% des parts), la SAS Saint-Denis Genin (dont Mercialys
détient 30% des parts) ainsi que les sociétés DEPUR Expériences,
détenue à 22,9%, et Imocom Partners, détenue à 30%.
Les participations ne donnant pas le contrôle (hors plus
ou moins-values, amortissements et dépréciations) ressortent à
-11,2 M€ au 31 décembre 2023 contre -10,4 M€ au 31 décembre 2022.
Elles sont liées à la participation de 49% de BNP Paribas REIM
France dans les sociétés Hyperthetis Participations et Immosiris.
Mercialys en conservant le contrôle exclusif, ces filiales sont
consolidées par intégration globale.
Sur la base de ces éléments, le résultat net récurrent 29
s’élève à 109,0 M€ (contre 105,5 M€ pour l’exercice 2022), en
hausse de +3,3%. Considérant le nombre d’actions moyen (basique) à
fin décembre, le résultat net récurrent représente 1,17 €/action au
31 décembre 2023, contre 1,13 €/action au 31 décembre 2022, soit
une hausse de +3,3%.
Comme évoqué ci-avant, la base de comparaison au 31 décembre
2022 a bénéficié d’un produit net de +7,8 M€ au titre des effets de
la crise sanitaire, contre un produit net de +0,4 M€ dans les
comptes à fin décembre 2023. Le résultat net récurrent retraité de
ces éléments exceptionnels serait en progression de +11,0%.
5.4.2. Résultat net part du groupe
(en milliers d’euros)
31/12/2022
31/12/2023
Var. %
Résultat net récurrent
105 524
108 961
+3,3%
Dotation aux amortissements
-37 729
-38 540
+2,1%
Autres produits et charges
opérationnels
1 630
-22 447
na
Inefficacité des couvertures, risque de
défaillance bancaire et impact net des rachats obligataires et
opérations de couvertures
-26 671
-10 589
-60,3%
Quote-part de résultat net des entreprises
associées et coentreprises et participations ne donnant pas le
contrôle (amortissements, dépréciations et plus ou
moins-values)
339
15 987
na
Résultat net part du groupe
43 094
53 373
+23,9%
Les dotations aux amortissements s’établissent à -38,5 M€
en 2023, en augmentation de +2,1% par rapport à 2022.
Les autres produits et charges opérationnels non intégrés
dans le résultat net récurrent correspondent notamment au montant
des plus ou moins-values de cessions immobilières nettes et
provisions pour dépréciations d’actifs.
À ce titre, le montant des autres produits opérationnels s’élève
à 7,2 M€ au 31 décembre 2023, contre 87,7 M€ au 31 décembre 2022.
Ce montant inclut essentiellement :
- des produits de cession de lots isolés (3,9 M€) ;
- des produits liés à des régularisations de cessions
antérieures (3,2 M€).
Le montant des autres charges opérationnelles s’élève à -29,6 M€
au 31 décembre 2023, contre -86,1 M€ au 31 décembre 2022. Il
correspond principalement à :
- la valeur nette comptable des actifs cédés (-2,4 M€) ;
- des charges liées à des régularisations de cessions
antérieures (-3,2 M€) ;
- des coûts liés aux acquisitions (-0,8 M€) ;
- des dotations aux provisions pour dépréciations d’immeubles de
placement (-23,2 M€).
Le montant de la plus-value nette comptabilisé dans les comptes
consolidés au 31 décembre ressort à 1,5 M€ (vs. 8,3 M€ au titre de
2022).
Dès lors, le résultat net part du Groupe, tel que défini
par les normes IFRS, s’élève ainsi à 53,4 M€ pour 2023, contre 43,1
M€ pour 2022.
5.5. Structure financière
5.5.1. Coût et structure de la dette
Au 31 décembre 2023, le montant de la dette tirée par
Mercialys s’élève à 1 192 M€ et se décompose en :
- une obligation d’un montant nominal de 300 M€, rémunérée à un
coupon fixe de 1,80%, avec une échéance en février 2026 ;
- une obligation d’un montant nominal résiduel de 200 M€,
rémunérée à un coupon fixe de 4,625%, avec une échéance en juillet
2027 ;
- un placement privé obligataire, d’un montant nominal de 150
M€, rémunéré à un coupon fixe de 2,00%, avec une échéance en
novembre 2027 ;
- une obligation d’un montant nominal de 500 M€, rémunérée à un
coupon fixe de 2,50%, avec une échéance en février 2029 ;
- 42 M€ d’encours de billets de trésorerie rémunérés à un taux
moyen d’environ 4%.
La trésorerie s’élève à 118,2 M€ au 31 décembre 2023
contre 216,1 M€ au 31 décembre 2022. Les principaux flux ayant
impacté la variation de trésorerie sur la période sont notamment
les :
- flux nets de trésorerie générés par l’activité sur la période
: +134,3 M€ ;
- encaissements / décaissements liés aux cessions / acquisitions
d’actifs réalisés en 2023 : -21,7 M€ ;
- distributions de dividendes aux actionnaires de la société
mère et aux minoritaires : -99,3 M€ ;
- émissions et remboursements d’emprunts nets de la variation de
l’encours de billets de trésorerie: - 83,2 M€ ;
- intérêts nets versés : -25,9 M€.
La dette financière nette s’établit à 1 063,6 M€ au 31
décembre 2023, contre 1 040,2 M€ au 31 décembre 2022.
Le coût moyen réel de la dette tirée pour 2023 s’établit
à 2,3% contre 2,1% à fin juin 2023 et 2,0% fin 2022. Cette
variation est essentiellement due à la mise en place d’instruments
de fixation et à l’extinction de produits de variabilisation
participant au renforcement de la couverture de la dette. En effet,
dans un contexte de forte hausse et de volatilité des taux
d’intérêt à partir du 1er semestre 2022, Mercialys a renforcé son
taux de couverture de sa dette à taux fixe, qui s’est établi à 96%
pour 2023. Pour 2024, la mise en place d’instruments de couverture
sur la dette résiduelle permettra d’atteindre une couverture à 100%
de la dette à taux fixe, le coût moyen réel de la dette tirée
devant, sur cette base, se rapprocher du coût moyen de la dette
obligataire, soit 2,6%.
5.5.2. Liquidité et maturité de la dette
La maturité moyenne de la dette tirée, y compris billets
de trésorerie ressort à 3,8 années à fin décembre 2023, contre 4,2
années à fin juin 2023 et 4,5 années au 31 décembre 2022.
Mercialys dispose, par ailleurs, de ressources financières
non tirées à hauteur de 385 M€ lui permettant de bénéficier
d’un niveau de liquidité satisfaisant :
- une ligne de crédit revolving bancaire de 180 M€ à échéance
juin 2026. La marge sur Euribor est de 155 pb (pour une notation
BBB) et lorsqu’elle n’est pas tirée cette ligne donne lieu au
paiement d’une commission de non-utilisation de 40% de la marge
;
- cinq lignes bancaires bilatérales confirmées pour un montant
total de 205 M€, de maturité comprise entre juin 2026 et décembre
2028. Les marges sur Euribor sont inférieures ou égales à 155 pb
(pour une notation BBB) ou établies à taux fixe, et lorsqu’elles ne
sont pas tirées ces lignes donnent lieu au paiement de commissions
de non-utilisation jusqu’à 46% des marges ;
Enfin, Mercialys dispose d’un programme de billets de trésorerie
de 500 M€ mis en place au 2nd semestre 2012. Il est utilisé à
hauteur de 42 M€ (encours au 31 décembre 2023).
Echéancier de la dette tirée (en M€) de Mercialys au 31
décembre 2023 :
[ Graphique non inclut ]
Echéancier de la dette non tirée (en M€) de Mercialys au 31
décembre 2023 :
[ Graphique non inclut ]
5.5.3. Covenants bancaires et notation financière
La situation financière de Mercialys au 31 décembre 2023 répond
à l’ensemble des covenants prévus dans les différents contrats de
crédit.
Le ratio d’endettement hors droits (LTV : Loan To
Value) s’établit à 38,9% à fin décembre 2023, contre 35,3% à
fin décembre 2022 et 38,6% au 30 juin 2023), bien en-dessous des
covenants contractuels. Un covenant de LTV inférieur à 55%
s’applique en effet sur 92% des lignes bancaires confirmées à date,
le solde de 8% de ces lignes étant soumis à un covenant de LTV
inférieur à 50%.
Le LTV droits inclus s’établit à 36,4% à fin décembre 2023,
contre 33,0% à fin décembre 2022 et 36,1% au 30 juin 2022 et 34,4%
à fin décembre 2021.
31/12/2022
31/12/2023
Endettement financier net (M€)
1 040,2
1 063,6
Valeur d’expertise hors droits des actifs
(M€)30
2 949,6
2 737,4
Loan To Value (LTV) – hors
droits
35,3%
38,9%
De même, le ratio d’EBITDA / coût de l’endettement financier
net (ICR : Interest Coverage ratio) s’établit à 5,1x à
fin décembre 2023, bien au-delà du covenant contractuel (ICR >
2x), contre 5,9x à fin décembre 2022 et 5,2x à fin juin 2023.
31/12/2022
31/12/2023
EBITDA (M€)
144,2
149,4
Coût de l’endettement financier net
(M€)31
-24,5
-29,2
Interest Coverage Ratio (ICR)
5,9x
5,1x
Les deux autres covenants contractuels sont également respectés
:
- la juste valeur hors droits des actifs au 31 décembre
2023 est de 2,7 Mds€, supérieure au covenant contractuel qui fixe
une juste valeur hors droits des immeubles de placement supérieur à
1 Md€ ;
- une dette gagée au 31 décembre 2023 nulle, inférieure
au covenant qui fixe un ratio dette gagée / juste valeur hors
droits inférieur à 20%.
Le 20 octobre 2023, l’agence Standard & Poor’s a réitéré la
notation BBB / perspective stable de Mercialys.
5.6. Capitaux propres et actionnariat
Les capitaux propres consolidés s’élèvent à 866,1 M€ au
31 décembre 2023 contre 930,4 M€ au 31 décembre 2022.
Les principales variations ayant affecté les capitaux propres
consolidés au cours de l’exercice sont les suivantes :
- résultat net de l’exercice 2023 : +46,7 M€ ;
- mise en paiement du dividende au titre de l’exercice 2022 de
0,96 €/action et des dividendes versés aux minoritaires : -99,3 M€
;
- variation de juste valeur sur les actifs financiers et les
dérivés : -11,7 M€.
Le nombre d’actions en circulation au 31 décembre 2023
s’élève à 93 886 501, inchangé depuis le 31 décembre 2022.
2021
2022
2023
Nombre d’actions en circulation
- Début de période
92 049 169
93 886 501
93 886 501
- Fin de période
93 886 501
93 886 501
93 886 501
Nombre d’actions moyen en circulation
93 179 835
93 886 501
93 886 501
Nombre d’actions moyen
(basique)
92 839 729
93 384 221
93 305 357
Nombre d’actions moyen (dilué)
92 839 729
93 384 221
93 305 357
Au 31 décembre 2023, l’actionnariat de Mercialys se décomposait
comme suit : auto-contrôle (0,65%), autres actionnaires
(99,35%).
Deux actionnaires ont déclaré auprès de l’AMF une position
supérieure à 5,0% de détention en capital ou en droits de vote. La
société BlackRock Inc’s holding détenait, en date du 20 décembre
2023, 5 666 317 actions, soit 6,0% du capital et des droits de
vote. Axa IM détenait quant à elle, en date du 19 décembre 2023, 4
821 145 actions, soit 5,0% du capital et des droits de la
société.
5.7. Distribution
Le Conseil d’administration de Mercialys proposera à l’Assemblée
générale du 25 avril 2024 le versement d’un dividende de 0,99
€/action contre un dividende de 0,96 €/action au titre de 2022.
La distribution correspond à 85% du résultat net récurrent 2023 et
offre un rendement de 5,8% sur l’actif net réévalué NDV de 17,10
€/action à fin 2023 et de 9,9% sur le cours de clôture annuel.
Au cours de 3 derniers exercices Mercialys aura ainsi versé 2,87
€ de dividendes, représentant 85% de ses résultats récurrents et
assurant un rendement moyen de 10,1% à ses actionnaires sur cette
période.
Cette proposition de dividende au titre de 2023 est constituée
de l’obligation de distribution au titre du statut SIIC concernant
les bénéfices exonérés provenant :
- des opérations de location ou sous-location d’immeubles
(dividendes distribués par les filiales assujetties au régime SIIC
inclus) soit 0,86 €/action ;
- de la distribution du résultat exonéré inscrit au bilan de la
Société pour 0,13 €/action.
Le détachement du coupon interviendra le 29 avril 2024, le
dividende étant payé le 2 mai 2024.
Variations de périmètre et expertises du patrimoine
immobilier
5.8. Acquisitions d’actifs
Aucune acquisition significative n’est intervenue en 2023.
5.9. Projets d’extensions ou restructurations
Le portefeuille de projets est décrit en partie III, paragraphe
4, du présent communiqué.
5.10. Cessions d’actifs
Aucune cession significative n’est intervenue en 2023.
5.11. Expertises et variations de périmètre
Le patrimoine de Mercialys est évalué deux fois par an par des
experts indépendants.
Au 31 décembre 2023, BNP Real Estate Valuation, Catella
Valuation, Cushman & Wakefield, CBRE et BPCE Expertises
Immobilières ont mis à jour l’expertise du patrimoine de Mercialys
:
- BNP Real Estate Valuation a réalisé l’expertise de 17 sites au
31 décembre 2023 sur la base d’une visite in situ de 2 sites au
cours du 2nd semestre 2023, et sur la base d’une actualisation des
expertises réalisées au 30 juin 2023 pour les autres sites ;
- Catella Valuation a réalisé l’expertise de 16 sites au 31
décembre 2023 sur la base d’une actualisation des expertises
réalisées au 30 juin 2023 ;
- Cushman & Wakefield a réalisé l’expertise de 9 sites au 31
décembre 2023 sur la base d’une actualisation des expertises
réalisées au 30 juin 2023. 9 visites avaient été réalisées sur
sites au cours du 1er semestre 2022 ;
- CBRE a réalisé l’expertise de 1 site au 31 décembre 2023 sur
la base d’une actualisation de l’expertise réalisée au 30 juin
2023. 1 visite avait été réalisée sur site au cours du 1er semestre
2023 ;
- BPCE Expertises Immobilières a réalisé l’expertise de 16 sites
au 31 décembre 2023, sur la base d’une actualisation des expertises
réalisées au 30 juin 2023.
Sur ces bases, la valorisation du patrimoine ressort à 2
872,0 M€ droits inclus au 31 décembre 2023 contre
3 091,2 M€ au 31 décembre 2022. Hors droits, cette valeur
ressort à 2 692,3 M€ à fin 2023 contre 2 896,9 M€ à fin 2022.
La valeur du portefeuille droits inclus s’inscrit donc en baisse
de -7,1% sur 12 mois (-7,0% à périmètre constant32) et de -3,8% sur
6 mois (-3,7% à périmètre constant). La valeur du portefeuille hors
droits évolue dans les mêmes proportions (-3,7% sur 6 mois et -7,0%
sur 12 mois à périmètre constant).
Le taux de rendement moyen des expertises ressort à 6,61%
au 31 décembre 2023, contre 6,21% au 30 juin 2023 et 5,75% au 31
décembre 2022.
Catégorie d’actif immobilier
Taux de rendement
moyen
31/12/2022
Taux de rendement
moyen
30/06/2023
Taux de
rendement moyen
31/12/2023
Grands centres régionaux et
commerciaux
5,46%
5,93%
6,34%
Centres locaux de proximité
7,36%
7,88%
8,26%
Ensemble du portefeuille 33
5,75%
6,21%
6,61%
Le tableau suivant présente la répartition du portefeuille
immobilier de Mercialys en termes de juste valeur et de surface
locative brute par catégorie de site au 31 décembre 2023, ainsi que
les loyers d’expertise correspondants.
Catégorie d'actif immobilier
Nombre d’actifs
Valeur d’expertise
(hors droits)
Valeur d’expertise (droits
inclus)
Surface locative brute
Loyers nets potentiels
d'expertise
31/12/2023
31/12/2023
31/12/2023
31/12/2023
(M€)
(%)
(M€)
(%)
(m²)
(%)
(M€)
(%)
Grands centres régionaux et
commerciaux
25
2 279,7
84,7%
2 430,9
84,6%
604 840
77,9%
154,0
81,1%
Centres locaux de proximité
23
400,5
14,9%
428,1
14,9%
167 726
21,6%
35,3
18,6%
Sous-total
48
2 680,2
99,5%
2 859,0
99,5%
772 567
99,5%
189,4
99,8%
Autres sites33
2
12,1
0,5%
13,0
0,5%
3 987
0,5%
0,5
0,2%
Total
50
2 692,3
100%
2 872,0
100%
776 554
100%
189,8
100%
6. Perspectives
Les solides fondamentaux financiers de la Société et la
visibilité offerte par l’indexation, pilier d’une relation
bailleur-locataire équilibrée tout en restant attentif à la
solvabilité des enseignes clientes permettent à Mercialys de se
fixer pour objectifs au titre de 2024 :
- une croissance de son résultat net récurrent par action d’au
moins +2,0% vs. 2023 ;
- un dividende dans une fourchette de 75% à 95% du résultat net
récurrent 2024.
L’évolution du bas de la fourchette à 75% du résultat net
récurrent de l’année, vs. 85% précédemment permettra, si
nécessaire, de dégager des marges de manœuvre supplémentaires pour
financer les investissements 2024.
En effet, Mercialys pourrait saisir l’opportunité des
changements d’hypermarchés ancrant ses sites pour travailler en
partenariat avec les nouvelles enseignes afin d’accroitre
l’attractivité clients (confort, services, rénovations), implanter
de nouvelles moyennes surfaces ainsi que des commerçants avec des
activités complémentaires de celles des hypermarchés pour la
plupart recentrés sur l’offre alimentaire.
Cette fourchette de distribution participe à un rendement de
l’action qui restera particulièrement attractif au titre de 2024,
le potentiel de financement ainsi dégagé devant alimenter le retour
pour les actionnaires à moyen terme.
7. Événements postérieurs à la clôture de la période
le 24 janvier, Casino a annoncé avoir conclu des accords avec
Auchan Retail et le Groupement Les Mousquetaires prévoyant la
cession de 288 magasins. La réalisation des cessions interviendra
au 2ème trimestre 2024, après consultation des instances
représentatives du personnel concernées. Les accords prévoient un
transfert des magasins selon trois vagues successives ; au 30 avril
2024, au 31 mai 2024 et au 1er juillet 2024.
L’opération, reste soumise à l’obtention des autorisations par
les autorités de la concurrence.
Le groupe Casino a exclu du présent accord de cession le
portefeuille d’hypermarchés et supermarchés en Corse.
Le 24 janvier 2024, Carrefour annonçait également être entré en
négociations exclusives avec Intermarché en vue de la reprise de 31
points de vente. Aux termes de l’accord, Carrefour se substituera à
Intermarché pour l’achat de 26 magasins auprès de Casino, les cinq
autres magasins seront rachetés directement à Intermarché.
Le 25 janvier 2024, le magazine LSA a publié la liste des 31
magasins repris par Carrefour, dont les hypermarchés de Lanester et
du Puy, propriétés de Mercialys.
8. Mesures de performance EPRA
Mercialys applique les recommandations de l’EPRA34 dans le cadre
des indicateurs détaillés ci-après. L’EPRA est l’organisme
représentant les Sociétés Immobilières cotées en Europe, et dans ce
cadre, publie des recommandations sur des indicateurs de
performance afin d’améliorer la comparabilité des comptes publiés
par les différentes sociétés.
Mercialys publie dans son Rapport financier semestriel et son
Document d’enregistrement universel l’ensemble des indicateurs EPRA
définis par les « Best Practices Recommandations », qui sont
disponibles sur le site internet de cet organisme. Le tableau
ci-dessous synthétise les indicateurs EPRA à fin décembre 2023, fin
juin 2023 et fin décembre 2022 :
31/12/2022
30/06/2023
31/12/2023
Résultat EPRA - €/action
1,13
0,62
1,17
Actif net réévalué (EPRA NRV) -
€/action
20,54
19,03
18,25
Actif net réévalué (EPRA NTA) -
€/action
18,42
16,99
16,29
Actif net réévalué (EPRA NDV) -
€/action
20,94
18,80
17,10
Taux de rendement initial net EPRA - %
5,29%
5,63%
5,97%
Taux de rendement initial net majoré EPRA
- %
5,38%
5,72%
6,05%
Taux de vacance EPRA - %
4,4%
4,7%
4,4%
Ratio de coût EPRA (y compris coûts liés à
la vacance) - %
18,7%
19,6%
17,8%
Ratio de coût EPRA (hors coûts liés à la
vacance) - %
16,7%
17,5%
16,1%
Investissements EPRA - M€
24,0
11,7
22,5
Ratio d’endettement (LTV) EPRA - %
37,3%
40,6%
41,2%
Ratio d’endettement (LTV) EPRA droits
inclus - %
35,0%
38,1%
38,7%
8.1. Résultat et résultat par action EPRA
Le tableau ci-dessous permet de faire le lien entre le résultat
net part du Groupe et le résultat net récurrent par action tel que
défini par l’EPRA :
(en millions d’euros)
31/12/2022
30/06/2023
31/12/2023
Résultat net part du Groupe
43,1
30,4
53,4
Quote-part de résultat net des entreprises
associées et coentreprises
et participations ne donnant pas le
contrôle
(amortissements, dépréciations et plus ou
moins-values)
-0,3
-16,8
-16,0
Inefficacité des couvertures, risque de
défaillance bancaire
et impact net des rachats obligataires et
opérations de couvertures
26,7
6,7
10,6
Autres produits et charges
opérationnels
-1,6
18,2
22,4
Dotation aux amortissements
37,7
18,9
38,5
Résultat EPRA
105,5
57,5
109,0
Nombre d'actions moyen basique
93 384 221
93 252 895
93 305 357
Résultat par action EPRA (en
euro)
1,13
0,62
1,17
Le calcul du résultat net récurrent communiqué par Mercialys est
identique à celui du résultat EPRA. Il n’y a aucun ajustement à
réaliser entre ces deux indicateurs.
8.2. Actif net réévalué EPRA (NRV, NTA, NDV)
(en millions d’euros)
31/12/2022
EPRA NRV
EPRA NTA
EPRA NDV
Capitaux propres attribuables aux
actionnaires (IFRS)
725,1
725,1
725,1
Inclut 35 / Exclut 36
:
i) Instruments hybrides
0,0
0,0
0,0
EPRA NAV dilué
725,1
725,1
725,1
Inclut 35 :
ii.a) Réévaluation des immeubles de
placement
(si le modèle du coût de l'IAS 40 est
utilisé)
1 005,6
1 005,6
1 005,6
ii.b) Réévaluation des immeubles de
placement en cours de construction 37 (si le modèle du coût de
l'IAS 40 est utilisé)
0,0
0,0
0,0
ii.c) Réévaluation des autres
investissements non courants 38
17,5
17,5
17,5
iii) Réévaluation des baux détenus sous
forme de contrats de location-financement 39
0,0
0,0
0,0
iv) Réévaluation des immeubles destinés à
la vente 40
0,0
0,0
0,0
EPRA NAV dilué à la juste
valeur
1 748,2
1 748,2
1 748,2
Exclut 36 :
v) Impôt différé relatif aux variations de
juste valeur des immeubles de placement 41
0,0
0,0
vi) Juste valeur des instruments
financiers
-26,1
-26,1
vii) Goodwill résultant de l'impôt
différé
0,0
0,0
0,0
viii.a) Goodwill (bilan IFRS)
0,0
0,0
viii.b) Immobilisations incorporelles
(bilan IFRS)
-3,4
Inclut 35 :
ix) Juste valeur de la dette à taux
fixe
205,2
x) Réévaluation des immobilisations
incorporelles à leur juste valeur
0,0
xi) Droits de mutation 42
194,2
0,0
NAV
1 916,4
1 718,7
1 953,4
Nombre d’actions totalement dilué fin de
période
93 286 271
93 286 271
93 286 271
NAV par action (en euros)
20,54
18,42
20,94
(en millions d’euros)
30/06/2023
EPRA NRV
EPRA NTA
EPRA NDV
Capitaux propres attribuables aux
actionnaires (IFRS)
663,2
663,2
663,2
Inclut 43 / Exclut 44
:
i) Instruments hybrides
0,0
0,0
0,0
EPRA NAV dilué
663,2
663,2
663,2
Inclut 43 :
ii.a) Réévaluation des immeubles de
placement
(si le modèle du coût de l'IAS 40 est
utilisé)
929,0
929,0
929,0
ii.b) Réévaluation des immeubles de
placement en cours de construction 45 (si le modèle du coût de
l'IAS 40 est utilisé)
0,0
0,0
0,0
ii.c) Réévaluation des autres
investissements non courants 46
13,1
13,1
13,1
iii) Réévaluation des baux détenus sous
forme de contrats de location-financement 47
0,0
0,0
0,0
iv) Réévaluation des immeubles destinés à
la vente 48
0,1
0,1
0,1
EPRA NAV dilué à la juste
valeur
1 605,4
1 605,4
1 605,4
Exclut 44 :
v) Impôt différé relatif aux variations de
juste valeur des immeubles de placement 49
0,0
0,0
vi) Juste valeur des instruments
financiers
-19,1
-19,1
vii) Goodwill résultant de l'impôt
différé
0,0
0,0
0,0
viii.a) Goodwill (bilan IFRS)
0,0
0,0
viii.b) Immobilisations incorporelles
(bilan IFRS)
-3,1
Inclut 43 :
ix) Juste valeur de la dette à taux
fixe
146,1
x) Réévaluation des immobilisations
incorporelles à leur juste valeur
0,0
xi) Droits de mutation 50
187,1
0,0
NAV
1 773,4
1 583,2
1 751,5
Nombre d’actions totalement dilué fin de
période
93 178 472
93 178 472
93 178 472
NAV par action (en euros)
19,03
16,99
18,80
(en millions d’euros)
31/12/2023
EPRA NRV
EPRA NTA
EPRA NDV
Capitaux propres attribuables aux
actionnaires (IFRS)
677,2
677,2
677,2
Inclut 51 / Exclut 52
:
i) Instruments hybrides
0,0
0,0
0,0
EPRA NAV dilué
677,2
677,2
677,2
Inclut 51 :
ii.a) Réévaluation des immeubles de
placement
(si le modèle du coût de l'IAS 40 est
utilisé)
843,8
843,8
843,8
ii.b) Réévaluation des immeubles de
placement en cours de construction 53 (si le modèle du coût de
l'IAS 40 est utilisé)
0,0
0,0
0,0
ii.c) Réévaluation des autres
investissements non courants 54
10,9
10,9
10,9
iii) Réévaluation des baux détenus sous
forme de contrats de location-financement 55
0,0
0,0
0,0
iv) Réévaluation des immeubles destinés à
la vente 56
0,0
0,0
0,0
EPRA NAV dilué à la juste
valeur
1 532,0
1 532,0
1 532,0
Exclut 52 :
v) Impôt différé relatif aux variations de
juste valeur des immeubles de placement 57
0,0
0,0
vi) Juste valeur des instruments
financiers
-9,2
-9,2
vii) Goodwill résultant de l'impôt
différé
0,0
0,0
0,0
viii.a) Goodwill (bilan IFRS)
0,0
0,0
viii.b) Immobilisations incorporelles
(bilan IFRS)
-3,1
Inclut 51 :
ix) Juste valeur de la dette à taux
fixe
62,6
x) Réévaluation des immobilisations
incorporelles à leur juste valeur
0,0
xi) Droits de mutation 58
179,7
0,0
NAV
1 702,5
1 519,7
1 594,6
Nombre d’actions totalement dilué fin de
période
93 278 112
93 278 112
93 278 112
NAV par action (en euros)
18,25
16,29
17,10
8.3. Taux de rendement initial net (Net Initial Yield) et
Taux de rendement initial net majoré (« topped-up » NIY)
EPRA
Le tableau ci-dessous établit le passage entre le taux de
rendement tel que publié par Mercialys et les taux de rendement
définis par l’EPRA :
(en millions d'euros)
31/12/2022
30/06/2023
31/12/2023
Immeubles de placement - détenus à 100
%
2 896,9
2 799,8
2 692,3
Actifs en développement (-)
0,0
0,0
0,0
Valeur du portefeuille d'actifs achevés
hors droits
2,896,9
2 799,8
2,692,3
Droits de mutation
194,2
187,1
179,7
Valeur du portefeuille d'actifs achevés
droits inclus
3 091,2
2 987,0
2 872,0
Revenus locatifs annualisés
170,9
175,9
178,8
Charges non récupérables (-)
-7,3
-7,6
-7,4
Loyers nets annualisés
163,6
168,3
171,4
Gain théorique relatif à l'expiration des
paliers, franchises et autres avantages locatifs consentis aux
preneurs
2,7
2,5
2,3
Loyers nets annualisés majorés
166,4
170,8
173,7
Taux de rendement initial net EPRA (Net
Initial Yield)
5,29%
5,63%
5,97%
Taux de rendement initial net majoré
EPRA ("Topped-Up" Net Initial Yield)
5,38%
5,72%
6,05%
8.4. Taux de vacance EPRA
Le taux de vacance est calculé sur la base de : valeur locative
des lots vacants / (loyer minimum garanti annualisé des locaux
occupés + valeur locative des locaux vacants).
Le taux de vacance EPRA s’établit à 4,4% à fin décembre 2023, en
amélioration par rapport à fin juin 2023 (4,7%) et stable par
rapport au niveau constaté à fin décembre 2022. La vacance «
stratégique » décidée afin de faciliter la mise en place des plans
d’extension ou de restructuration représente 150 pb au sein de ce
taux de vacance.
(en millions d'euros)
31/12/2022
30/06/2023
31/12/2023
Valeur locative des lots vacants
7,9
8,6
8,2
Valeur locative de l’ensemble du
portefeuille
177,3
182,8
185,5
Taux de vacance EPRA
4,4%
4,7%
4,4%
8.5. Ratios de coût EPRA
(en millions d'euros)
31/12/2022
30/06/2023
31/12/2023
Commentaires
Charges opérationnelles et administratives
du compte de résultat IFRS
-25,0
-11,7
-24,6
Frais de personnel
et autres charges
Charges locatives nettes
-7,3
-5,1
-5,9
Impôt foncier et charges
locatives non récupérés (y. c. coûts de la vacance)
Honoraires de gestion locative
-3,0
1,4
3,1
Honoraires de gestion
locative
Autres produits et charges
2,9
-2,0
-4,3
Autres produits et charges sur
immeuble hors honoraires de gestion
Part des charges administratives
et opérationnelles liées aux JV
0,0
0,0
0,0
Total
-32,3
-17,3
-31,7
Les ajustements destinés à calculer le
ratio de coût EPRA excluent (si inclus en haut) :
- les amortissements
0,0
0,0
0,0
Amortissements et provisions sur
immobilisations
- la location de terrain
0,0
0,0
0,0
Loyers payés hors Groupe
- les charges locatives récupérées par une
facturation globale (incluse dans le loyer)
0,0
0,0
0,0
Coûts EPRA (incluant la vacance)
(A)
-32,3
-17,3
-31,7
A
Coûts directs de la vacance 59
3,4
1,9
3,0
Coûts EPRA (excluant la vacance)
(B)
-28,9
-15,4
-28,7
B
Revenus locatifs bruts hors coûts liés à
la location de terrain 60
173,3
88,2
178,0
Moins coûts liés aux baux à
construction et baux emphytéotiques
Moins : Charges sur immeubles si comprises
dans les revenus locatifs bruts
0,0
0,0
0,0
Plus : Part des revenus locatifs bruts
liés aux JV (hors part du coût du terrain)
0,0
0,0
0,0
Revenus locatifs (C)
173,3
88,2
178,0
C
Ratio de coût EPRA y compris coûts liés
à la vacance
-18,7%
-19,6%
-17,8%
A / C
Ratio de coût EPRA hors coûts liés à la
vacance
-16,7%
-17,5%
-16,1%
B / C
8.6. Investissements EPRA
Le tableau ci-dessous présente les investissements réalisés sur
la période :
(en millions d’euros)
31/12/2022
30/06/2023
31/12/2023
Groupe (hors
coentreprises)
Coentreprises (quote-part
proport.)
Total Groupe
Groupe (hors
coentreprises)
Coentreprises (quote-part
proport.)
Total Groupe
Groupe (hors
coentreprises)
Coentreprises (quote-part
proport.)
Total Groupe
Acquisitions
9,4
0
9,4
1,1
0
1,1
2,2
0
2,2
Développements
0,4
0
0,4
0,3
0
0,3
2,1
0
2,1
Immeubles de placement
12,3
0
12,3
10,0
0
10,0
17,7
0
17,7
Avec espace locatif additionnel
5,2
0
5,2
1,2
0
1,2
4,8
0
4,8
Sans espace locatif additionnel
5,1
0
5,1
6,4
0
6,4
9,2
0
9,2
Participations travaux et indemnités
1,6
0
1,6
2,2
0
2,2
3,0
0
3,0
Autres investissements
significatifs non ventilés
0,5
0
0,5
0,1
0
0,1
0,7
0
0,7
Intérêts capitalisés (si applicable)
0,9
0
0,9
0,0
0
0,0
0,0
0
0,0
Investissement total
23,0
0
23,0
11,3
0
11,3
22,0
0
22,0
Retraitement de la position comptable à la
position cash
1,0
0
1,0
0,4
0,0
0,4
0,5
0
0,5
Investissement total (cash)
24,0
0
24,0
11,7
0,0
11,7
22,5
0
22,5
Les investissements liés aux immeubles de placement font
figurer :
- sur la ligne « Avec espace locatif additionnel »
principalement des travaux liés au portefeuille de projets
traditionnels (transformations de galeries, projets urbains mixtes)
;
- sur la ligne « Sans espace locatif additionnel »
principalement des dépenses de maintenance ;
- sur la ligne « Autres investissement significatifs non
ventilés » des dépenses liées à l’informatique, à l’écosystème
digital et marketing, ainsi qu’à la démarche RSE de
l’entreprise.
8.7. Ratio d’endettement (LTV) EPRA
Le tableau ci-dessous présente le calcul du ratio d’endettement
(LTV) tel que déterminé par l’EPRA. Cet indicateur diffère du
calcul établi par la Société, tel que présenté ci-avant, qui
représente également la référence des différents covenants
bancaires.
Ratio au 31 décembre 2022
(En millions d'euros)
Groupe
Part des entreprises
associées
Participations ne donnant pas
le contrôle
Total
Inclut
Emprunts auprès d'institutions
financières
-
40,7
0,6
41,2
Billets de trésorerie
112,0
-
112,0
Instruments de dette hybrides
-
-
-
Emprunts obligataires
1 144,2
-
1 144,2
Dérivés de change et taux (futures, swaps,
options et forwards)
-21,0
-
-21,0
Dettes nettes d'exploitation
-
Propriété occupée par le propriétaire
(dette)
-
Comptes courants avec une caractéristique
de fonds propres
-
Exclut
Trésorerie et équivalents de trésorerie
:
-216,0
-4,2
11,3
-208,9
Total dette Nette (a)
1 019,2
36,5
11,9
1 067,6
Inclut
Biens immobiliers occupés par le
propriétaire :
-
-
-
Immeubles de placement à la juste valeur
:
2 896,9
95,0
-173,0
2 818,9
Propriétés détenues en vue de la vente
-
Immeubles en cours de développement
-
-
-
Immobilisations incorporelles
3,4
3,4
Créances nettes d'exploitation
18,7
-0,0
-1,6
17,1
Immobilisations financières
26,1
-4,6
21,4
Total Patrimoine (b)
2 945,1
90,4
-174,6
2 860,8
EPRA LTV (a) / (b)
37,3%
Droits de mutation (c)
194,2
6,7
-12,0
189,0
EPRA LTV droits inclus (a) / (b) +
(c)
35,0%
Ratio au 30 juin 2023
(En millions d'euros)
Groupe
Part des entreprises
associées
Participations ne donnant pas
le contrôle
Total
Inclut
Emprunts auprès d'institutions
financières
40,9
0,5
41,5
Billets de trésorerie
52,0
52,0
Instruments de dette hybrides
Emprunts obligataires
1 138,3
1 138,3
Dérivés de change et taux (futures, swaps,
options et forwards)
-16,1
-16,1
Dettes nettes d'exploitation
Propriété occupée par le propriétaire
(dette)
Comptes courants avec une caractéristique
de fonds propres
Exclut
Trésorerie et équivalents de trésorerie
:
-91,7
-4,0
7,6
-88,2
Total dette Nette (a)
1 082,5
36,9
8,2
1 127,5
Inclut
Biens immobiliers occupés par le
propriétaire :
Immeubles de placement à la juste valeur
:
2 799,8
90,1
-156,5
2 733,4
Propriétés détenues en vue de la vente
Immeubles en cours de développement
Immobilisations incorporelles
3,1
3,1
Créances nettes d'exploitation
23,0
0,6
-1,4
22,2
Immobilisations financières
23,6
-4,6
18,9
Total Patrimoine (b)
2 849,5
86,0
-157,9
2 777,6
EPRA LTV (a) / (b)
40,6%
Droits de mutation (c)
187,1
6,3
-10,8
182,7
EPRA LTV droits inclus (a) / (b) +
(c)
38,1%
Ratio au 31 décembre 2023
(En millions d'euros)
Groupe
Part des entreprises
associées
Participations
détenues
Participations ne donnant pas
le contrôle
Total
Inclut
Emprunts auprès d'institutions
financières
-
40,7
-0,7
40,0
Billets de trésorerie
42,0
-
42,0
Instruments de dette hybrides
-
-
-
Emprunts obligataires
1 139,8
-
1 139,8
Dérivés de change et taux (futures, swaps,
options et forwards)
-5,8
-
-5,8
Dettes nettes d'exploitation
0,3
0,3
Propriété occupée par le propriétaire
(dette)
-
Comptes courants avec une caractéristique
de fonds propres
-
Exclut
Trésorerie et équivalents de trésorerie
:
-118,2
-4,3
12,3
-110,1
Total dette Nette (a)
1 057,8
36,7
11,6
1 106,2
Inclut
Biens immobiliers occupés par le
propriétaire :
-
-
-
Immeubles de placement à la juste valeur
:
2 692,3
87,1
-154,0
2 625,4
Propriétés détenues en vue de la vente
-
Immeubles en cours de développement
-
-
-
Immobilisations incorporelles
3,1
3,1
Créances nettes d'exploitation
31,0
-
-1,3
29,7
Immobilisations financières
23,5
-4,6
5,4
-
24,3
Total Patrimoine (b)
2 750,0
82,5
5,4
-155,3
2 682,5
EPRA LTV (a) / (b)
41,2%
Droits de mutation (c)
179.7
6,2
-10,6
175,3
EPRA LTV droits inclus (a) / (b) +
(c)
38,7%
__________________________________
1 Variation à périmètre constant 2 Sous réserve de l’approbation
par l’Assemblée générale du 25 avril 2024 3 Rapport entre le loyer,
les charges (y compris fonds marketing) et les travaux refacturés
TTC, payés par les commerçants, et leur chiffre d’affaires TTC
(hors grandes surfaces alimentaires) 4 Le taux d’occupation, tout
comme le taux de vacance de Mercialys, n’intègre pas les
conventions liées à l’activité de Commerce Éphémère 5 Les actifs
entrent dans le calcul du périmètre homogène servant à calculer la
croissance organique au bout de 12 mois de détention 6 Calculé sur
le nombre d’actions moyen non dilué (basique), soit 93 305 357
actions 7 Inefficacité des couvertures, risque de défaillance
bancaire, primes, frais et amortissements exceptionnels liés aux
rachats obligataires, et produits et charges issus du débouclage
d’opérations de couvertures 8 Résultat net récurrent = résultat net
part du groupe avant dotation aux amortissements, plus ou
moins-values de cessions nettes de frais associés, dépréciations
d’actifs éventuelles et autres effets non récurrents 9 Sites
constants en nombre et en surface 10 Auxquels s’ajoutent 2 actifs
diffus représentant une valeur d’expertise droits inclus totale de
13,0 M€ 11 Différentiel entre la valeur nette comptable des actifs
au bilan et la valeur d’expertise hors droits 12 Dont impact de la
réévaluation des actifs hors périmètre organique et des Sociétés
Mises en Équivalence, des capex de maintenance et des plus ou
moins-values de cessions d’actifs 13 Ce taux n’intègre pas la
charge nette liée aux primes, frais et amortissements exceptionnels
liés aux rachats obligataires, ainsi qu’aux produits et charges
issus du débouclage d’opérations de couvertures 14 LTV (Loan To
Value) : Endettement financier net / (Valeur vénale hors droits du
patrimoine + Valeur de marché des titres de sociétés mises en
équivalence pour 45,1 M€ en 2023 et 52,7 M€ en 2022, la valeur de
patrimoine des sociétés mises en équivalence n’étant pas intégrée
dans la valeur d’expertise) 15 ICR (Interest Coverage Ratio) :
EBITDA / Coût de l’endettement financier net 16 investissements à
engager au titre du pipeline correspondent au projet mixte urbain
de Saint-Denis au nord de Paris et des espaces de coworking 17 Sur
la base du nombre d’actions moyen pondéré sur la période retraité
des actions propres Nombre moyen pondéré d’actions non dilué en
2023 = 93 305 357 actions Nombre moyen pondéré d’actions totalement
dilué en 2023 = 93 305 357 actions 18 Résultat opérationnel avant
amortissements, provisions et dépréciations, autres produits et
charges opérationnels 19 Résultat net récurrent = résultat net part
du groupe avant dotation aux amortissements, plus ou moins-values
de cessions nettes de frais associés, dépréciations d’actifs
éventuelles et autres effets non récurrents 20 Calculé sur le
nombre d’actions moyen non dilué (basique), soit 93 305 357 actions
21 Le taux d’occupation, tout comme le taux de vacance de
Mercialys, n’intègre pas les conventions liées à l’activité de
Commerce Éphémère 22 Conformément à la méthode de calcul EPRA :
valeur locative des locaux vacants / (loyer minimum garanti
annualisé des locaux occupés + valeur locative des locaux vacants)
23 Rapport entre le loyer, les charges (y compris fonds marketing)
et les travaux refacturés, payés par les commerçants et leur
chiffre d’affaires (hors grandes surfaces alimentaires) : (loyer +
charges + travaux refacturés TTC) / chiffre d’affaires TTC 24
Indemnités payées par un locataire afin de modifier la destination
de son bail et pouvoir exercer une activité autre que celle
originellement prévue au contrat de location 25 Earnings before
interests, tax, depreciation and amortization 26 Conformément aux
modalités de calcul fixées par les covenants sur les lignes
bancaires de la Société, le coût de l’endettement financier net
n’intègre pas la charge nette liée aux primes, frais et
amortissements exceptionnels liés aux rachats obligataires, ainsi
qu’aux produits et charges issus du débouclage d’opérations de
couverture 27 Inefficacité des couvertures, risque de défaillance
bancaire, primes, frais et amortissements exceptionnels liés aux
rachats obligataires, et produits et charges issus du débouclage
d’opérations de couverture 28 Calculé sur le nombre d’actions moyen
non dilué (basique), soit 93 305 357 actions 29 Le résultat net
récurrent correspond au résultat net avant dotations aux
amortissements, plus ou moins-values de cessions nettes de frais
associés, dépréciation d’actifs éventuelles et autres effets non
récurrents 30 Incluant la valeur de marché des titres des sociétés
mises en équivalence, soit 51,5M€ au titre de 2023 et 52,7 M€ au
titre de 2022, la valeur de patrimoine des sociétés mises en
équivalence n’étant pas intégrée dans la valeur d’expertise 31
Conformément aux modalités de calcul fixées par les covenants sur
les lignes bancaires de la Société, le coût de l’endettement
financier net n’intègre pas la charge nette liée aux primes, frais
et amortissements exceptionnels liés aux rachats obligataires,
ainsi qu’aux produits et charges issus du débouclage d’opérations
de couverture 32 Sites constants en nombre et en surface 33
Incluant les deux actifs diffus 34 European Public Real Estate
Association 35 « Inclut » indique qu'un actif (inscrit au bilan ou
hors bilan) doit être ajouté aux capitaux propres, alors qu'un
passif doit être déduit 36 « Exclut » indique qu'un actif (inscrit
au bilan) doit être déduit, alors qu'un passif (inscrit au bilan)
doit être ajouté 37 Écart entre la valeur des immeubles en
construction inscrits au bilan au coût et leur juste valeur 38
Réévaluation des immobilisations incorporelles à retraiter (x)
Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur
non prises en compte sur cette ligne 39 Écart entre les créances
liées aux contrats de location-financement inscrites au bilan au
coût amorti et leur juste valeur 40 Écart entre la valeur des
immeubles destinés à la vente inscrits au bilan au coût (IAS 2) et
leur juste valeur 41 Les retraitements des impôts différés sont
détaillés en page 15 des EPRA Best Practices Recommendations
guidelines 42 Les retraitements des droits de mutation sont
détaillés en page 17 des EPRA Best Practices Recommendations
guidelines 43 « Inclut » indique qu'un actif (inscrit au bilan ou
hors bilan) doit être ajouté aux capitaux propres, alors qu'un
passif doit être déduit 44 « Exclut » indique qu'un actif (inscrit
au bilan) doit être déduit, alors qu'un passif (inscrit au bilan)
doit être ajouté 45 Écart entre la valeur des immeubles en
construction inscrits au bilan au coût et leur juste valeur 46
Réévaluation des immobilisations incorporelles à retraiter (x)
Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur
non prises en compte sur cette ligne 47 Écart entre les créances
liées aux contrats de location-financement inscrites au bilan au
coût amorti et leur juste valeur 48 Écart entre la valeur des
immeubles destinés à la vente inscrits au bilan au coût (IAS 2) et
leur juste valeur 49 Les retraitements des impôts différés sont
détaillés en page 15 des EPRA Best Practices Recommendations
guidelines 50 Les retraitements des droits de mutation sont
détaillés en page 17 des EPRA Best Practices Recommendations
guidelines 51 « Inclut » indique qu'un actif (inscrit au bilan ou
hors bilan) doit être ajouté aux capitaux propres, alors qu'un
passif doit être déduit 52 « Exclut » indique qu'un actif (inscrit
au bilan) doit être déduit, alors qu'un passif (inscrit au bilan)
doit être ajouté 53 Écart entre la valeur des immeubles en
construction inscrits au bilan au coût et leur juste valeur 54
Réévaluation des immobilisations incorporelles à retraiter (x)
Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur
non prises en compte sur cette ligne 55 Écart entre les créances
liées aux contrats de location-financement inscrites au bilan au
coût amorti et leur juste valeur 56 Écart entre la valeur des
immeubles destinés à la vente inscrits au bilan au coût (IAS 2) et
leur juste valeur 57 Les retraitements des impôts différés sont
détaillés en page 15 des EPRA Best Practices Recommendations
guidelines 58 Les retraitements des droits de mutation sont
détaillés en page 17 des EPRA Best Practices Recommendations
guidelines 59 Le ratio de l’EPRA déduit tous les coûts de la
vacance sur les actifs en phase de rénovation et de développement,
s'ils ont été comptabilisés comme des postes de dépenses. Les
dépenses qui peuvent être exclues sont : taxe foncière, charges de
service, aides marketing, assurance, taxe carbone, tout autre coût
lié à l'immeuble 60 Les revenus locatifs doivent être calculés
après déduction des locations de terrain. Toutes les charges de
service, de gestion et autres revenus liés aux dépenses du
patrimoine doivent être ajoutés et non déduits. Si la location
comprend des charges de service, la Société doit les retraiter afin
de les exclure. Les aides locatives peuvent être déduites des
revenus locatifs, les autres coûts doivent être pris en compte en
ligne avec les normes IFRS
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Grafico Azioni Mercialys (EU:MERY)
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